Quelles sont les caractéristiques qui font du marché du droit au bail dans le 6ème arrondissement un marché à part entière ?
Le 6ème arrondissement présente des caractéristiques de marché du droit au bail qui le distinguent fondamentalement de tous les arrondissements analysés jusqu'ici dans cette série. Ces caractéristiques génèrent des opportunités d'acquisition d'une nature très particulière que seule une connaissance approfondie de cet arrondissement permet d'identifier et d'exploiter correctement.
- Une valeur du droit au bail déterminée autant par l'image de l'adresse que par ses paramètres financiers : dans le 6ème arrondissement, la valeur d'un droit au bail ne se calcule pas uniquement à partir du différentiel entre le loyer en cours et le loyer de marché, de la durée restante du bail et du chiffre d'affaires potentiel elle intègre une composante symbolique liée à la désirabilité mondiale de l'adresse qui peut représenter une fraction significative de la valeur totale et qui ne disparaît pas lors du renouvellement du bail
- Une rareté structurelle des droits au bail disponibles qui crée une compétition permanente entre acquéreurs : dans le 6ème arrondissement où le taux de vacance commerciale est historiquement parmi les plus bas de Paris, les droits au bail disponibles sont rares et leur apparition sur le marché génère une compétition immédiate entre plusieurs candidats repreneurs dont les profils et les capacités financières sont souvent comparables dans ce contexte, la qualité de l'accompagnement et la vitesse de réaction sont des facteurs décisifs de succès
- Des droits au bail sur des locaux aux surfaces très variées qui correspondent à des stratégies d'implantation différentes : le 6ème arrondissement propose des droits au bail sur des configurations très diverses de la petite boutique de 20 m² dans une rue résidentielle à la grande surface de 400 m² sur la rue de Rennes dont les valeurs, les profils de clientèle et les stratégies commerciales associées sont fondamentalement différents, permettant à des porteurs de projet aux budgets et aux ambitions très variés de trouver une opportunité adaptée à leur situation
- Une clientèle du 6ème particulièrement sensible à la cohérence entre le concept et l'identité du quartier : les habitants et la clientèle de passage du 6ème arrondissement ont des standards extrêmement élevés en matière de qualité, d'originalité et de cohérence des enseignes qui s'installent dans leur quartier un concept qui ne correspond pas aux codes culturels et esthétiques du 6ème aura du mal à fidéliser cette clientèle exigeante même dans un emplacement de premier ordre
- Des droits au bail sur des locaux historiquement occupés par des enseignes emblématiques : dans le 6ème arrondissement, certains locaux commerciaux ont été occupés successivement par des enseignes emblématiques de la gastronomie, de la mode ou de la culture parisienne reprendre un droit au bail sur un tel local confère à l'enseigne suivante une légitimité et une notoriété héritées qui peuvent accélérer significativement sa reconnaissance par la clientèle du quartier
- Une progression régulière des droits au bail portée par l'attractivité internationale croissante du 6ème : la notoriété mondiale de Saint-Germain-des-Prés continue de progresser chaque année sous l'effet de la médiatisation internationale du style de vie parisien, générant une demande de droits au bail de la part d'enseignes internationales qui veulent s'implanter dans le quartier le plus emblématique de la rive gauche parisienne une pression qui maintient les valeurs des droits au bail orientées structurellement à la hausse