Franchise de loyer
La franchise de loyer est la période, convenue au bail, pendant laquelle le locataire est dispensé de payer tout ou partie du loyer, généralement à l'entrée dans les lieux pour compenser des travaux d'aménagement ou une montée en puissance de l'activité.
Comment ça marche
La franchise est purement contractuelle. Le bail précise sa durée, son étendue (loyer seul, ou loyer et charges), et les conditions dans lesquelles elle peut être remise en cause, par exemple en cas de départ anticipé du locataire ou de résiliation à ses torts.
Elle poursuit deux logiques différentes. La franchise de travaux compense l'investissement d'aménagement réalisé par le preneur dans un local livré brut. La franchise commerciale accompagne le démarrage d'une activité sur un emplacement à conquérir.
Son effet sur la valeur locative est un point technique important. Une franchise consentie en contrepartie de travaux ou d'obligations particulières traduit un déséquilibre du contrat qui peut être pris en compte dans l'appréciation des obligations respectives des parties, l'un des cinq éléments de l'article L145-33 du Code de commerce. Le loyer facial du bail n'est donc pas toujours le loyer économique réel.
La franchise a aussi des conséquences comptables et fiscales pour les deux parties, qui doivent être anticipées avec un conseil.
Ce que ça change pour vous
Pour un commerçant, la franchise est souvent plus facile à obtenir qu'une baisse de loyer, parce qu'elle n'altère pas le loyer facial que le bailleur affiche à ses financeurs. Elle allège la trésorerie du démarrage, période où elle est la plus utile.
Pour un bailleur, elle permet de maintenir un loyer de référence élevé tout en accordant un avantage réel. Attention à la rédaction : une franchise sans condition de maintien dans les lieux peut être perdue si le locataire part à la première échéance triennale.
À ne pas confondre avec
Le palier de loyer organise une progression du loyer, il ne suspend pas le paiement. La remise de loyer ponctuelle, accordée en cours de bail, ne se confond pas avec une franchise prévue à la signature.
Questions fréquentes
Une franchise de plusieurs mois, ça se demande vraiment ? Oui, c'est un point de négociation courant, surtout lorsque le local nécessite des travaux d'aménagement importants ou lorsque le marché locatif est détendu.
Dois-je payer les charges pendant la franchise ? Cela dépend exclusivement de la rédaction du bail. Une franchise de loyer ne vaut pas franchise de charges ni d'impôts : faites préciser le périmètre.
Que se passe-t-il si je pars au bout de trois ans ? Vérifiez la clause : de nombreux baux prévoient le remboursement de tout ou partie de la franchise en cas de départ à la première échéance triennale ou de résiliation aux torts du locataire.