Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Librairie et papeterie à vendre Paris 10ème arrondissement : Canal Saint-Martin, Gare de l’Est, Strasbourg-Saint-Denis (page 31)

Le 10ème arrondissement est un territoire de mouvement. Deux grandes gares, la Gare du Nord et la Gare de l’Est, y déversent chaque jour des centaines de milliers de voyageurs, tandis que les quais du Canal Saint-Martin, la rue du Faubourg-Saint-Denis et le quartier de la Grange-aux-Belles ont attiré une population jeune, créative et très active sur le plan culturel. Cette double identité, entre arrondissement de transit et quartier de vie, en fait un terrain singulier pour les commerces du livre et de l’écrit : on y trouve à la fois un public pressé, qui a quelques minutes avant un train, et un public de flâneurs, d’illustrateurs, de graphistes et de lecteurs indépendants qui cherchent des adresses de caractère. Le 10ème offre aussi une accessibilité à la reprise supérieure à celle des arrondissements centraux de la rive gauche ou de l’ouest parisien. Les niveaux de loyer et de valorisation des fonds y restent plus abordables, ce qui ouvre des perspectives à des repreneurs dont le budget ne permet pas d’envisager le 6ème ou le 8ème, mais qui souhaitent s’implanter dans un secteur dont l’attractivité culturelle progresse. Point de Vente vous accompagne pour identifier le commerce qui correspond à votre projet et à la réalité de son quartier.

Voyageurs, navetteurs et amateurs de lecture nomade : exploiter l'effet gares

Les gares font du 10ème un cas à part. Une librairie ou une papeterie bien placée sur les axes de circulation entre les stations de métro, les quais et les rues commerçantes capte un flux continu que peu d'arrondissements peuvent offrir.

Le livre de poche et le roman pour le trajet : les voyageurs de la Gare du Nord, notamment ceux qui rejoignent les Hauts-de-France, la Belgique ou le Royaume-Uni, et ceux de la Gare de l'Est, qui partent vers l'Alsace, la Lorraine ou l'Allemagne, achètent des romans, des polars et des livres de poche pour occuper leur trajet
Les guides de voyage et les livres en langues étrangères : l'arrivée de visiteurs européens, britanniques ou allemands crée une demande de guides sur Paris, de plans, de cartes et d'ouvrages en anglais ou en allemand, et la sélection peut être calibrée selon les destinations dominantes de chaque gare
La papeterie de dernière minute : cartes postales, carnets, stylos, petits cadeaux et fournitures de voyage répondent à des achats d'impulsion, avec un panier moyen modéré mais un volume régulier tout au long de la journée
Des horaires étendus comme atout concurrentiel : dans un secteur où les premiers trains partent tôt et où les arrivées se prolongent tard, l'amplitude d'ouverture peut faire la différence, à condition que le bail et le dimensionnement du personnel le permettent
Une clientèle de passage qui ne fidélise pas : le revers de l'effet gares tient à la faiblesse de la fidélité : les voyageurs achètent une fois, puis disparaissent, et seule la clientèle de quartier garantit la stabilité du chiffre d'affaires sur la durée
Un équilibre à vérifier lors de la reprise : nos conseillers analysent la part du chiffre d'affaires réalisée auprès des voyageurs et celle réalisée auprès des habitants, pour s'assurer que le commerce ne dépend pas d'une seule source de flux

Du Canal Saint-Martin au Faubourg-Saint-Denis : la librairie indépendante et la papeterie créative

À quelques minutes à pied des gares, le visage du 10ème change. Les quais, les passerelles et les rues voisines abritent des ateliers d'artistes, des agences de communication, des collectifs d'illustrateurs et des maisons d'édition indépendantes, qui nourrissent un public attentif à la création éditoriale.

Une clientèle de créatifs et de professionnels de l'image : graphistes, illustrateurs, photographes, architectes et designers fréquentent les librairies spécialisées en arts graphiques, en typographie, en photographie et en design, avec des achats réguliers d'ouvrages de référence et de fournitures de création
Un public jeune, curieux et sensible à l'édition indépendante : fanzines, bandes dessinées d'auteur, romans graphiques, poésie contemporaine et revues indépendantes trouvent ici des lecteurs enthousiastes, prêts à soutenir un commerce dont ils partagent les valeurs
Les événements comme moteur de fidélité : lancements, expositions, ateliers d'écriture, soirées de lecture et rencontres avec des auteurs transforment la boutique en lieu de vie, et génèrent un bouche-à-oreille efficace dans un quartier très connecté
Une papeterie de goût tournée vers la jeune création : carnets, papiers artisanaux, cartes illustrées, stickers et objets de papier signés par des créateurs indépendants offrent des marges attractives et un positionnement différenciant face aux enseignes de masse
Les hôpitaux, les écoles et les familles du secteur Villemin et Louis-Blanc : plus au calme, ces rues résidentielles et institutionnelles soutiennent une librairie de quartier, jeunesse et généraliste, avec une clientèle régulière et une papeterie scolaire utile
Des valorisations encore accessibles qu'il convient d'analyser avec prudence : nos conseillers examinent les bilans sur trois exercices, la tendance des ventes, la durée du bail, la destination du local et les perspectives du secteur, pour vous garantir un prix cohérent avec le potentiel réel du fonds
Point de Vente accompagne les repreneurs de librairies et de papeteries dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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