Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

xEntrepôt et local de stockage Paris 15ème arrondissement : Convention, Vaugirard, Balard (page 33)

Le 15ème arrondissement de Paris constitue pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage l’un des marchés les plus volumétriquement importants de Paris intramuros une réalité directement liée à la taille exceptionnelle de cet arrondissement qui, avec ses 8,5 kilomètres carrés, génère mécaniquement une offre de locaux de stockage plus importante et plus diversifiée que celle des arrondissements voisins plus compacts. Contrairement au 14ème voisin dont l’offre de stockage est structurellement limitée par une vocation résidentielle dominante et un bâti principalement haussmannien aux configurations contraintes, le 15ème présente une diversité architecturale remarquable des immeubles haussmanniens du secteur Convention aux bâtiments industriels reconvertis du secteur Balard en passant par les constructions tertiaires des années 1970 du secteur Beaugrenelle qui génère une palette de configurations de stockage d’une amplitude bien supérieure à celle des arrondissements voisins. Le secteur Balard en particulier dont la transformation récente liée à l’installation du ministère de la Défense et à la densification tertiaire environnante a généré de nouveaux bâtiments aux configurations logistiques modernes offre des locaux de stockage aux normes actuelles dans un périmètre dont l’accessibilité au périphérique ouest est parmi les meilleures de Paris intramuros. La taille du 15ème et sa population de 240 000 habitants génèrent également une demande de stockage commercial de proximité d’une intensité que peu d’autres arrondissements intramuros peuvent reproduire des enseignes de la rue du Commerce et du boulevard de Grenelle qui cherchent des réserves de stock à proximité immédiate de leurs points de vente pour répondre à la demande d’une clientèle résidentielle très dense. Point de Vente vous accompagne pour exploiter la richesse de ce marché diversifié.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 15ème arrondissement

Une diversité architecturale qui génère des configurations de stockage d'une amplitude remarquable : du sous-sol haussmannien aux hauteurs limitées du secteur Convention à l'ancien bâtiment industriel aux volumes généreux du secteur Balard en passant par les parkings reconvertibles des tours tertiaires de Beaugrenelle, le 15ème offre une gamme de configurations de stockage qui couvre des besoins très différents en termes de surface, de hauteur et de gabarit d'accès une diversité que Point de Vente exploite pour trouver la solution la plus adaptée à chaque profil de besoin
Un secteur Balard aux conditions d'accessibilité logistique parmi les meilleures de Paris intramuros : la proximité du boulevard périphérique ouest et des accès autoroutiers vers Versailles et la région parisienne fait du secteur Balard l'un des périmètres de Paris intramuros les mieux connectés aux plateformes logistiques régionales une accessibilité dont les entreprises ayant besoin d'un point d'appui central à Paris pour leurs opérations de distribution régionale peuvent tirer parti à des conditions encore favorables
Des besoins de stockage commercial de proximité portés par 240 000 habitants permanents : la densité démographique exceptionnelle du 15ème génère une demande de réserves commerciales pour les enseignes des artères commerçantes de l'arrondissement d'une intensité structurelle des commerces dont les arrière-boutiques exiguës ne peuvent pas absorber les stocks saisonniers et qui cherchent des locaux de stockage d'appoint à quelques centaines de mètres de leur point de vente
Un Parc des Expositions de la Porte de Versailles qui génère des besoins de stockage événementiel saisonniers : les exposants des grands salons professionnels et grand public du premier centre d'exposition de France génèrent pendant les périodes de salon des besoins de stockage temporaire de matériel d'exposition, de mobilier de stand et de marchandises de démonstration dont les volumes unitaires peuvent être très importants des besoins ponctuels mais récurrents dont les locaux de stockage bien positionnés dans le périmètre peuvent tirer parti
Des loyers de stockage encore compétitifs malgré la pression de la densité résidentielle : malgré une demande de stockage soutenue par la densité démographique et commerciale exceptionnelle du 15ème, les loyers des locaux de stockage restent encore compétitifs par rapport aux arrondissements voisins pour des configurations comparables un avantage persistant lié à la taille de l'arrondissement qui génère une offre mécaniquement plus importante

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 15ème arrondissement

Cartographie des disponibilités par secteur et par configuration dans le 15ème : stockage commercial de proximité autour de la rue du Commerce, stockage logistique dans le secteur Balard, stockage événementiel dans le périmètre Parc des Expositions Point de Vente segmente les opportunités selon votre profil de besoin et votre localisation cible dans cet arrondissement de 8,5 km²
Évaluation de l'accessibilité logistique selon le secteur ciblé : analyse des conditions d'accès au périphérique et aux autoroutes depuis le secteur Balard, des gabarits de véhicules admis dans les rues du secteur Convention et des horaires de livraison autorisés dans les zones résidentielles denses du 15ème
Identification des locaux de stockage événementiel dans le périmètre du Parc des Expositions : notre connaissance du marché immobilier dans le périmètre de la Porte de Versailles nous permet d'identifier les locaux de stockage temporaire ou permanent adaptés aux besoins des exposants réguliers des grands salons
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et coordination juridique jusqu'à la signature