Plafonnement du loyer
Le plafonnement est la règle qui limite le loyer du bail renouvelé à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, indépendamment de la valeur locative réelle du local.
Comment ça marche
L'article L145-34 du Code de commerce pose le principe : à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors du renouvellement d'un bail dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. La règle cesse de s'appliquer lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
L'indice applicable est l'ILC pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT pour les activités tertiaires. Le trimestre de référence est celui que fixe le bail. À défaut de clause, la loi retient la variation de l'indice calculée sur les neuf ans qui précèdent le dernier indice publié ; en cas de renouvellement tardif, sur une durée égale à celle écoulée entre la date initiale du bail et son renouvellement effectif.
Le plafonnement ne joue qu'à la hausse : il limite l'augmentation, il n'interdit pas une baisse si la valeur locative est inférieure au loyer plafond. Le loyer renouvelé ne peut en effet dépasser ni le plafond, ni la valeur locative.
Le plafonnement tombe dans plusieurs cas, regroupés sous le terme de déplafonnement. Lorsque le déplafonnement est justifié par une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou par une clause du bail relative à sa durée, la loi limite la hausse annuelle à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l'année précédente, ce que la pratique appelle le lissage.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant installé de longue date dans un emplacement dont le marché a beaucoup monté, le plafonnement est votre principale protection : il maintient un loyer historique très inférieur au marché. Le préserver suppose d'éviter les faits qui déclenchent le déplafonnement.
Pour un bailleur, le plafonnement explique les écarts importants entre loyers en cours et loyers de marché sur une même rue. La stratégie de rattrapage passe par la démonstration d'un motif de déplafonnement, ou par la négociation d'un nouveau bail.
À ne pas confondre avec
Le plafonnement concerne le renouvellement. L'indexation annuelle par clause d'échelle mobile joue en cours de bail. La révision triennale obéit à ses propres règles, avec un plafond fondé sur le même indice.
Questions fréquentes
Mon loyer peut-il baisser au renouvellement ? Oui. Si la valeur locative du local est inférieure à votre loyer actuel, le loyer renouvelé peut être fixé à cette valeur locative. Le plafonnement est une limite haute, pas un plancher.
Le lissage à dix pour cent s'applique automatiquement ? Il ne s'applique que dans les deux cas prévus par l'article L145-34 : une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, ou une exception au plafonnement due à une clause du bail relative à sa durée. Il limite alors la hausse à dix pour cent du loyer acquitté l'année précédente. Il étale la hausse, il ne la supprime pas.
Sur quel indice se calcule mon plafond ? Sur l'ILC si votre activité est commerciale ou artisanale, sur l'ILAT si elle est tertiaire. L'indice utilisé doit être celui prévu au bail et cohérent avec votre activité réelle.