Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Entrepôt et local de stockage Paris 5ème arrondissement : Quartier Latin, Jussieu, Mouffetard (page 4)

Le 5ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un entrepôt ou d’un local de stockage un profil de demande d’une spécificité que peu d’autres arrondissements parisiens peuvent reproduire celui d’un arrondissement dont la triple nature universitaire, institutionnelle et commerciale génère des besoins de stockage aux profils très différents selon le secteur et le type d’activité concerné. Contrairement au 4ème voisin dont la demande de stockage est principalement dictée par la pression touristique mondiale et les besoins des commerces du Marais, le 5ème présente une demande de locaux de stockage portée par des acteurs aux logiques très distinctes les institutions académiques qui ont besoin d’espaces de stockage pour du matériel pédagogique et scientifique, les librairies et éditeurs du Quartier Latin qui stockent des fonds importants dans des locaux d’appoint, les commerçants de la rue Mouffetard qui cherchent des espaces de stockage alimentaire à proximité de leurs boutiques, et les laboratoires de recherche qui ont des besoins de stockage de matériel très spécialisé. Cette diversité des profils de demande génère dans le 5ème un marché de locaux de stockage dont la nature et les exigences techniques varient considérablement selon le secteur ciblé une réalité que Point de Vente intègre dans son accompagnement pour vous proposer la solution la plus adaptée à vos besoins spécifiques.

Ce que vous devez savoir avant de chercher un local de stockage dans le 5ème arrondissement

Une demande de stockage très diversifiée selon le profil de l'occupant : librairies cherchant des espaces pour leurs fonds de référence, laboratoires universitaires ayant besoin de locaux pour du matériel scientifique encombrant, commerçants de Mouffetard nécessitant des réserves alimentaires conformes aux normes sanitaires le 5ème concentre des profils de demande de stockage d'une diversité qui impose une analyse précise des besoins avant toute recherche
Des sous-sols universitaires et institutionnels parfois disponibles à la sous-location : dans le périmètre des grandes institutions académiques du 5ème Sorbonne, CNRS, MNHN des espaces de stockage peuvent occasionnellement être disponibles via des accords de sous-location dont la connaissance requiert un réseau de relations institutionnelles que Point de Vente entretient dans l'arrondissement
Des normes sanitaires particulièrement strictes pour les locaux de stockage alimentaire autour de Mouffetard : dans le périmètre du marché de la rue Mouffetard, les locaux de stockage destinés à des produits alimentaires sont soumis à des exigences sanitaires très précises température, hygrométrie, séparation des produits dont la conformité doit être vérifiée avant tout engagement
Un bâti ancien aux configurations de sous-sols souvent inadaptées au stockage volumétrique : dans le 5ème arrondissement dont le bâti remonte souvent au XVIIème ou XVIIIème siècle, les sous-sols présentent des hauteurs sous plafond et des gabarits d'accès qui limitent les possibilités de stockage de grandes quantités de marchandises volumineuses
Des PSMV qui peuvent encadrer les aménagements dans certains locaux de stockage : dans les rues soumises à des plans de sauvegarde et de mise en valeur, les travaux d'aménagement d'un local de stockage peuvent être soumis à des autorisations spécifiques que Point de Vente vérifie systématiquement

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local de stockage dans le 5ème arrondissement

Identification des disponibilités selon le profil de stockage recherché : stockage académique, alimentaire, éditorial ou logistique Point de Vente adapte sa recherche aux spécificités de votre activité et mobilise les circuits d'accès les plus adaptés à chaque profil de local dans le 5ème
Vérification des normes sanitaires et techniques selon le type de marchandises : analyse de la conformité du local aux exigences réglementaires spécifiques à votre activité de stockage, notamment pour les produits alimentaires soumis à des normes strictes dans le périmètre de Mouffetard
Analyse des contraintes de circulation et d'accès dans le bâti ancien du 5ème : vérification des gabarits d'accès, des horaires de livraison autorisés et des conditions de circulation dans les rues étroites du Quartier Latin
Sécurisation complète du bail : vérification des autorisations administratives, des PSMV applicables aux aménagements envisagés et coordination juridique jusqu'à la signature
Point de Vente accompagne les entreprises dans leur recherche d'entrepôts et de locaux de stockage dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Entrepôt et local de stockage Paris