Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Crêperie glacier à vendre Paris 17ème arrondissement : Batignolles, Ternes, Wagram (page 39)

Le 17ème arrondissement de Paris génère pour la reprise d’une crêperie ou d’un glacier une dynamique commerciale d’une dualité interne d’une netteté remarquable une fracture entre deux univers de consommation aussi distincts dans leurs logiques que dans leurs exigences, dont la compréhension précise est la condition première d’une reprise réussie. Contrairement au 16ème voisin dont l’unité esthétique et sociale crée une cohérence commerciale remarquable sur l’ensemble de l’arrondissement, le 17ème juxtapose sans transition un secteur sud dont le profil de clientèle résidentielle très aisée impose des standards comparables à ceux du 16ème, et un secteur nord dont la transformation en cours génère une dynamique gastronomique créative comparable à celle qu’a connue SoPi dans le 9ème il y a cinq ans. Pour une crêperie ou un glacier, cette dualité se traduit concrètement par deux stratégies d’exploitation radicalement différentes selon le secteur d’implantation dans le 17ème sud autour des Ternes et de Wagram, une logique de qualité premium et de fidélisation d’une clientèle résidentielle exigeante très similaire à celle du 16ème, et dans le 17ème nord autour des Batignolles et des Épinettes, une logique de créativité et d’accessibilité tarifaire comparable à celle qui prévaut dans les quartiers gastronomiques en gentrification de l’est parisien. Point de Vente vous accompagne pour décoder cette dualité et identifier l’établissement le plus cohérent avec votre projet et vos capacités.

Ce que vous devez savoir avant de reprendre une crêperie ou un glacier dans le 17ème arrondissement

Une dualité nord-sud qui génère deux modèles économiques de crêperie et de glacier très différents : dans le 17ème sud dont la clientèle résidentielle très aisée accepte des prix unitaires élevés en contrepartie d'une qualité irréprochable, le modèle économique d'une crêperie ou d'un glacier repose sur des marges unitaires élevées et une fidélisation de long terme tandis que dans le 17ème nord dont la clientèle est plus jeune et plus sensible aux prix, le modèle repose davantage sur le volume et la rotation avec un positionnement tarifaire accessible qui compense des marges unitaires plus faibles par une fréquence de consommation plus élevée
Le marché de la rue de Lévis comme générateur de flux alimentaire d'une qualité particulièrement favorable aux crêperies : le marché couvert de Lévis génère un flux de clientèle gastronomique et alimentaire dont le profil résidents aisés, sensibles à la qualité, habitués des commerces artisanaux est particulièrement bien adapté aux crêperies et glaciers qui cherchent à s'inscrire dans l'écosystème alimentaire qualitatif du 17ème sud une synergie commerciale que les établissements bien positionnés dans ce périmètre exploitent naturellement
Un potentiel de croissance du chiffre d'affaires dans les Batignolles comparable à SoPi il y a cinq ans : la transformation gastronomique du quartier des Batignolles génère une progression de la demande de snacking créatif d'une intensité comparable à celle qu'a connue SoPi dans le 9ème avant que sa notoriété gastronomique ne soit pleinement établie des crêperies et glaciers créatifs qui s'implantent maintenant dans les Batignolles bénéficient de conditions d'accès encore favorables avant que la revalorisation gastronomique du secteur ne soit entièrement intégrée dans les valorisations
Des valorisations de fonds à deux vitesses très marquées entre le 17ème sud et le 17ème nord : les crêperies et glaciers du secteur Ternes-Wagram sont valorisés à des niveaux proches de ceux observés dans le 16ème, tandis que ceux des Batignolles et des Épinettes sont encore accessibles à des conditions très favorables un écart de valorisation qui reflète des réalités commerciales très différentes mais qui crée des opportunités d'acquisition adaptées à des budgets et des stratégies très distincts
Une demande de glaces artisanales en forte progression dans les Batignolles sous l'effet de la gentrification : l'arrivée d'une nouvelle population résidentielle plus jeune et plus aisée dans les Batignolles génère une demande de glaces artisanales de qualité en progression rapide dans un secteur encore peu dense en concepts de glacier premium une fenêtre d'opportunité que les repreneurs bien positionnés peuvent encore saisir à des conditions favorables

Les spécificités d'exploitation d'une crêperie ou d'un glacier dans le 17ème arrondissement

Une stratégie de positionnement à adapter précisément selon le secteur d'implantation dans le 17ème : exploiter une crêperie dans le 17ème sud impose les mêmes codes d'excellence que dans le 16ème approvisionnements premium, service attentionné, cadre élégant tandis qu'exploiter une crêperie dans les Batignolles impose une créativité de carte et une authenticité de concept qui correspondent aux attentes d'une clientèle gastronomique émergente réceptive à l'originalité et à l'innovation
Un marché de Lévis comme partenaire naturel pour l'approvisionnement en ingrédients de qualité : dans le périmètre du marché de Lévis, les crêperies et glaciers qui s'approvisionnent directement auprès des producteurs et commerçants du marché pour leurs matières premières fruits, produits laitiers, œufs bénéficient d'une cohérence de positionnement et d'une fraîcheur des ingrédients que les circuits d'approvisionnement classiques ne peuvent pas reproduire avec la même qualité
Une gestion des terrasses selon le profil de rue très différent entre le 17ème sud et le 17ème nord : dans le 17ème sud dont les rues sont souvent plus larges et plus aérées, les terrasses constituent un actif commercial central pendant les beaux jours, tandis que dans les rues plus étroites des Batignolles, l'organisation de la terrasse doit tenir compte de gabarits de passage plus contraints et de règlements de copropriété parfois plus stricts
Une opportunité de carte hybride crêperie-glacier particulièrement bien adaptée au 17ème : dans un arrondissement dont la clientèle combine des profils très variés selon le secteur, un concept qui associe crêperies et glaces artisanales sous le même toit génère une complémentarité de l'offre et une amplitude de la carte qui améliore la fréquentation sur l'ensemble de la journée et des saisons une association particulièrement bien adaptée au profil familial de la clientèle du 17ème
Des événements culturels et sportifs au Palais des Congrès comme opportunités de pics commerciaux prévisibles : les congrès, les concerts et les spectacles qui se tiennent régulièrement au Palais des Congrès de la Porte Maillot génèrent dans le périmètre des afflux de public dont les crêperies et glaciers bien positionnés peuvent tirer parti via des offres adaptées à ces événements dont le calendrier est connu à l'avance

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les crêperies et glaciers dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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