Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 4ème arrondissement : Marais, Île de la Cité, Beaubourg

Le 4ème arrondissement de Paris concentre pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage une réalité de marché d’une nature très différente de celle du 3ème arrondissement voisin. Contrairement au 3ème dont la demande de stockage est principalement générée par les besoins des galeries et des showrooms de mode en marchandises à haute valeur unitaire, le 4ème superpose à cette logique une dimension touristique mondiale d’une intensité particulière qui génère des besoins de stockage d’un profil très différent des commerces de souvenirs et de retail touristique qui ont besoin d’espaces d’appoint pour leurs stocks de haute saison, des restaurants gastronomiques qui cherchent des caves de stockage alimentaire à proximité de leurs cuisines, des opérateurs événementiels qui gravitent autour du Centre Pompidou et qui ont besoin d’espaces de stockage de matériel temporaire. Dans le 4ème arrondissement dont la pression foncière est parmi les plus élevées de Paris et dont chaque mètre carré est disputé entre des usages commerciaux, touristiques et résidentiels d’une valeur exceptionnelle, les locaux de stockage constituent des actifs d’une rareté encore plus marquée que dans les arrondissements voisins des disponibilités qui résultent presque exclusivement de réorganisations internes d’entreprises existantes et qui imposent une réactivité et un réseau de relations que Point de Vente met à votre disposition.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 4ème arrondissement

Une rareté des locaux de stockage encore plus marquée que dans les arrondissements voisins : dans le 4ème arrondissement dont chaque mètre carré est disputé entre des usages à très haute valeur ajoutée, les locaux dédiés au stockage sont d'une rareté structurelle particulière la pression exercée par les usages commerciaux touristiques et gastronomiques sur les rez-de-chaussée et les sous-sols réduit encore davantage le stock disponible par rapport aux arrondissements voisins
Des caves et sous-sols aux configurations très contraintes dans le bâti historique du Marais : les immeubles anciens du 4ème arrondissement hôtels particuliers du XVIIème siècle, immeubles médiévaux de l'Île de la Cité présentent des configurations de sous-sols aux gabarits souvent très contraints hauteurs limitées, accès étroits, sols irréguliers qui limitent les possibilités de stockage volumétrique mais qui peuvent être adaptés à des stockages spécialisés de faible encombrement
Un impact direct de la fréquentation touristique sur les besoins de stockage saisonniers : dans le 4ème arrondissement dont la fréquentation touristique génère des variations de chiffre d'affaires très marquées entre haute et basse saison, les commerces ont souvent besoin de locaux de stockage dont la flexibilité d'utilisation peut varier selon les périodes une réalité que Point de Vente intègre dans son analyse de chaque local proposé
Des contraintes de circulation particulièrement strictes dans le secteur sauvegardé : dans le 4ème arrondissement entièrement classé dont les rues sont soumises à des réglementations de circulation très précises zones piétonnes, horaires de livraison restreints, véhicules électriques imposés dans certains périmètres les conditions d'accès au local de stockage sont une donnée critique à analyser avant tout engagement
Des loyers de stockage parmi les plus élevés de Paris intramuros : la pression foncière exceptionnelle du 4ème génère des niveaux de loyer pour les locaux de stockage qui figurent parmi les plus élevés de Paris une réalité qui impose une analyse rigoureuse de la valeur économique réelle de la proximité géographique pour justifier ce niveau d'investissement

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 4ème arrondissement

Accès aux disponibilités de stockage via notre réseau de propriétaires et de gestionnaires du 4ème : dans un arrondissement où les locaux de stockage disponibles ne font jamais l'objet d'annonces publiques, notre ancrage dans les réseaux de propriétaires et de gestionnaires actifs dans le Marais et autour de Beaubourg nous permet d'identifier les opportunités avant toute mise en disponibilité officielle
Analyse des contraintes de circulation et d'accès livraison selon votre activité : vérification des horaires de livraison autorisés, des gabarits de véhicules admis dans les rues du périmètre et des réglementations spécifiques aux zones piétonnes et touristiques du 4ème
Évaluation de la compatibilité des configurations avec vos besoins spécifiques : hauteur sous plafond, accessibilité, sécurité, conditions de conservation selon le type de marchandises stockées Point de Vente analyse chaque local selon les critères adaptés à votre activité
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des règlements de copropriété et des contraintes ABF applicables aux aménagements envisagés, puis coordination juridique jusqu'à la signature
Point de Vente accompagne les entreprises dans leur recherche d'entrepôts et de locaux de stockage dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Entrepôt et local de stockage Paris

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Location bureau 62 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 230 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 130 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 95 m2 75004 Paris

MARAIS

HALLES BEAUBOURG

Achat local commercial 54 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 52 m2 75004 Paris

BASTILLE LEDRU ROLLIN

Local commercial 204 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

BASTILLE LEDRU ROLLIN

Local commercial 84 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 161 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Achat local commercial 95 m2 75004 Paris

MARAIS

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 201 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 35 m2 75004 Paris

HENRI IV

Local commercial 144 m2 75004 Paris

MARAIS

HENRI IV

Local commercial 82 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 214 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 60 m2 75004 Paris

MARAIS

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Local commercial 58 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 229 m2 75004 Paris

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Local commercial 20 m2 75004 Paris

MARAIS

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Achat local commercial 216 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Local commercial 101 m2 75004 Paris

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Location local commercial 25 m2 75004 Paris

HENRI IV

MARAIS

Achat local commercial 40 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 50 m2 75004 Paris

MARAIS

Location local commercial 50 m2 75004 Paris

MARAIS

MARAIS

Location local commercial 50 m2 75004 Paris

MARAIS

Local commercial 33 m2 75004 Paris

HENRI IV

Location local commercial 84 m2 75004 Paris

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HENRI IV

Location bureau 264 m2 75004 Paris

HALLES BEAUBOURG

Location local commercial 35 m2 75004 Paris

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