Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Crêperie glacier à vendre Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Aligre, Bercy (page 7)

Le 12ème arrondissement de Paris propose pour la reprise d’une crêperie ou d’un glacier un profil commercial d’une solidité et d’une praticité qui le distinguent nettement du 11ème voisin. Là où le 11ème impose une exigence gastronomique d’une intensité qui peut épuiser les exploitants les moins aguerris à la compétition créative permanente, le 12ème offre quelque chose de plus stable et de plus accessible un marché de crêperie et de glacier dont les fondamentaux commerciaux reposent sur des moteurs de demande d’une solidité structurelle plutôt que sur l’effervescence d’une scène gastronomique en transformation permanente. La Gare de Lyon et son flux de voyageurs TGV d’affaires et de touristes, le marché d’Aligre et sa clientèle gastronomique de destination en progression, Bercy Village et son attractivité de loisirs le week-end trois générateurs de demande dont la complémentarité temporelle crée pour les crêperies et glaciers bien positionnés dans le 12ème une régularité de chiffre d’affaires sur l’ensemble de la semaine que les arrondissements mono-dépendants d’un seul type de flux ne peuvent pas reproduire. Cette régularité fait du 12ème l’un des marchés les plus intéressants pour les repreneurs qui cherchent à s’implanter dans une crêperie ou un glacier à Paris sans l’exposition aux tendances gastronomiques éphémères qui peuvent fragiliser les concepts dans les arrondissements les plus créatifs. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cet arrondissement sous-estimé l’établissement le plus adapté à votre projet.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre une crêperie ou un glacier dans le 12ème arrondissement

Une complémentarité temporelle entre les trois moteurs de demande qui génère une régularité hebdomadaire remarquable : le flux de voyageurs de la Gare de Lyon est maximal en semaine pendant les heures de pointe matinales et vespérales, la clientèle du marché d'Aligre est plus intense le week-end matin, et Bercy Village génère sa meilleure fréquentation le vendredi soir et le week-end trois rythmes complémentaires dont les crêperies et glaciers bien positionnés dans le périmètre peuvent tirer parti via une organisation opérationnelle adaptée à chaque créneau
Un glacier sur le marché d'Aligre comme concept particulièrement cohérent avec l'identité gastronomique du secteur : la montée en puissance gastronomique du marché d'Aligre génère une clientèle de plus en plus sophistiquée dont les attentes en matière de glaces artisanales de qualité sont en progression constante un glacier bien positionné dans le périmètre d'Aligre dont le concept est cohérent avec l'identité gastronomique du marché bénéficie d'une clientèle de destination d'une qualité comparable à celle des meilleurs glaciers artisanaux des arrondissements voisins
Des valorisations de fonds encore inférieures de 15 à 25% au 11ème pour des performances en cours de convergence : les crêperies et glaciers du 12ème sont encore valorisés en dessous de ce que leurs performances actuelles et leur potentiel futur justifieraient par rapport aux établissements comparables du 11ème un différentiel favorable pour les repreneurs capables de lire la réalité commerciale de cet arrondissement
Bercy Village comme cadre d'exploitation très spécifique aux règles commerciales particulières : un glacier ou une crêperie installé dans les halles de Bercy est soumis aux règles du gestionnaire de l'ensemble commercial horaires d'ouverture imposés, participation aux événements collectifs, standards de présentation des contraintes que Point de Vente maîtrise et vérifie pour chaque établissement dans ce périmètre
Un flux de familles le week-end particulièrement favorable aux glaciers du secteur Bercy-Vincennes : la proximité du Bois de Vincennes et du Parc de Bercy génère un flux de familles le week-end dont la demande de glaces artisanales est structurellement élevée pendant les mois de printemps et d'été des emplacements dont le potentiel de chiffre d'affaires estival est significativement supérieur à ce que leur niveau de loyer laisserait anticiper

Les spécificités d'exploitation d'une crêperie ou d'un glacier dans le 12ème arrondissement

Une offre de crêpes à emporter calibrée sur les contraintes des voyageurs de la Gare de Lyon : les voyageurs TGV de la Gare de Lyon ont des comportements d'achat très différents des clients qui s'assoient en terrasse ils cherchent un snacking rapide, facile à manger debout ou dans le train, présenté dans un format pratique à transporter une réalité opérationnelle qui impose une offre de crêpes à emporter dont le format, la garniture et le conditionnement sont spécifiquement pensés pour ce mode de consommation
Une carte de glaces à positionner entre artisanal accessible et premium justifié : dans le 12ème arrondissement dont la clientèle est d'une diversité de revenus et d'attentes plus large que dans les arrondissements premium voisins, la carte de glaces doit trouver un équilibre entre des prix accessibles pour la clientèle familiale et résidentielle et un positionnement qualitatif suffisamment élevé pour satisfaire la clientèle gastronomique d'Aligre un exercice d'équilibre tarifaire que les exploitants les plus performants du 12ème maîtrisent en proposant des formats et des niveaux de gamme différenciés
Une animation commerciale autour des événements du Parc de Bercy comme levier de fréquentation supplémentaire : les concerts, les festivals et les événements sportifs qui animent régulièrement le Parc de Bercy génèrent des afflux de public dont les crêperies et glaciers bien positionnés dans le périmètre peuvent tirer parti en adaptant leurs horaires et leur offre à ces événements prévisibles à l'avance
Une gestion de la saisonnalité très différente selon le positionnement dans l'arrondissement : un glacier proche du Bois de Vincennes est soumis à une saisonnalité très marquée liée aux températures et à la fréquentation du bois, tandis qu'une crêperie proche de la Gare de Lyon bénéficie d'une régularité annuelle presque indépendante des saisons une réalité que Point de Vente modélise pour chaque établissement proposé afin de garantir un plan de rentabilité annuel réaliste
Des synergies potentielles avec les restaurants gastronomiques du périmètre Aligre : dans le secteur Aligre dont l'écosystème gastronomique est en cours de construction, les crêperies et glaciers créatifs qui s'inscrivent dans l'identité gastronomique du secteur peuvent bénéficier de recommandations croisées de la part des restaurants voisins et contribuer collectivement à renforcer l'attractivité gastronomique du périmètre

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les crêperies et glaciers dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Crêperie glacier à vendre Paris