Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Librairie et papeterie à vendre Paris 5ème arrondissement : Quartier Latin, Sorbonne, Mouffetard (page 14)

Le 5ème arrondissement est le quartier du savoir. Sorbonne, Collège de France, École normale supérieure, Institut Curie, Panthéon, bibliothèques Sainte-Geneviève et Mazarine à deux pas : peu de lieux au monde concentrent autant d’étudiants, d’enseignants, de chercheurs et de lecteurs sur une surface aussi réduite. Le boulevard Saint-Michel, la rue des Écoles, la rue Saint-Jacques et la montagne Sainte-Geneviève abritent depuis des générations des librairies universitaires, des maisons d’édition et des papeteries devenues des références pour toute une communauté académique. Ici, le livre n’est pas un produit de loisir : c’est un outil de travail, un objet de transmission et un marqueur d’identité intellectuelle. Cette réalité fait du 5ème un marché très singulier pour qui souhaite reprendre un commerce du livre ou de l’écrit. La demande est structurée par le calendrier universitaire, par la spécialisation des disciplines enseignées et par un public exigeant, qui connaît les éditeurs, compare les éditions et attend du libraire une véritable compétence. Dans le même temps, l’arrondissement conserve une vie de quartier authentique autour de la rue Mouffetard et de la place de la Contrescarpe, où la librairie généraliste et la papeterie de proximité conservent leur place. Point de Vente vous accompagne pour identifier, parmi les commerces disponibles, celui dont le fonds, l’emplacement et la clientèle correspondent à votre projet.

Le rythme universitaire : bâtir un modèle économique autour de la rentrée, des examens et des disciplines

Dans le 5ème, l'année commerciale ne suit pas le calendrier ordinaire du commerce de détail. Elle se découpe en séquences très nettes, que le repreneur doit connaître avant de signer, car elles déterminent le niveau des stocks, la gestion de trésorerie et la politique d'approvisionnement.

Un pic de septembre-octobre porté par la rentrée : manuels, ouvrages de cours, programmes de concours, fournitures et cahiers de qualité se vendent massivement à l'ouverture de l'année universitaire, et une librairie bien préparée réalise durant ces semaines une part substantielle de son chiffre d'affaires annuel
Des périodes de révisions et de concours qui soutiennent l'activité : au printemps et en début d'été, les candidats aux examens, aux concours de la fonction publique et aux grandes écoles recherchent annales, manuels de préparation et fiches méthodologiques, un flux prévisible que l'exploitant peut anticiper
Un creux estival à intégrer dans le plan de trésorerie : de juillet à fin août, la fréquentation étudiante chute fortement, et seule une clientèle de touristes, de résidents et de chercheurs étrangers prend le relais, ce qui impose de vérifier la capacité du fonds à traverser cette période sans fragiliser la rentabilité
Une spécialisation par discipline qui crée de la fidélité : droit, médecine, sciences humaines, philosophie, histoire, lettres classiques, sciences exactes, langues : un fonds structuré autour de quelques disciplines attire des clients réguliers, qui reviennent chaque semestre et recommandent la librairie à leurs promotions successives
Un rapport singulier à l'occasion et au livre ancien : le Quartier Latin a toujours abrité des librairies d'occasion, de livres anciens et de fonds universitaires épuisés, dont la valeur repose sur l'expertise du libraire et sur une clientèle de chercheurs et de bibliophiles qui se déplacent expressément
Des commandes institutionnelles à transmettre avec soin : bibliothèques universitaires, laboratoires, départements d'enseignement et associations étudiantes passent régulièrement des commandes groupées, un canal de chiffre d'affaires stable dont la continuité dépend de la qualité de la transition entre cédant et repreneur

Mouffetard, Contrescarpe et le Jardin des Plantes : la librairie de quartier et la papeterie familiale

Au-delà de la montagne Sainte-Geneviève, le 5ème possède une autre identité commerciale, plus résidentielle et plus tournée vers la vie quotidienne. Autour de la rue Mouffetard, de la place de la Contrescarpe, du Jardin des Plantes et de la Grande Mosquée, des familles, des retraités, des jeunes actifs et des visiteurs composent une clientèle plus mixte, qui ne cherche pas un ouvrage de spécialité mais un commerce de confiance.

Une librairie généraliste ancrée dans la vie locale : romans, littérature jeunesse, bandes dessinées, guides de voyage, cuisine et beaux livres trouvent ici un public régulier, fidèle aux conseils d'un libraire qu'il connaît et qui lui fait découvrir des titres hors des circuits de la grande distribution
Une papeterie de proximité tournée vers les familles : fournitures scolaires, cartes, papiers cadeaux, loisirs créatifs et petits objets de papeterie répondent à la demande d'un quartier où vivent de nombreux enfants scolarisés dans les établissements voisins, avec des pics à la rentrée, à Noël et lors des fêtes familiales
Le Jardin des Plantes et le Muséum comme générateurs de flux : le jardin, la ménagerie, la grande galerie de l'évolution et les musées voisins attirent des familles et des touristes, et favorisent une offre de livres de nature, de sciences, de jeunesse et de papeterie illustrée
Une clientèle de visiteurs sur l'axe Mouffetard : la célébrité de la rue, de son marché et de ses terrasses amène chaque semaine des promeneurs français et étrangers, sensibles aux cartes postales, aux guides et aux objets de papier qui prolongent leur visite
Un commerce dont la valeur tient à la relation : dans un quartier de proximité, le fonds de commerce se transmet autant par le nom, la réputation et la qualité du conseil que par les murs et le stock, et Point de Vente accompagne le repreneur pour organiser le passage de relais avec les clients fidèles
Un examen attentif du bail et de l'emplacement avant l'engagement : la rue, le côté du trottoir, la proximité d'une station de métro ou d'un établissement scolaire, la durée du bail restant à courir et le niveau du loyer influencent directement la rentabilité, et nos conseillers vérifient chacun de ces points avant de vous présenter une opportunité
Point de Vente accompagne les repreneurs de librairies et de papeteries dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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