Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Librairie et papeterie à vendre Paris 15ème arrondissement : Convention, Vaugirard, Beaugrenelle (page 36)

Avec plus de 230 000 habitants, le 15ème arrondissement est le plus peuplé de Paris, devant le 18ème et le 20ème. Cette masse démographique, répartie sur un territoire très étendu, en fait un marché à part pour les commerces du livre et de l’écrit : ici, la clientèle ne se compte pas en visiteurs de passage mais en foyers installés, en familles qui vivent, travaillent et font leurs achats dans les mêmes rues depuis des années. La rue de Vaugirard, plus longue rue de Paris, la rue de la Convention, la rue du Commerce et la rue Lecourbe structurent un tissu de commerces de proximité dense, où la librairie de quartier conserve une place que les centres commerciaux et les plateformes en ligne ne lui ont pas retirée. Le 15ème se distingue aussi par la diversité de ses secteurs. Le front de Seine et Beaugrenelle, avec ses tours et son centre commercial, n’a rien de commun avec les maisons basses du village de Vouillé ou les immeubles de la rue Falguière. Quant au pôle tertiaire de Balard et d’Issy, il a fait émerger une population de salariés. Point de Vente vous accompagne pour identifier le commerce dont le fonds, le secteur et le bail correspondent à votre projet.

La densité résidentielle comme assurance : bâtir un chiffre d'affaires sur la récurrence

Contrairement aux arrondissements touristiques, le 15ème offre à la librairie-papeterie un chiffre d'affaires construit sur la répétition des achats plutôt que sur l'effet d'aubaine. C'est sa principale force, et ce qui rend la transmission d'un fonds particulièrement lisible.

Un marché scolaire parmi les plus importants de Paris : écoles maternelles, élémentaires, collèges et lycées sont très nombreux, et la rentrée génère des volumes considérables de fournitures, de cahiers, de manuels et de livres de lecture suivie, avec des commandes que la librairie de proximité peut capter par le conseil et la rapidité
Les listes de fournitures et les commandes groupées : associations de parents, centres de loisirs et établissements privés sous contrat passent des commandes régulières, un canal stable dont l'existence et le montant se vérifient lors de la reprise
Une clientèle de familles installées et fidèles : la faible rotation des habitants dans de nombreux secteurs permet de bâtir des relations durables, et le libraire qui connaît les goûts de ses clients obtient une fidélité que les plateformes peinent à reproduire
Un public de seniors lecteurs : le 15ème compte une forte proportion de retraités, grands consommateurs de romans, de biographies, de livres d'histoire et de grands caractères, qui apprécient l'accueil et la disponibilité du libraire
Des fêtes de fin d'année et des anniversaires : la densité de familles génère des achats cadeaux réguliers, de la bande dessinée au beau livre, avec des paniers moyens modérés mais un volume soutenu tout au long de l'année
Une trésorerie plus prévisible que dans les zones touristiques : la saisonnalité reste marquée à la rentrée et à Noël, mais les creux sont moins profonds que dans les secteurs dépendants des visiteurs, ce que nos conseillers vérifient mois par mois sur trois exercices

Beaugrenelle, Balard et le village de Vouillé : trois secteurs, trois modèles pour une librairie

La taille du 15ème impose de choisir avec précision son secteur. Chaque pôle correspond à une clientèle et à un type de commerce distincts, et le repreneur gagne à adapter son fonds plutôt qu'à reproduire un modèle générique.

Beaugrenelle et le front de Seine : une clientèle d'immeubles de grande hauteur et de centre commercial : la fréquentation est forte, avec des résidents des tours, des visiteurs du centre commercial et des utilisateurs du Palais des Sports voisin, ce qui soutient des concepts de grande surface, de papeterie élargie et d'achats d'impulsion
Balard, Issy et le pôle tertiaire : des salariés en pleine croissance : l'arrivée de grandes administrations et d'entreprises a créé une clientèle professionnelle qui recherche fournitures de bureau, cadeaux d'entreprise, livres de management et lectures pour les trajets, avec des pics à l'heure du déjeuner
Le village de Vouillé, Saint-Lambert et Falguière : un 15ème de village : rues calmes, petits commerces et vie associative soutiennent une librairie indépendante, généraliste et jeunesse, où le conseil et l'animation de quartier font la différence
Le secteur du Parc des Expositions et de Porte de Versailles : un flux événementiel : salons professionnels et grandes manifestations amènent des visiteurs et des exposants, avec une demande ponctuelle en papeterie, guides et cadeaux, à étudier selon le calendrier des événements
L'analyse de la concurrence interne à l'arrondissement : la grande taille du 15ème autorise plusieurs librairies par secteur, et nos conseillers cartographient les commerces voisins pour s'assurer que le fonds occupe un positionnement distinct
Un bail, un loyer et une destination à contrôler : la durée restante, le ratio loyer-chiffre d'affaires, les possibilités d'extension d'activité et les conditions de renouvellement sont examinés avec soin avant de vous présenter une opportunité
Point de Vente accompagne les repreneurs de librairies et de papeteries dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Librairie papeterie à vendre Paris