Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Librairie et papeterie à vendre Paris 13ème arrondissement : Butte-aux-Cailles, Bibliothèque, Italie (page 9)

Le 13ème arrondissement est celui de tous les contrastes urbains. Les tours de l’avenue d’Ivry et de Choisy côtoient les ruelles pavées de la Butte-aux-Cailles, les ateliers de la Manufacture des Gobelins, les maisons basses de la Petite Ceinture et les immeubles de verre de Paris Rive Gauche. Plus de 180 000 habitants y vivent, dans une mosaïque de quartiers dont les populations, les langues et les habitudes de consommation diffèrent sensiblement d’une rue à l’autre. Cette diversité fait du 13ème un marché exigeant pour qui reprend un commerce du livre ou de l’écrit : il n’existe pas de recette unique, mais plusieurs modèles possibles, selon la clientèle que l’on choisit de servir. L’arrondissement abrite aussi des institutions de première importance pour le monde du livre : la Bibliothèque nationale de France, site François-Mitterrand, l’université Paris Cité et ses amphithéâtres, l’École nationale supérieure d’arts et métiers, les Gobelins, école de l’image, ainsi que de nombreuses écoles et résidences étudiantes. Point de Vente vous accompagne pour identifier, parmi les commerces disponibles, celui dont le fonds, l’emplacement et le bail correspondent à votre projet et à la clientèle réelle de son secteur.

Chercheurs, étudiants et usagers de la BnF : bâtir une librairie sur le voisinage des grandes institutions

Peu d'arrondissements bénéficient de la présence d'une bibliothèque nationale. Chaque jour, des milliers de lecteurs, de chercheurs, de doctorants et d'étudiants fréquentent les salles de lecture de la BnF et les amphithéâtres voisins, et une partie d'entre eux cherche à acheter les livres qu'ils consultent sur place.

Un fonds de sciences humaines, d'histoire et de recherche : essais, thèses publiées, ouvrages universitaires, revues et titres d'éditeurs spécialisés répondent à une demande précise, avec des clients qui connaissent les maisons d'édition et comparent les éditions
Des fournitures pour le travail intellectuel : carnets, cahiers, classeurs, surligneurs, stylos de qualité et matériel de prise de notes conviennent à un public qui passe de longues heures à étudier, et offrent des marges plus favorables que le livre
Un rythme dicté par l'année universitaire : rentrée, partiels, soutenances et concours rythment la fréquentation, et l'exploitant doit anticiper les creux estivaux et les pics de septembre à juin
Les écoles de l'image et d'art, source de clientèle spécialisée : étudiants des Gobelins et des écoles voisines recherchent des ouvrages sur l'illustration, l'animation, le graphisme et la photographie, ainsi que du matériel de dessin
Une demande de livres en langues étrangères : la forte présence d'étudiants internationaux et de chercheurs étrangers soutient les rayons en anglais, en chinois, en espagnol ou en arabe, et les manuels de français langue étrangère
Un positionnement lisible face à la concurrence en ligne : le conseil, la disponibilité immédiate des titres et les services de commande rapide sont les atouts qui permettent à une librairie de se distinguer des plateformes auprès d'un public pressé

Une librairie qui s'ouvre aux cultures du 13ème : Chinatown, Butte-aux-Cailles et quartiers populaires

La richesse sociologique du 13ème ne se limite pas à ses institutions. Le quartier asiatique de l'avenue d'Ivry et de Choisy, la Butte-aux-Cailles, la place d'Italie et les secteurs résidentiels du sud offrent des clientèles très différentes, qui appellent chacune un fonds et une politique commerciale adaptés.

Les communautés asiatiques et une demande de livres multilingues : manuels de langues, littérature d'Asie du Sud-Est, mangas, albums pour enfants bilingues et ouvrages de cuisine créent des opportunités pour des fonds spécialisés, encore peu exploitées dans plusieurs secteurs
La bande dessinée et le manga comme moteur de fréquentation : le 13ème compte un public très friand de manga, de comics et de romans graphiques, et un rayon bien tenu attire des lecteurs réguliers de tout âge, y compris des adolescents et de jeunes adultes
La Butte-aux-Cailles, un village militant et littéraire : ses habitants, attachés au commerce indépendant, soutiennent volontiers une librairie qui s'engage dans la vie de quartier, à travers des lectures, des débats et des collaborations avec les associations
La papeterie familiale et scolaire : dans les secteurs résidentiels, la rentrée des classes, les fournitures de bureau et les cadeaux d'anniversaire constituent l'essentiel de l'activité, avec un panier moyen modeste mais une fréquence élevée
Un équilibre à trouver entre plusieurs clientèles : nos conseillers analysent la répartition du chiffre d'affaires par type de client, afin de s'assurer que le fonds ne dépend pas d'un seul segment fragile ou saisonnier
Un bail et un emplacement à examiner dans un arrondissement en transformation : durée restante, niveau de loyer, destination des locaux, desserte par le métro et le tramway, et projets urbains à proximité sont vérifiés avec soin avant toute présentation d'opportunité
Point de Vente accompagne les repreneurs de librairies et de papeteries dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Librairie papeterie à vendre Paris