Quelles sont les spécificités du marché du droit au bail dans le 11ème arrondissement ?
Le 11ème arrondissement présente des caractéristiques de marché du droit au bail qui lui sont propres et qui reflètent sa position particulière dans le cycle de développement commercial parisien entre la maturité pleinement valorisée de certains secteurs et l'émergence encore accessible d'autres. Cette stratification interne génère des opportunités d'acquisition très différentes selon le secteur ciblé et le profil du porteur de projet.
- Des droits au bail sur Oberkampf dont les valeurs ont rejoint celles du Marais pour des surfaces comparables : l'axe Oberkampf a atteint un niveau de désirabilité gastronomique et créative qui se traduit par des valeurs de droits au bail comparables à celles observées dans les secteurs les plus convoités du Marais une réalité qui reflète la profondeur de la transformation commerciale de cet axe mais qui impose aux porteurs de projet un budget d'acquisition significatif pour accéder aux meilleurs emplacements
- Un différentiel de valorisation entre Oberkampf et les rues adjacentes qui crée des opportunités de second rang attractives : à quelques dizaines de mètres des axes les plus valorisés du 11ème, des droits au bail sur des rues parallèles ou perpendiculaires offrent des valeurs encore inférieures de 20 à 40% pour des niveaux de flux et de clientèle souvent comparables des opportunités que les porteurs de projet les mieux accompagnés identifient et exploitent pour s'implanter dans l'écosystème commercial du 11ème sans payer le prix des artères les plus emblématiques
- Un marché de droits au bail à rotation plus élevée qu'ailleurs liée à la compétitivité intense du secteur gastronomique : le 11ème arrondissement est l'un des marchés gastronomiques les plus compétitifs de Paris les concepts qui ne correspondent plus aux attentes d'une clientèle en perpétuel renouvellement libèrent leurs emplacements plus rapidement que dans les arrondissements à tissu commercial moins exposé aux tendances, générant un flux d'opportunités de droits au bail régulier que Point de Vente surveille en permanence pour ses clients
- Des droits au bail dans le secteur Charonne-Alexandre Dumas dont les valeurs sont encore inférieures à leur potentiel : ce secteur du 11ème est en train de vivre la même transformation commerciale qu'Oberkampf il y a dix ans une nouvelle génération de restaurants créatifs et de boutiques indépendantes s'y installe progressivement, attirant une clientèle jeune et aisée dont la fidélité va tirer les valeurs des droits au bail vers le haut dans les prochaines années des droits au bail encore accessibles aujourd'hui dont la valeur va progresser significativement avec l'avancement de la transformation
- Une demande de droits au bail portée par une clientèle résidentielle de 150 000 habitants : la densité démographique exceptionnelle du 11ème l'arrondissement le plus peuplé de Paris génère une demande locative commerciale d'une intensité qui garantit aux repreneurs de droits au bail une clientèle de base immédiatement disponible sans dépendre de flux touristiques ni d'effets de mode, une réalité qui sécurise la rentabilité prévisionnelle de tout projet commercial bien positionné dans l'arrondissement
- Des droits au bail sur la rue de la Roquette dont la valeur reflète un flux piéton permanent et diversifié : artère reliant Bastille à la Croix de Chavaux, la rue de la Roquette concentre des droits au bail sur des locaux dont la valeur est soutenue par un flux piéton continu et une clientèle résidentielle et de loisirs très dense des emplacements dont le rapport entre la valeur du droit au bail, le loyer en cours et le chiffre d'affaires potentiel est parmi les plus favorables du 11ème arrondissement