Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local-commercial-a-louer-paris-11 | Point de vente (page 296

Location local commercial 90 m2 94340 Joinville-le-Pont

LOCATION AVEC DROIT D'ENTRÉE

94340 Joinville-le-Pont

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Maisons-Alfort Les Juilliottes : Location avec Droit d'Entrée – Emplacement Prime Joinville-le-Pont (94) Situé au cœur d'un secteur commerçant dynamique et très fréquenté de Joinville-le-Pont,…

Réf. 15-338840

Téléphone

3 150 € Hc/ht/mois

Surface totale : 90 m²
Prix : 120 000 €

Voir le produit

Local commercial 70 m2 69002 Lyon

CESSION DE BAIL

69002 Lyon

Le Groupe POINT DE VENTE LYON vous propose : Cession de bail – Local commercial d’environ 70 m² avec mezzanine Idéalement situé sur une place touristique du 2ᵉ arrondissement de Lyon, ce local bénéficie d’un emplacement stratégique au cœur d’un secteur très …

Réf. 01-339396

Téléphone

20 000 € Net vendeur

Loyer : 3 150 € Hc/ht/mois
Surface totale : 70 m²

Voir le produit

Local commercial 35 m2 69006 Lyon

CESSION DE BAIL

69006 Lyon

Le Groupe POINT DE VENTE LYON vous propose : Idéalement situé au cœur du 6ᵉ arrondissement de Lyon, ce local commercial bénéficie d’un emplacement stratégique dans une rue très passante, offrant un flux constant de clientèle et une excellente visibilité. I…

Réf. 01-339356

Téléphone

65 000 € Net vendeur

Loyer : 1 500 € Hc/ht/mois
Surface totale : 35 m²

Voir le produit

Location local commercial 70 m2 69002 Lyon

LOCATION AVEC DROIT D'ENTRÉE

69002 Lyon

Le Groupe POINT DE VENTE LYON vous propose : Location avec droit d’entrée – Local commercial d’environ 45 m² Idéalement situé dans le 2ᵉ arrondissement de Lyon, à proximité immédiate de la Place Bellecour et au cœur d’une rue commerçante, ce local bénéficie …

Réf. 01-339358

Téléphone

1 000 € Hc/ht/mois

Surface totale : 70 m²
Prix : 60 000 €

Voir le produit

OFF-MARKET

CESSION DE BAIL

69006 Lyon

Le Groupe POINT DE VENTE LYON vous propose : Idéalement situé au cœur du 6ᵉ arrondissement de Lyon, ce local commercial bénéficie d’un emplacement stratégique dans une rue très passante, offrant un…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Local commercial 116 m2 69007 Lyon

FONDS DE COMMERCE

69007 Lyon

Le Groupe POINT DE VENTE LYON vous propose Fonds de commerce – Restaurant d’environ 90 m² Idéalement situé au cœur d’un environnement dynamique ce restaurant bénéficie d’un emplacement stratégique à proximité du métro Jean Jaurès, une excellente visibilité…

Réf. 01-339387

Téléphone

80 000 € Net vendeur

Loyer : 1 800 € Hc/ht/mois
Surface totale : 116 m²

Voir le produit

Local commercial 25 m2 92300 Levallois-Perret

CESSION DE BAIL

92300 Levallois-Perret

Le Groupe Point de Vente vous propose : Un local commercial situé sur un axe passant de Levallois-Perret, ce local commercial d’environ 25 m² bénéficie d’un environnement dynamique, à proximité immédiate de nombreux commerces, bureaux et habitations. Le bien…

Réf. 15-339236

Téléphone

70 000 € Net vendeur

Loyer : 1 213 € Hc/mois
Surface totale : 25 m²

Voir le produit

Local commercial 70 m2 75015 Paris

CESSION DE BAIL

PARC DES EXPOSITIONS

Paris 15^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité immédiate du métro Porte de Versailles, un local commercial en cession de bail, situé dans un environnement commerçant, résidentiel et de bureaux, à proximité du Parc des Expositions. Ce local développe une…

Réf. 15-339365

Téléphone

68 250 € Net vendeur

Loyer : 1 936 € Hc/mois
Surface totale : 70 m²

Voir le produit

Location local commercial 40 m2 93130 Noisy-le-Sec

LOCATION AVEC DROIT D'ENTRÉE

93130 Noisy-le-Sec

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité du métro Romainville Carnot, un local commercial en location avec droit d’entrée, situé sur un axe passant, au cœur d’un environnement commerçant, résidentiel et de bureaux Ce local développe une surface to…

Réf. 15-338012

Téléphone

1 050 € Hc/mois

Surface totale : 40 m²
Prix : 36 750 €

Voir le produit

OFF-MARKET

CESSION DE BAIL

Paris 15^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité immédiate du métro Porte de Versailles, un local commercial en cession de bail, situé dans un environnement commerçant, résidentiel et de bureaux, à …

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Local commercial 76 m2 75020 Paris

FONDS DE COMMERCE

MENILMONTANT - BELLEVILLE

Paris 20^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, dans le quartier Ménilmontant – Belleville, à proximité du métro Pelleport, un fonds de commerce de restauration, situé au cœur d’un environnement commerçant et résidentiel Ce local développe une surface totale d’envir…

Réf. 15-338384

Téléphone

47 250 € Net vendeur

Loyer : 533 € Hc/mois
Surface totale : 76 m²

Voir le produit

Location local commercial 40 m2 93130 Noisy-le-Sec

LOCATION AVEC DROIT D'ENTRÉE

93130 Noisy-le-Sec

Le groupe POINT DE VENTE vous propose, à proximité du métro Romainville Carnot, un local commercial en location avec droit d’entrée, situé sur un axe passant, au sein d’un environnement commerçant, résidentiel et de bureaux Ce local développe une surface to…

Réf. 15-338011

Téléphone

1 575 € Hc/mois

Surface totale : 40 m²
Prix : 30 000 €

Voir le produit

(page 296)

Recherche avancée :

PARC DES EXPOSITIONS

MENILMONTANT - BELLEVILLE

Location local commercial 90 m2 94340 Joinville-le-Pont

94340 Joinville-le-Pont

Local commercial 70 m2 69002 Lyon

69002 Lyon

Local commercial 35 m2 69006 Lyon

69006 Lyon

Location local commercial 70 m2 69002 Lyon

69002 Lyon

69006 Lyon

Local commercial 116 m2 69007 Lyon

69007 Lyon

Local commercial 25 m2 92300 Levallois-Perret

92300 Levallois-Perret

Local commercial 70 m2 75015 Paris

PARC DES EXPOSITIONS

Paris 15^e

Location local commercial 40 m2 93130 Noisy-le-Sec

93130 Noisy-le-Sec

Paris 15^e

Local commercial 76 m2 75020 Paris

MENILMONTANT - BELLEVILLE

Paris 20^e

Location local commercial 40 m2 93130 Noisy-le-Sec

93130 Noisy-le-Sec