Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Bercy, Vincennes (page 9)

Le 12ème arrondissement de Paris constitue pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage l’un des marchés les plus favorables et les plus pragmatiques de Paris intramuros une réalité qui tient directement à la configuration géographique et historique d’un arrondissement dont la taille exceptionnelle, le passé viticole de Bercy et la présence de la Gare de Lyon ont généré un parc immobilier logistique d’une richesse que les arrondissements voisins ne peuvent pas reproduire. Contrairement au 11ème voisin dont l’héritage logistique est artisanal et manufacturier, le 12ème a développé une tradition de stockage à grande échelle liée aux anciennes halles aux vins de Bercy le plus grand entrepôt viticole d’Europe pendant des siècles dont la reconversion partielle en Bercy Village a transformé certains espaces en destination gastronomique et de loisirs mais a préservé une partie du tissu bâti dans des configurations favorables au stockage de volumes importants. La taille du 12ème l’un des arrondissements les plus vastes de Paris génère mécaniquement une offre de locaux de stockage plus importante et plus diversifiée que dans des arrondissements plus compacts, à des niveaux de loyer encore significativement inférieurs à ceux observés dans les arrondissements centraux pour des surfaces équivalentes. Cette combinaison de disponibilité, d’accessibilité et de niveaux de loyer encore favorables fait du 12ème l’un des rares arrondissements intramuros où une stratégie de stockage à grande échelle reste réaliste pour des entreprises dont les besoins logistiques dépassent les capacités ordinaires du centre parisien.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 12ème arrondissement

Un héritage viticole de Bercy qui a façonné un parc de locaux aux configurations logistiques exceptionnelles : les anciennes halles aux vins de Bercy ont généré dans le 12ème un tissu bâti dont les caractéristiques volumes importants, sols béton armé à forte capacité de charge, hauteurs sous plafond généreuses sont particulièrement bien adaptées au stockage de marchandises lourdes ou volumineuses des configurations rares à Paris intramuros qui font du 12ème une destination logistique d'une pertinence particulière pour les entreprises aux besoins de stockage importants
Une accessibilité logistique exceptionnelle liée au nœud ferroviaire de la Gare de Lyon : la présence de la Gare de Lyon et des infrastructures routières qui l'entourent boulevard Diderot, avenue Daumesnil, quai de la Rapée génère des conditions d'accessibilité pour les véhicules de livraison significativement meilleures que dans les arrondissements plus centraux des artères larges, des gabarits de passage généreux et une fluidité de circulation qui facilite les opérations logistiques de grande envergure
Le Viaduc des Arts et ses ateliers aux configurations atypiques pour le stockage spécialisé : les 64 arches du viaduc du métro aérien abritent des ateliers dont certaines configurations volumes réguliers, accès indépendants depuis l'avenue Daumesnil, sols renforcés peuvent convenir à des besoins de stockage spécialisé d'artisans ou de créateurs dont l'activité est complémentaire à l'identité artisanale du Viaduc
Des loyers de stockage parmi les plus compétitifs de Paris intramuros pour des grandes surfaces : le 12ème arrondissement offre des locaux de stockage de grande surface à des niveaux de loyer encore très compétitifs par rapport aux arrondissements voisins un avantage particulièrement significatif pour les entreprises dont les besoins logistiques nécessitent des surfaces importantes difficiles à trouver dans le centre de Paris
Une transformation progressive de Bercy qui réduit le stock de locaux logistiques disponibles : la reconversion continue des anciens entrepôts de Bercy en espaces gastronomiques, culturels et résidentiels réduit progressivement le stock de locaux logistiques disponibles dans ce secteur une tendance qui justifie de sécuriser rapidement les meilleures disponibilités avant leur absorption définitive par des usages à plus haute valeur ajoutée

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 12ème arrondissement

Identification des locaux de stockage à grande surface disponibles dans le tissu logistique de Bercy : notre connaissance du parc immobilier du 12ème et nos relations avec les propriétaires d'anciens entrepôts viticoles nous permettent d'accéder à des disponibilités de grande surface que les canaux publics ne référencent pas
Évaluation des configurations logistiques selon vos besoins volumétriques : capacité de charge au sol, hauteur sous plafond, largeur des accès, disponibilité de quais de déchargement Point de Vente analyse chaque local selon les critères techniques spécifiques à vos besoins de stockage
Vérification des règles spécifiques aux ateliers du Viaduc des Arts : analyse des activités autorisées, des contraintes sur les modifications des locaux et des obligations vis-à-vis du gestionnaire du Viaduc pour les besoins de stockage spécialisé dans ce périmètre
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et coordination juridique jusqu'à la signature
Point de Vente accompagne les entreprises dans leur recherche d'entrepôts et de locaux de stockage dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Entrepôt et local de stockage Paris