Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 1er arrondissement : Louvre, Châtelet, Les Halles

Trouver un entrepôt ou un local de stockage dans le 1er arrondissement de Paris répond à une logique commerciale très différente de celle qui prévaut dans les arrondissements périphériques ou en banlieue une logique dictée par la nécessité de disposer d’une capacité de stockage à proximité immédiate d’une activité commerciale ou artisanale implantée dans l’un des périmètres commerciaux les plus denses de la capitale. Dans le 1er arrondissement où la pression foncière est parmi les plus élevées de Paris et où chaque mètre carré est disputé entre des usages commerciaux, de bureaux et résidentiels, les locaux de stockage constituent des actifs rares dont la disponibilité est structurellement très inférieure à la demande. Les entreprises qui cherchent un local de stockage dans le 1er arrondissement sont généralement des commerçants du Louvre ou des Halles qui ont besoin d’un espace d’appoint, des artisans dont l’atelier principal est implanté dans le quartier, ou des opérateurs logistiques du dernier kilomètre qui cherchent un point d’appui central pour leurs livraisons dans le cœur de Paris. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans ce marché très contraint la solution de stockage la plus adaptée à vos besoins opérationnels.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 1er arrondissement

Une rareté structurelle des locaux de stockage liée à la pression commerciale et résidentielle : dans le 1er arrondissement où chaque rez-de-chaussée et chaque sous-sol est l'objet d'une compétition intense entre usages commerciaux et résidentiels, les locaux dédiés au stockage sont d'une rareté particulière des disponibilités qui résultent presque exclusivement de réorganisations logistiques d'entreprises existantes et qui ne font jamais l'objet d'annonces publiques
Des configurations de locaux de stockage très hétérogènes dans le bâti ancien du 1er : caves voûtées des immeubles haussmanniens, sous-sols des galeries commerciales, arrière-boutiques des immeubles de commerce les locaux de stockage disponibles dans le 1er arrondissement présentent des configurations très variées en termes de hauteur sous plafond, d'accessibilité et de capacité de charge dont la vérification préalable est indispensable selon votre usage
Des contraintes d'accès livraison particulièrement strictes : dans le 1er arrondissement où la circulation est réglementée de façon très précise zones piétonnes, horaires de livraison restreints, gabarit des véhicules limité dans certaines rues les conditions d'accès au local de stockage sont une donnée critique à vérifier avant tout engagement
Des loyers parmi les plus élevés de Paris pour des surfaces de stockage : la pression foncière du 1er arrondissement génère des niveaux de loyer pour les locaux de stockage significativement supérieurs à ceux observés dans des arrondissements périphériques pour des surfaces comparables une réalité qui impose une analyse rigoureuse du rapport entre le coût du stockage et la valeur de la proximité géographique pour votre activité
Une réglementation stricte sur les activités autorisées dans les sous-sols : dans les immeubles du 1er arrondissement, le règlement de copropriété et les autorisations administratives encadrent précisément les types d'activités autorisées dans les sous-sols et les arrière-locaux que Point de Vente vérifie systématiquement

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 1er arrondissement

Identification des disponibilités via notre réseau de propriétaires et de gestionnaires d'immeubles : dans un arrondissement où les locaux de stockage disponibles ne font jamais l'objet d'annonces publiques, notre réseau de propriétaires et de gestionnaires actifs dans le 1er nous permet d'accéder à des disponibilités que le marché public ne verra jamais
Vérification des conditions d'accès livraison selon votre activité : analyse des horaires de livraison autorisés, des gabarits de véhicules admis dans les rues adjacentes et des contraintes de circulation spécifiques au périmètre du local pour garantir que l'accès est compatible avec vos besoins logistiques
Analyse de la conformité du local selon votre usage : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et des normes de sécurité applicables selon le type de stockage envisagé
Négociation et sécurisation du bail : représentation dans les négociations avec les bailleurs, vérification de chaque clause du bail commercial et coordination des intervenants juridiques jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les entreprises dans leur recherche d'entrepôts et de locaux de stockage dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Entrepôt et local de stockage Paris

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Entrepôt et local de stockage Paris 1er arrondissement : Louvre, Châtelet, Les Halles

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Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 1er arrondissement

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Location local commercial 40 m2 75001 Paris

OPERA

Local commercial 16 m2 75001 Paris

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Location local commercial 260 m2 75001 Paris

OPERA

Location local commercial 154 m2 75001 Paris

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

OPERA

Location local commercial 371 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 199 m2 75001 Paris

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Local commercial 231 m2 75001 Paris

OPERA

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Location bureau 75 m2 75001 Paris

RIVOLI

Local commercial 180 m2 75001 Paris

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Local commercial 55 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Location local commercial 160 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 65 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 95 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 95 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 132 m2 75001 Paris

REAUMUR

Local commercial 70 m2 75001 Paris

OPERA

REAUMUR

Local commercial 744 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 150 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 115 m2 75001 Paris

OPERA

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 90 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Achat local commercial 55 m2 75001 Paris

LES ILES

Local commercial 24 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

LES ILES

Local commercial 170 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 60 m2 75001 Paris

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Local commercial 75 m2 75001 Paris

OPERA

MONTORGUEIL SAINT-DENIS

Achat local commercial 238 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 55 m2 75001 Paris

OPERA

Local commercial 68 m2 75001 Paris

RIVOLI

OPERA

Local commercial 95 m2 75001 Paris

OPERA

Location bureau 114 m2 75001 Paris

RIVOLI