Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 11ème arrondissement : Bastille, Oberkampf, Nation (page 5)

Le 11ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage une configuration de marché qui le distingue nettement du 10ème voisin. Là où le 10ème tire son attractivité logistique de son héritage ferroviaire et de la proximité des grandes gares, le 11ème construit son profil de marché de stockage sur un héritage artisanal et manufacturier d’une nature très différente celui d’un arrondissement qui fut pendant des décennies le cœur de l’ébénisterie, de la lutherie et des métiers d’art parisiens, et dont le tissu bâti conserve un stock de cours intérieures, d’ateliers et d’arrière-locaux aux configurations particulièrement adaptées au stockage de matériaux, d’outillage et de pièces détachées. Cette tradition artisanale génère dans le 11ème un parc de locaux de stockage dont les caractéristiques accès par des passages couverts, cours intérieures arborées, volumes aux hauteurs généreuses sont très différentes de celles des entrepôts logistiques ordinaires et qui correspondent parfaitement aux besoins des artisans, des ébénistes et des créateurs qui maintiennent leurs activités dans cet arrondissement malgré la transformation gastronomique et créative qui l’a rendu mondialement célèbre. La coexistence dans le 11ème de cet héritage artisanal avec la densité gastronomique croissante et la population résidentielle de 150 000 habitants génère une demande de stockage d’une diversité remarquable dont les besoins varient du stockage de matériel de cuisine professionnelle pour les nombreux restaurants de l’arrondissement au stockage de collections pour les galeries émergentes du secteur Charonne. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché riche et diversifié la solution la plus adaptée à votre activité.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 11ème arrondissement

Un parc d'ateliers et de cours intérieures hérité du passé artisanal de l'arrondissement : le 11ème conserve un stock remarquable d'anciennes cours d'ébénistes et d'ateliers artisanaux accessibles par des passages couverts dont les configurations volumes généreux, accès indépendants depuis la rue, sols renforcés pour le matériel lourd sont particulièrement bien adaptées au stockage de matériaux, d'outillage et de mobilier des locaux d'une spécificité architecturale que peu d'autres arrondissements parisiens peuvent reproduire
Une demande de stockage de matériel de restauration en forte progression : la densification gastronomique exceptionnelle du 11ème génère une demande croissante de locaux de stockage pour du matériel de cuisine professionnel, des stocks alimentaires secs et des équipements de salle une demande dont la progression suit directement celle de la scène gastronomique de l'arrondissement et qui génère une pression croissante sur les locaux disponibles dans le périmètre des artères les plus denses en restaurants
Des passages couverts aux règles de circulation très spécifiques : dans le 11ème arrondissement dont de nombreux locaux de stockage sont accessibles par des passages couverts ou des cours intérieures, les conditions de circulation des véhicules de livraison sont soumises à des règles très précises gabarits de hauteur et de largeur limités par les dimensions des passages, horaires de passage restreints que Point de Vente vérifie systématiquement pour chaque local proposé
Des loyers de stockage encore accessibles dans les secteurs moins gastronomiques : si les locaux de stockage dans le périmètre Oberkampf-Bastille subissent la pression de la revalorisation foncière liée à la transformation gastronomique, les secteurs plus résidentiels de l'arrondissement Nation, Charonne est offrent encore des locaux de stockage à des niveaux de loyer nettement plus accessibles pour des configurations souvent comparables
Une transformation gastronomique qui absorbe progressivement les anciens ateliers artisanaux : la reconversion des ateliers d'ébénistes et des cours artisanales en restaurants, bars et espaces créatifs réduit chaque année le stock de locaux disponibles pour un usage de stockage dans le 11ème une tendance qui va continuer à s'accentuer et qui renforce la valeur des locaux artisanaux encore disponibles

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 11ème arrondissement

Accès aux cours intérieures et ateliers artisanaux disponibles via notre réseau de propriétaires du 11ème : dans un arrondissement où les meilleures configurations de stockage artisanal ne font jamais l'objet d'annonces publiques, notre réseau de propriétaires de cours et d'ateliers nous permet d'identifier les disponibilités avant leur absorption par la demande gastronomique ou créative
Évaluation des configurations selon les besoins spécifiques de stockage artisanal ou gastronomique : hauteur sous plafond, capacité de charge au sol, gabarit des accès par les passages couverts, conformité aux normes sanitaires pour le stockage alimentaire Point de Vente analyse chaque local selon les critères adaptés à votre activité
Vérification des conditions de circulation dans les passages et cours intérieures : analyse précise des gabarits d'accès, des horaires de livraison autorisés et des règles spécifiques aux passages couverts du 11ème pour garantir la compatibilité avec vos besoins logistiques
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et des droits de passage éventuels dans les cours intérieures, puis coordination juridique jusqu'à la signature
Point de Vente accompagne les entreprises dans leur recherche d'entrepôts et de locaux de stockage dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Entrepôt et local de stockage Paris