Quelles sont les caractéristiques qui font du marché du droit au bail dans le 15ème arrondissement une opportunité commerciale solide ?
Le 15ème arrondissement présente des spécificités de marché du droit au bail qui le distinguent fondamentalement de tous les arrondissements analysés jusqu'ici dans cette série. Sa singularité ne tient pas à une artère emblématique ni à une scène gastronomique médiatisée ni à une transformation urbaine en cours elle tient à la masse démographique elle-même, une réalité qui crée des conditions commerciales d'une robustesse que les marchés les plus excitants ne peuvent pas toujours reproduire dans la durée.
- Des droits au bail dont la valeur repose sur une clientèle résidentielle massive et non substituable : dans le 15ème arrondissement, la clientèle d'un commerce n'est pas une clientèle de passage ni une clientèle de destination c'est une clientèle résidentielle qui habite dans un rayon de quelques centaines de mètres et qui consomme à proximité de son domicile de façon quotidienne et récurrente, une réalité qui génère des niveaux de chiffre d'affaires prévisibles et stables dont les droits au bail reflètent la solidité dans leur valeur
- Un marché de droits au bail structuré autour de plusieurs axes commerciaux aux profils complémentaires : la rue du Commerce, le boulevard de Grenelle, la rue de la Convention, la rue Lecourbe et la rue de Vaugirard constituent autant de marchés de droits au bail aux logiques de clientèle et aux niveaux de valeur différents qui correspondent à des stratégies d'implantation distinctes selon le concept envisagé et le budget disponible
- Des droits au bail dans le périmètre Beaugrenelle dont la valeur bénéficie de l'effet d'attraction du centre commercial : les locaux commerciaux en pied d'immeuble dans le périmètre immédiat du centre commercial Beaugrenelle bénéficient d'un flux de clientèle supplémentaire généré par l'attraction du centre les droits au bail dans ce périmètre intègrent cette valeur ajoutée dans leur prix mais offrent en contrepartie des niveaux de chiffre d'affaires potentiel que les axes purement résidentiels ne peuvent pas atteindre
- Un marché de droits au bail en cours de transformation dans le secteur Saint-Charles-Javel : les grands projets urbains autour du parc André Citroën et du site Georges Brassens génèrent une densification résidentielle et tertiaire qui crée une demande commerciale nouvelle dans ce secteur dont les droits au bail sont encore valorisés selon les standards d'un marché peu dense une décote qui représente une opportunité d'acquisition à des conditions favorables avant que la densification ne soit pleinement reflétée dans les valeurs
- Des droits au bail sur la rue du Commerce dont la valeur reflète le flux piéton le plus dense de l'arrondissement : première artère commerçante du 15ème en volume de passage, la rue du Commerce concentre des droits au bail dont la valeur est soutenue par un flux résidentiel permanent et dont les niveaux de loyer en cours sont souvent inférieurs au loyer de marché actuel des droits au bail dont le différentiel de loyer favorable améliore directement la rentabilité du repreneur dès la première année d'exploitation
- Une accessibilité relative des valeurs de droits au bail qui distingue le 15ème des arrondissements premium de la rive gauche : malgré des fondamentaux démographiques supérieurs à ceux de nombreux arrondissements voisins, les droits au bail dans le 15ème conservent des valeurs d'acquisition encore inférieures à celles observées dans le 6ème ou le 7ème pour des niveaux de flux résidentiels comparables une accessibilité qui permet aux porteurs de projet de s'implanter dans un arrondissement solide sans les budgets d'acquisition prohibitifs des marchés les plus premium de la rive gauche