Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 14ème arrondissement : Montparnasse, Alésia, Denfert (page 13)

Le 14ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage un profil de marché qui se distingue nettement de celui du 13ème voisin. Contrairement au 13ème dont l’attractivité logistique repose sur un tissu bâti de grande échelle hérité des années 1960 et une accessibilité directe au périphérique et aux autoroutes régionales, le 14ème présente une réalité logistique plus nuancée celle d’un arrondissement dont la vocation résidentielle dominante génère une offre de stockage structurellement plus limitée, mais dont la position géographique à la jonction entre le centre parisien et les premières zones logistiques de la petite couronne sud crée des opportunités de stockage d’un profil très particulier. La présence de la gare Montparnasse troisième gare de France en trafic voyageurs génère dans le 14ème des besoins logistiques liés au transport de marchandises en petits colis et à la consigne temporaire dont les opérateurs cherchent des solutions à proximité immédiate du terminal. Le tissu commercial dense de la rue d’Alésia et de la rue Raymond Losserand génère des besoins de réserves commerciales pour les enseignes locales dont les stocks saisonniers ne peuvent pas être absorbés par les arrière-boutiques souvent exiguës. Les ateliers d’artistes et les studios de photographie qui trouvent encore dans le 14ème des loyers compatibles avec leur activité cherchent des espaces de stockage pour leur matériel et leurs productions. Cette diversité de profils de demande fait du 14ème un marché de stockage d’une spécificité tranquille ni les volumes du 13ème ni la sophistication du 8ème, mais une offre adaptée aux besoins quotidiens d’un arrondissement résidentiel et commercial d’une solidité remarquable.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 14ème arrondissement

Une offre de stockage structurellement limitée par la vocation résidentielle dominante : dans le 14ème arrondissement dont la proportion de surface commerciale par rapport à la surface résidentielle totale est plus faible que dans les arrondissements à vocation mixte, les locaux dédiés au stockage sont moins nombreux qu'on pourrait l'anticiper une rareté relative qui impose une préparation et une réactivité particulières pour accéder aux meilleures disponibilités
Des sous-sols et caves d'immeubles haussmanniens aux gabarits contraints mais aux loyers accessibles : le bâti haussmannien dominant dans le 14ème génère des sous-sols dont les hauteurs sous plafond et les gabarits d'accès sont souvent limités des configurations adaptées au stockage d'archives, de mobilier léger ou de petites séries de marchandises mais incompatibles avec des besoins logistiques volumétriques importants
Une demande de stockage liée aux ateliers d'artistes et aux studios créatifs du 14ème : le 14ème arrondissement conserve une tradition d'accueil d'artistes et de créateurs dont les besoins de stockage toiles, sculptures, matériel de prise de vue sont très spécifiques et génèrent une demande de locaux de stockage aux conditions de conservation particulières que Point de Vente intègre dans son analyse de chaque opportunité
Des besoins logistiques liés à la gare Montparnasse très différents de ceux de la Gare du Nord dans le 10ème : contrairement au trafic de marchandises en transit de la Gare du Nord, les besoins logistiques autour de Montparnasse sont principalement liés au déménagement et au transport de bagages en courte durée des besoins de stockage temporaire dont les volumes unitaires sont plus faibles mais dont la rotation est plus rapide
Une localisation favorable pour les opérations logistiques vers la petite couronne sud : le 14ème est l'un des arrondissements intramuros les mieux connectés aux zones logistiques de la petite couronne sud Malakoff, Montrouge, Gentilly dont la proximité peut permettre des solutions mixtes combinant un stockage principal en périphérie et un stock avancé dans le 14ème pour les besoins opérationnels quotidiens

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 14ème arrondissement

Identification des disponibilités selon le profil de stockage recherché dans le 14ème : stockage d'archives pour les entreprises de services, réserves commerciales pour les enseignes d'Alésia, stockage créatif pour les ateliers d'artistes Point de Vente adapte sa recherche au profil spécifique de votre besoin et mobilise les circuits d'accès les plus adaptés
Analyse de la complémentarité avec des solutions logistiques en petite couronne sud : évaluation de la pertinence d'une solution mixte combinant un stockage principal à Malakoff ou Montrouge et un local de stockage avancé dans le 14ème pour les besoins opérationnels quotidiens
Vérification des conditions d'accès et des gabarits selon votre activité : analyse des hauteurs sous plafond, des gabarits d'accès et des horaires de livraison autorisés dans les rues du périmètre du local pour garantir la compatibilité avec vos besoins logistiques
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et coordination juridique jusqu'à la signature