Déplafonnement
Le déplafonnement est la mise à l'écart de la règle du plafonnement, qui permet de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative réelle du local au lieu de le limiter à la variation de l'indice.
Comment ça marche
L'article L145-34 du Code de commerce prévoit le déplafonnement en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, c'est-à-dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Le cinquième élément, les prix pratiqués dans le voisinage, ne peut pas à lui seul justifier un déplafonnement.
La modification doit être intervenue au cours du bail expiré et présenter un caractère notable, ce que le juge apprécie concrètement. Une extension de surface, une transformation lourde du local, une opération d'urbanisme qui change le flux de la rue, un transfert de charges du bailleur vers le locataire peuvent y conduire.
Le déplafonnement joue aussi pour des raisons de durée : un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans, ou un bail dont la durée effective a dépassé douze ans du fait de la tacite prolongation, échappe au plafonnement. La déspécialisation obéit à ses propres règles : en cas de déspécialisation plénière, le bailleur peut demander la modification du loyer au moment de la transformation (article L145-50) ; en cas d'adjonction d'activités connexes ou complémentaires, il peut en être tenu compte à la première révision triennale qui suit (article L145-47).
Lorsque le déplafonnement est acquis, l'article L145-34 limite la hausse, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l'année précédente, ce qui étale la mise à niveau sur plusieurs années. Ce lissage ne joue que dans deux cas prévus par le texte : la modification notable des éléments 1° à 4° de l'article L145-33, et l'exception au plafonnement résultant d'une clause du bail relative à sa durée. Le texte ne le prévoit pas lorsque le déplafonnement résulte d'une tacite prolongation au-delà de douze ans.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la tacite prolongation est le piège le plus courant. Laisser courir un bail au-delà de douze ans de durée effective, c'est offrir au bailleur un déplafonnement sans avoir rien fait de fautif. Surveillez le calendrier.
Pour un bailleur, le déplafonnement se prépare pendant le bail : documenter les travaux effectués, les évolutions du quartier, les charges transférées. C'est un dossier de preuve, pas une demande.
À ne pas confondre avec
Le déplafonnement au renouvellement (article L145-34) et le déplafonnement en révision triennale (article L145-38) reposent sur des conditions différentes : la révision exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative.
Questions fréquentes
J'ai agrandi ma vitrine, je risque le déplafonnement ? Les améliorations faites au cours du bail à renouveler ne sont prises en compte que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, par exemple en acceptant un loyer réduit (article R145-8). Les travaux que vous financez ne jouent donc pas, en principe, au renouvellement du bail pendant lequel ils ont été réalisés. Le point sensible est plutôt l'extension de surface et le changement de configuration.
Mon bail court depuis quatorze ans sans avoir été renouvelé, que se passe-t-il ? La durée effective dépasse douze ans, ce qui ouvre le déplafonnement au moment du renouvellement. C'est une raison forte de ne pas laisser un bail en tacite prolongation trop longtemps.
Le loyer peut-il tripler d'un coup ? En cas de modification notable des éléments 1° à 4° de l'article L145-33, ou lorsque le déplafonnement vient d'une clause du bail relative à sa durée, la hausse est étalée : la loi limite l'augmentation à dix pour cent du loyer de l'année précédente. Le loyer atteint la valeur locative progressivement, mais il l'atteint. Hors de ces deux cas, notamment après une tacite prolongation de plus de douze ans, le texte ne prévoit pas cet étalement.