Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 10ème arrondissement : Canal Saint-Martin, Gare du Nord, Gare de l’Est (page 11)

Le 10ème arrondissement de Paris représente pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage l’un des marchés les plus pragmatiques et les plus opérationnellement pertinents du centre parisien un arrondissement dont le passé ferroviaire et logistique a laissé un héritage bâti particulièrement favorable au stockage, et dont la localisation stratégique entre deux des plus grandes gares d’Europe génère des besoins logistiques d’une intensité et d’une diversité que peu d’autres arrondissements intramuros peuvent reproduire. Contrairement au 9ème voisin dont la demande de stockage est portée par des profils commerciaux et événementiels très diversifiés, le 10ème concentre une demande à dominante logistique et opérationnelle des transporteurs et des coursiers qui cherchent des points d’appui centraux pour leurs opérations de distribution dans le nord parisien, des entreprises de déménagement qui ont besoin de surfaces de dépôt transitoire, des grossistes qui alimentent les commerces du faubourg Saint-Denis et des commerçants du marché du Temple. La présence de la Gare du Nord et de la Gare de l’Est génère également des besoins très spécifiques de stockage de bagages et de marchandises en transit dont les opérateurs cherchent des solutions à proximité immédiate des terminaux. Cette orientation logistique marquée fait du 10ème l’un des rares arrondissements intramuros où des entrepôts de taille significative restent accessibles à des conditions encore raisonnables. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché pragmatique la solution de stockage la plus adaptée à vos besoins opérationnels.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 10ème arrondissement

Un parc de locaux de stockage hérité du passé ferroviaire et logistique de l'arrondissement : le 10ème arrondissement conserve un stock de locaux aux configurations logistiques particulièrement favorables hauteurs sous plafond élevées, larges accès pour véhicules utilitaires, quais de déchargement dans certains cas hérité de son passé ferroviaire et de sa tradition de négoce et de distribution qui génère une offre de stockage nettement supérieure à celle des arrondissements voisins plus résidentiels
Une accessibilité logistique parmi les meilleures du centre parisien : la configuration du 10ème avec ses larges boulevards Magenta, Strasbourg, La Fayette et ses rues à gabarit plus généreux que dans les arrondissements plus centraux offre des conditions d'accès livraison significativement meilleures que dans les arrondissements voisins un avantage opérationnel considérable pour les activités nécessitant des livraisons fréquentes ou des véhicules de grande taille
Des loyers de stockage encore très accessibles malgré la transformation gastronomique en cours : contrairement à ce qu'on pourrait anticiper au regard de la transformation commerciale du 10ème, les loyers des locaux de stockage restent encore significativement inférieurs à ceux pratiqués dans les arrondissements voisins pour des configurations comparables une fenêtre d'opportunité qui se referme progressivement avec la revalorisation foncière en cours
Des besoins de stockage en transit liés aux deux grandes gares qui génèrent une demande permanente : la Gare du Nord et la Gare de l'Est génèrent des besoins spécifiques de stockage temporaire et de consigne de marchandises dont les opérateurs cherchent des solutions dans un rayon de quelques centaines de mètres des terminaux une demande structurelle qui absorbe une partie du stock de locaux disponibles dans le périmètre immédiat des gares
Une transformation gastronomique qui génère de nouveaux besoins de stockage alimentaire : la progression de la scène gastronomique du faubourg Saint-Denis et du Canal Saint-Martin génère une demande nouvelle de locaux de stockage alimentaire aux normes sanitaires chambres froides, zones de stockage sec conformes dont l'offre est encore insuffisante par rapport à la demande croissante des nouveaux exploitants gastronomiques

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 10ème arrondissement

Identification des locaux de stockage selon le profil logistique recherché : stockage en transit dans le périmètre gares, dépôt logistique sur les grands boulevards, stockage alimentaire autour du faubourg Saint-Denis Point de Vente segmente les opportunités selon le profil opérationnel spécifique de votre activité
Évaluation des configurations logistiques selon vos besoins : hauteur sous plafond, capacité de charge, gabarit des accès, disponibilité de quais de déchargement Point de Vente analyse chaque local selon les critères techniques adaptés à votre activité de stockage
Vérification des normes sanitaires pour les locaux de stockage alimentaire : analyse de la conformité aux exigences réglementaires spécifiques au stockage alimentaire pour les exploitants gastronomiques en recherche d'espaces de réserve dans le 10ème
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et coordination juridique jusqu'à la signature
Point de Vente accompagne les entreprises dans leur recherche d'entrepôts et de locaux de stockage dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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