Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Librairie et papeterie à vendre Paris 7ème arrondissement : Invalides, Rue du Bac, Saint-Thomas-d’Aquin (page 10)

Le 7ème arrondissement est celui des ministères, des ambassades, des grandes institutions et des hôtels particuliers. Entre l’Assemblée nationale, les Invalides, le musée d’Orsay, le musée du quai Branly et la Tour Eiffel, il réunit une population de résidents aisés, de hauts fonctionnaires, de diplomates et de visiteurs culturels dont les habitudes d’achat sont très éloignées de celles d’un quartier commerçant ordinaire. Les rues y sont calmes, les commerces peu nombreux, et chaque boutique y compte parce qu’elle répond à un besoin précis d’une clientèle qui connaît ses adresses de confiance. Pour une librairie ou une papeterie, ce contexte est à la fois contraignant et très favorable. Contraignant, parce que la densité commerciale est faible, que les flux piétons sont plus limités que dans les arrondissements animés et que les cessions se négocient discrètement. Favorable, parce que les clients disposent d’un fort pouvoir d’achat, accordent de la valeur au conseil, à la qualité du papier, à la reliure, à l’édition soignée, et fréquentent leurs commerçants avec une grande régularité. Point de Vente vous accompagne pour accéder aux cessions de cet arrondissement et vérifier que le fonds proposé correspond à la clientèle réelle du secteur.

Une clientèle institutionnelle et protocolaire : fournir ceux qui écrivent, reçoivent et décident

La singularité du 7ème tient à la présence massive d'institutions dont le fonctionnement repose sur l'écrit. Cette réalité ouvre à une papeterie et à une librairie des débouchés que peu d'autres quartiers de Paris peuvent offrir.

Le papier à en-tête, les cartes de visite et la correspondance de qualité : cabinets ministériels, ambassades, fondations, associations et cabinets d'avocats commandent régulièrement du papier de prestige, des cartons d'invitation, des cartes de vœux et des supports de correspondance, avec des exigences élevées de finition et de délais
L'impression sur mesure et la gravure : la mise en relation avec des imprimeurs d'art, la gravure de cartes personnalisées et la production de faire-part constituent un service à forte marge, apprécié d'une clientèle qui organise réceptions, cérémonies et événements protocolaires
Les cadeaux diplomatiques et institutionnels : coffrets de livres, éditions illustrées, stylos de qualité et agendas reliés sont offerts lors de visites officielles, de départs ou de remises de distinctions, un marché de commandes ponctuelles mais de valeur élevée
Une demande de livres d'histoire, de droit, de politique et de relations internationales : fonctionnaires, universitaires, journalistes et conseillers recherchent des ouvrages de référence sur ces domaines, ainsi que des biographies, des mémoires et des essais, qui forment un rayon à forte légitimité dans l'arrondissement
Les ouvrages en langues étrangères pour une population cosmopolite : diplomates et expatriés demandent des éditions en anglais, espagnol, allemand ou arabe, ainsi que des ouvrages sur la France destinés à être offerts, ce qui valorise un fonds multilingue bien constitué
Une discrétion et une confiance qui se transmettent difficilement : la fidélité de cette clientèle repose sur la relation personnelle avec l'exploitant, ce qui impose une transition organisée avec le cédant afin que les clients institutionnels acceptent le nouvel interlocuteur

Musées, villages et résidents : les autres moteurs de la librairie du 7ème

Au-delà du cercle institutionnel, l'arrondissement possède des quartiers à identité marquée et des attractions culturelles qui structurent d'autres clientèles. Chacune appelle un assortiment et un positionnement différents.

Le musée d'Orsay et le musée Rodin, source de livres d'art et d'objets culturels : les expositions et les collections impressionnistes attirent un public français et international qui achète catalogues, monographies, carnets illustrés, cartes et reproductions, avec des pics selon la programmation des grandes expositions
Le quartier du Gros-Caillou et de l'avenue Rapp : une clientèle de familles : autour des écoles, du marché de l'avenue de Saxe et de la rue Cler, la librairie jeunesse, la papeterie scolaire et les cadeaux d'anniversaire trouvent un public résidentiel régulier, sensible à la proximité et au conseil
La rue du Bac et Saint-Germain côté 7ème : antiquaires, décorateurs et amateurs d'art : les professionnels du décor, de l'art et de l'ameublement achètent des ouvrages de référence, des beaux livres et des carnets de qualité, et recommandent volontiers les adresses où ils sont bien accueillis
Le tourisme du Champ-de-Mars et du quai Branly : les visiteurs de la Tour Eiffel et des musées voisins constituent un flux saisonnier, intéressé par les guides, les cartes, les souvenirs de papeterie et les livres sur Paris, avec une concentration de ventes à la belle saison
Une analyse financière précise avant toute reprise : compte tenu de la faible densité de passage, nos conseillers examinent la part de chiffre d'affaires réalisée auprès des clients institutionnels, la régularité des commandes sur trois exercices et la dépendance à quelques comptes importants
Un bail et un emplacement à sécuriser : la destination du local, la durée du bail, le niveau du loyer au regard du chiffre d'affaires et la visibilité de la boutique dans une rue peu passante sont vérifiés avec soin avant de vous présenter une opportunité
Point de Vente accompagne les repreneurs de librairies et de papeteries dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Librairie papeterie à vendre Paris