Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 17ème arrondissement : Batignolles, Clichy, Ternes (page 39)

Le 17ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage une configuration de marché d’une dualité interne particulièrement intéressante une dualité qui reflète directement la fracture commerciale et sociale qui caractérise cet arrondissement entre son sud premium et son nord en transformation. Contrairement au 16ème voisin dont la rareté absolue des locaux de stockage est liée à une vocation résidentielle premium quasi exclusive, le 17ème présente une réalité beaucoup plus nuancée son secteur nord, celui des Batignolles et des Épinettes dont la proximité avec les communes de Clichy et de Saint-Ouen génère une continuité logistique avec la première couronne nord, offre des locaux de stockage d’une accessibilité et d’une diversité de configurations très différentes de celles qui caractérisent le secteur Ternes–Wagram du 17ème sud. Cette dualité crée dans le 17ème un spectre d’opportunités de stockage d’une amplitude remarquable des caves haussmanniennes aux gabarits contraints du 17ème sud, dont les loyers sont proches de ceux pratiqués dans le 16ème voisin, aux anciens locaux d’activités du secteur Clichy–La Jonquière dont les configurations logistiques généreuses et les loyers encore accessibles constituent une alternative intramuros pertinente pour les entreprises qui cherchent un point d’appui logistique dans le nord-ouest parisien sans basculer vers la banlieue. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cette dualité la solution de stockage la plus adaptée à vos besoins opérationnels.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 17ème arrondissement

Une continuité logistique avec Clichy et Saint-Ouen qui génère des opportunités de stockage uniques dans le 17ème nord : la proximité immédiate du secteur La Jonquière-Épinettes avec les zones d'activités de Clichy et de Saint-Ouen crée dans le 17ème nord une continuité logistique qui permet aux entreprises de bénéficier de conditions de stockage comparables à celles de la première couronne nord accessibilité améliorée, configurations plus généreuses, loyers plus compétitifs tout en restant dans Paris intramuros, un avantage significatif pour les entreprises dont l'adresse parisienne est un critère commercial important
Des anciens locaux d'activités du secteur Clichy-La Jonquière aux configurations logistiques généreuses : le secteur nord du 17ème conserve un stock d'anciens locaux d'activités garages, ateliers de carrosserie, dépôts de matériaux dont les configurations logistiques sont nettement supérieures à celles du bâti haussmannien dominant dans le reste de l'arrondissement accès véhicules utilitaires, hauteurs sous plafond importantes, sols béton armé des locaux dont la reconversion en espaces de stockage professionnel est souvent possible à des coûts d'aménagement limités
Un marché de stockage dans le 17ème sud soumis à la même pression foncière que le 16ème : dans le secteur Ternes-Wagram du 17ème sud dont la vocation résidentielle premium est comparable à celle du 16ème voisin, les locaux de stockage sont soumis à une pression foncière et à des exigences de copropriété d'une sévérité comparable des disponibilités rares, des loyers élevés et des règlements intérieurs très contraignants sur les activités autorisées
Une transformation du secteur Batignolles qui génère de nouveaux besoins de stockage pour les artisans et créateurs : la gentrification accélérée du quartier des Batignolles attire une nouvelle génération d'artisans et de créateurs dont les ateliers nécessitent des espaces de stockage de matériaux et de productions une demande émergente qui génère une pression croissante sur les rares locaux de stockage disponibles dans ce secteur en transformation
Des conditions d'accès livraison très différentes entre le 17ème nord et le 17ème sud : les larges artères du secteur nord rue de Clichy, avenue de Saint-Ouen offrent des conditions d'accès pour les véhicules utilitaires significativement meilleures que les rues plus contraintes du secteur Ternes, une réalité que Point de Vente intègre dans son analyse de chaque opportunité selon le profil logistique de votre activité

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 17ème arrondissement

Identification des anciens locaux d'activités reconvertibles dans le secteur Clichy-La Jonquière : notre connaissance du tissu immobilier du 17ème nord et nos relations avec les propriétaires d'anciens locaux d'activités dans ce secteur nous permettent d'accéder à des disponibilités aux configurations logistiques généreuses que les canaux publics ne référencent pas
Évaluation comparative des solutions de stockage entre le 17ème nord et la première couronne : analyse du rapport entre le coût du stockage intramuros dans le 17ème nord et les solutions disponibles à Clichy ou Saint-Ouen pour vous aider à prendre la décision la plus adaptée à vos contraintes opérationnelles et commerciales
Vérification des règlements de copropriété dans le 17ème sud : analyse des restrictions sur les activités de stockage autorisées, les horaires de livraison et les gabarits de véhicules admis dans les immeubles premium du secteur Ternes-Wagram
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements intérieurs et coordination juridique jusqu'à la signature