Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local-commercial-a-louer-paris-11 | Point de vente (page 132

Local commercial 95 m2 75010 Paris

CESSION DE BAIL

REPUBLIQUE PARMENTIER

Paris 10^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Goncourt : un commerce idéal pour Restauration sans nuisance ou alimentaire d'une surface totale de 95 m² disposant d'une façade de 5 m - Au rez de chaussée, une surface de 81 m², avec point …

Réf. 15-356251

Téléphone

110 000 € Net vendeur

Loyer : 2 900 € Hc/ht/mois
Surface totale : 95 m²

Voir le produit

Location local commercial 40 m2 75020 Paris

LOCATION AVEC DROIT D'ENTRÉE

NATION COURS DE VINCENNES

Paris 20^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Nation : PARIS 11e / NATION — BOUTIQUE 40 M² Emplacement N°1 premium au 18 bis Boulevard de Charonne, immédiatement attenant au Monoprix Nation. Flux piéton massif et visibilité exceptionnelle. Loca…

Réf. 15-356533

Téléphone

2 600 € Hc/mois

Surface totale : 40 m²
Prix : 60 000 €

Voir le produit

Location local commercial 160 m2 75001 Paris

LOCATION PURE

HALLES BEAUBOURG

Paris 1^er

Le groupe POINT DE VENTE vous propose en LOCATION avec un conduit d'extraction dans le quartier de halles beaubourg Métro Chatelet Les Halles et RER Chatelet Les Halles, Dans un quartier ultra dynamique, population mixte Bureaux / Résidentiel / Touristique …

Réf. 15-356780

Téléphone

8 300 € Hc/ht/mois

Surface totale : 160 m²

Voir le produit

Local commercial 124 m2 75008 Paris

FONDS DE COMMERCE

CHAMPS ELYSEE CONCORDE

Paris 8^e

Le groupe POINT DE VENTE restaurantavendre.fr vous propose à proximité du métro Saint-Philippe-du-Roule Propose à la vente un restaurant exploité en restauration rapide, idéalement situé dans un secteur très recherché de Paris 8e, bénéficiant d’une belle façad…

Réf. 15-355805

Téléphone

490 000 € Net vendeur

Loyer : 5 853 € Hc/ht/mois
Surface totale : 124 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

LOCATION PURE

Paris 1^er

Le groupe POINT DE VENTE vous propose en LOCATION avec un conduit d'extraction dans le quartier de halles beaubourg Métro Chatelet Les Halles et RER Chatelet Les Halles, Dans un quartier ultra dynami…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Achat local commercial 179 m2 59140 Dunkerque

MURS LIBRES

59140 Dunkerque

Le groupe Point de Vente vous propose à Dunkerque la vente en murs libres d'un commerce neuf d'une surface totale de 179 m² de plain-pied en rez-de-chaussée, disponible immédiatement. Idéalement situé au cœur d'un environnement commerçant et dynamique qui béné…

Réf. 01-356900

Téléphone

399 000 € Net vendeur

Surface totale : 179 m²

Voir le produit

Location local commercial 222 m2 75008 Paris

LOCATION PURE

MADELEINE

Paris 8^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose en LOCATION sur un linéaire de magasin en angle de 15ml à toute proximité du métro Saint-Augustin et de nombreuses enseignes comme Cojean - Planet Sushi - Nicolas - Compose - Finsbury - Danyberd - Anthony Garçon - Un loca…

Réf. 15-356781

Téléphone

10 000 € Hc/ht/mois

Surface totale : 222 m²

Voir le produit

Location local commercial 127 m2 78100 Saint-Germain-en-Laye

LOCATION PURE

78100 Saint-Germain-en-Laye

Le groupe Point de Vente vous propose à Saint-Germain-en-Laye la location d'un local commercial d'exception d'une surface totale de 127,20 m² de plain-pied en rez-de-chaussée, idéalement agencé avec deux salles de restaurant de 46,10 m² (intégrant un coin salo…

Réf. 15-356897

Téléphone

3 318 € Hc/ht/mois

Surface totale : 127 m²

Voir le produit

Local commercial 240 m2 93800 Épinay-sur-Seine

FONDS DE COMMERCE

93800 Épinay-sur-Seine

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Basilique de Saint-Denis à Epinay-sur-Seine: Un commerce d'une surface totale de 240 m² disposant d'une façade de 5 m: - Au rez de chaussée, une surface de 115 m², avec point d’eau, wc. - Au sous…

Réf. 15-356896

Téléphone

80 000 € Net vendeur

Loyer : 2 800 € Hc/mois
Surface totale : 240 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

LOCATION PURE

78100 Saint-Germain-en-Laye

Le groupe Point de Vente vous propose à Saint-Germain-en-Laye la location d'un local commercial d'exception d'une surface totale de 127,20 m² de plain-pied en rez-de-chaussée, idéalement agencé avec d…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Location local commercial 125 m2 93450 L'Île-Saint-Denis

LOCATION PURE

93450 L'Île-Saint-Denis

Le groupe Point de Vente vous propose à L'Île-Saint-Denis la location d'un commerce neuf d'une surface totale de 125,40 m² de plain-pied en rez-de-chaussée, disponible immédiatement. Idéalement situé au cœur d'un secteur commerçant et dynamique en plein renouv…

Réf. 15-356894

Téléphone

2 406 € Hc/ht/mois

Surface totale : 125 m²

Voir le produit

Local commercial 145 m2 75019 Paris

FONDS DE COMMERCE

FLANDRE - CRIMEE

Paris 19^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Corentin Cariou : Un commerce d'une surface totale de 90 m² disposant d'une façade de 5 m - Au rez de chaussée, une surface de 70 m², avec point d’eau, wc. - Au sous-sol, une surface de 35 m². …

Réf. 15-356895

Téléphone

120 000 € Net vendeur

Loyer : 2 216 € Hc/ht/mois
Surface totale : 145 m²

Voir le produit

(page 132)

Recherche avancée :

REPUBLIQUE PARMENTIER

NATION COURS DE VINCENNES

HALLES BEAUBOURG

CHAMPS ELYSEE CONCORDE

HALLES BEAUBOURG

MADELEINE

MADELEINE

FLANDRE - CRIMEE

Local commercial 95 m2 75010 Paris

REPUBLIQUE PARMENTIER

Paris 10^e

Location local commercial 40 m2 75020 Paris

NATION COURS DE VINCENNES

Paris 20^e

Location local commercial 160 m2 75001 Paris

HALLES BEAUBOURG

Paris 1^er

Local commercial 124 m2 75008 Paris

CHAMPS ELYSEE CONCORDE

Paris 8^e

Paris 1^er

Achat local commercial 179 m2 59140 Dunkerque

59140 Dunkerque

Location local commercial 222 m2 75008 Paris

MADELEINE

Paris 8^e

Location local commercial 127 m2 78100 Saint-Germain-en-Laye

78100 Saint-Germain-en-Laye

Local commercial 240 m2 93800 Épinay-sur-Seine

93800 Épinay-sur-Seine

78100 Saint-Germain-en-Laye

Location local commercial 125 m2 93450 L'Île-Saint-Denis

93450 L'Île-Saint-Denis

Local commercial 145 m2 75019 Paris

FLANDRE - CRIMEE

Paris 19^e