Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 19ème arrondissement : Villette, Ourcq, Pantin (page 10)

Le 19ème arrondissement de Paris représente pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage l’un des territoires logistiques les plus stratégiquement pertinents de Paris intramuros un arrondissement dont l’héritage industriel et portuaire lié au Canal de l’Ourcq et aux bassins de La Villette a généré un stock de locaux logistiques d’une ampleur et d’une qualité technique que peu d’autres arrondissements intramuros peuvent reproduire. Contrairement au 18ème voisin dont la richesse logistique est concentrée dans le secteur La Chapelle et dont les autres secteurs présentent des configurations de stockage très contraintes, le 19ème offre une continuité logistique d’une cohérence remarquable sur l’ensemble de son territoire des anciens entrepôts portuaires des bassins de La Villette aux friches industrielles reconverties du secteur Ourcq en passant par les locaux d’activités du secteur Rosa Parks dont la livraison récente de programmes tertiaires et logistiques modernes a enrichi le parc disponible. La position géographique du 19ème est également un atout logistique de premier ordre en bordure nord-est du périphérique, il offre une continuité directe avec les zones logistiques de Pantin, d’Aubervilliers et du Bourget dont les infrastructures complètent parfaitement les capacités de stockage intramuros disponibles dans l’arrondissement. Cette combinaison d’héritage industriel, de renouveau logistique et de connectivité régionale fait du 19ème l’un des marchés de stockage les plus complets et les plus compétitifs de Paris intramuros. Point de Vente vous accompagne pour exploiter ce potentiel exceptionnel.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 19ème arrondissement

Un héritage portuaire et industriel qui génère des locaux de stockage aux configurations techniques exceptionnelles : les anciens entrepôts portuaires construits autour des bassins de La Villette et du Canal de l'Ourcq pour accueillir les marchandises débarquées des péniches présentent des caractéristiques techniques hauteurs sous plafond très importantes, sols à très forte capacité de charge, accès depuis les quais que les programmes immobiliers ordinaires ne peuvent pas reproduire et qui constituent des actifs logistiques d'une valeur particulière pour les entreprises ayant des besoins de stockage intensif
Une continuité logistique directe avec les zones industrielles de Pantin et d'Aubervilliers : la position géographique du 19ème en bordure du périphérique nord-est offre une connectivité directe avec les zones logistiques les plus actives de la première couronne parisienne Pantin avec ses entrepôts de grande surface, Aubervilliers avec sa zone industrielle dense une continuité qui permet des stratégies logistiques mixtes combinant un stock avancé intramuros dans le 19ème et une plateforme logistique principale en première couronne
Des programmes logistiques récents dans le secteur Rosa Parks aux standards actuels : le développement du quartier Rosa Parks a généré de nouveaux bâtiments logistiques et tertiaires dont les équipements alimentation électrique renforcée, quais de déchargement aux normes actuelles, sécurité périmétrique, conformité incendie récente répondent aux exigences des entreprises dont les activités nécessitent des standards techniques élevés que le parc d'entrepôts anciens ne peut pas toujours satisfaire
Des friches industrielles du secteur Ourcq en cours de reconversion aux opportunités transitoires : plusieurs friches industrielles du secteur Canal de l'Ourcq sont en cours de reconversion vers des usages mixtes gastronomiques et créatifs une transformation qui génère des opportunités transitoires de stockage à des conditions très favorables pour des entreprises capables d'occuper ces locaux pendant la période de transition avant leur reconversion définitive
Des loyers de stockage parmi les plus compétitifs de Paris intramuros pour des grandes surfaces : malgré la transformation gastronomique en cours, les loyers des locaux de stockage dans le 19ème restent encore significativement inférieurs à ceux pratiqués dans les arrondissements centraux pour des configurations comparables un avantage persistant lié à l'abondance relative de l'offre logistique dans cet arrondissement par rapport à la demande actuelle

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 19ème arrondissement

Identification des entrepôts portuaires disponibles autour des bassins de La Villette : notre connaissance du parc immobilier logistique du 19ème et nos relations avec les propriétaires d'anciens entrepôts portuaires nous permettent d'accéder à des disponibilités aux configurations techniques exceptionnelles que les canaux publics ne référencent pas
Évaluation des opportunités transitoires dans les friches industrielles du secteur Ourcq : analyse de la durée et des conditions des baux disponibles dans les friches en cours de reconversion et évaluation de leur pertinence selon votre horizon d'utilisation et votre tolérance aux contraintes d'une occupation temporaire
Analyse de la complémentarité avec les zones logistiques de Pantin et d'Aubervilliers : évaluation du rapport entre le coût du stockage intramuros dans le 19ème et les solutions disponibles en première couronne pour vous aider à construire la stratégie logistique la plus adaptée à vos contraintes opérationnelles
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et coordination juridique jusqu'à la signature