Révision triennale
La révision triennale est la faculté ouverte à chaque partie de demander, tous les trois ans au moins, l'ajustement du loyer du bail commercial en cours, dans la limite de la variation de l'indice de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Comment ça marche
L'article L145-38 du Code de commerce fixe le régime. La demande de révision peut être formée au plus tôt trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable.
Le loyer révisé est en principe plafonné : il ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le texte prévoit une exception : si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer peut être porté à cette valeur locative. La hausse est alors étalée, la loi limitant l'augmentation annuelle à dix pour cent du loyer acquitté l'année précédente.
La demande se forme par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (article R145-20). Elle produit effet à compter de sa date, pas rétroactivement.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la révision triennale est aussi une arme de baisse. Si votre loyer est devenu supérieur à la valeur locative, vous pouvez en demander la révision : la révision joue dans les deux sens, ce que beaucoup de locataires ignorent.
Pour un bailleur dont le bail comporte déjà une clause d'échelle mobile efficace, la révision triennale a peu d'intérêt, puisque l'indexation annuelle produit déjà l'essentiel de l'effet.
À ne pas confondre avec
Le plafonnement au renouvellement (article L145-34) répond à des conditions différentes de celles de la révision. L'indexation contractuelle est automatique et annuelle, la révision triennale suppose une demande formelle.
Questions fréquentes
Mon loyer est trop cher par rapport au quartier, je peux le faire baisser ? Oui, en formant une demande de révision triennale si les conditions de délai sont réunies. Le loyer révisé ne peut pas dépasser la valeur locative : si celle-ci a baissé, la révision peut aboutir à une diminution.
Le propriétaire peut-il demander une révision tous les ans ? Non. La première demande suppose trois ans depuis l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé, les suivantes trois ans depuis le jour où le prix révisé est devenu applicable. L'indexation annuelle prévue par une clause d'échelle mobile est un mécanisme distinct, qui ne relève pas de cette demande.
Faut-il aller au tribunal ? Pas nécessairement. La demande ouvre une négociation. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour tenter une conciliation et rendre un avis (article L145-35), et c'est le juge des loyers commerciaux qui tranche.