Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local-commercial-a-louer-paris-11 | Point de vente (page 702

Local commercial 67 m2 93320 Les Pavillons-sous-Bois

CESSION DE BAIL

93320 Les Pavillons-sous-Bois

Le groupe POINT DE VENTE vous propose un commerce : Ce local possède une très belle façade d'une surface de plain pied 67m² dans une rue très commerçante avec beaucoup de flux piétons et voitures.

Réf. 15-262417

Téléphone

40 000 € Net vendeur

Loyer : 1 140 € Hc/ht/mois
Surface totale : 67 m²

Voir le produit

Achat local commercial 60 m2 92000 Nanterre

MURS LIBRES

92000 Nanterre

Le groupe POINT DE VENTE vous propose au coeur de la ville de Nanterre un commerce d'une surface totale de 85 m² : - Au rez-de-chaussée, une surface de 60 m² et une arrière boutique de 20m² avec point d'eau et wc. Environnement très commerçant, emplacement num…

Réf. 15-262612

Téléphone

535 000 € Net vendeur

Surface totale : 60 m²

Voir le produit

Achat local commercial 220 m2 94800 Villejuif

MURS OCCUPÉS

94800 Villejuif

Le groupe POINT DE VENTE vous propose les murs occupés par un restaurant d'une surface totale de 220 m² à proximité des enseignes O'Tacos, Autosur, Ada, Pizza Time, Speedy : - Au rez-de-chaussée, une surface de 220 m² avec terrasse. - Le restaurant es…

Réf. 15-265356

Téléphone

1 200 000 € Net vendeur

Loyer : 6 000 € Hc/mois
Surface totale : 220 m²

Voir le produit

Local commercial 64 m2 92150 Suresnes

FONDS DE COMMERCE

92150 Suresnes

Le groupe POINT DE VENTE vous propose un commerce d'une surface totale de 64 m² disposant d'une façade de 7 m : - Au rez de chaussée, une surface de 60 m² avec 25 couverts et une cuisine équipé d'une extraction de 250mm. - Au sous-sol, une superficie de …

Réf. 15-264957

Téléphone

180 000 € Net vendeur

Loyer : 1 000 € Hc/mois
Surface totale : 64 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

MURS OCCUPÉS

94800 Villejuif

Le groupe POINT DE VENTE vous propose les murs occupés par un restaurant d'une surface totale de 220 m² à proximité des enseignes O'Tacos, Autosur, Ada, Pizza Time, Speedy : - Au rez-de-chaussée, une…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Local commercial 56 m2 94800 Villejuif

FONDS DE COMMERCE

94800 Villejuif

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro Villejuif Paul Vaillant-Couturier, un commerce idéal d'une surface totale de 56 m² disposant d'une façade de 5 m : - Au rez de chaussée, une surface de 56 m² à usage de surface de vente avec 10 pla…

Réf. 15-265178

Téléphone

40 000 € Net vendeur

Loyer : 2 150 € Hc/mois
Surface totale : 56 m²

Voir le produit

Local commercial 63 m2 75015 Paris

CESSION DE BAIL

PASTEUR

Paris 15^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à Bagnolet un local d'une surface totale de 52 m² disposant d'une façade de 7 m : - Au rez de chaussée, une surface de 48 m² à usage de surface de vente ainsi qu'un appartement avec douche et WC. -Au sous-sol, une c…

Réf. 15-265175

Téléphone

100 000 € Net vendeur

Loyer : 1 620 € Hc/mois
Surface totale : 63 m²

Voir le produit

Local commercial 52 m2 75018 Paris

CESSION DE BAIL

MONTMARTRE

Paris 18^e

Saisissez l’opportunité d’implanter votre commerce au cœur du quartier emblématique de Montmartre ! Le groupe POINT DE VENTE vous propose un local commercial de 52 m², doté d’une façade de 5 mètres, offrant une belle visibilité. Avec 36 m² en rez-de-chaussé…

Réf. 15-264578

Téléphone

60 000 € Net vendeur

Loyer : 2 100 € Hc/ht/mois
Surface totale : 52 m²

Voir le produit

Local commercial 60 m2 92100 Boulogne-Billancourt

FONDS DE COMMERCE

92100 Boulogne-Billancourt

Le groupe POINT DE VENTE vous propose une belle opportunité commerciale avec un local d'une surface totale de 60 m², parfaitement adapté à divers concepts.. Le rez-de-chaussée dispose de 30 m² d’espace lumineux et fonctionnel, idéal pour accueillir vos clie…

Réf. 15-265155

Téléphone

80 000 € Net vendeur

Loyer : 2 600 € Hc/mois
Surface totale : 60 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

CESSION DE BAIL

Paris 18^e

Saisissez l’opportunité d’implanter votre commerce au cœur du quartier emblématique de Montmartre ! Le groupe POINT DE VENTE vous propose un local commercial de 52 m², doté d’une façade de 5 mètres, o…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Local commercial 55 m2 75013 Paris

CESSION DE BAIL

GOBELINS-AUSTERLITZ

Paris 13^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose un commerce idéalement situé à proximité du métro Glacière, parfait pour de la restauration sans nuisance ou toute activité alimentaire. Ce local bénéficie d’une surface totale de 55 m² et d'une façade de 4 mètres, offrant…

Réf. 15-265154

Téléphone

25 000 € Net vendeur

Loyer : 850 € Hc/ht/mois
Surface totale : 55 m²

Voir le produit

Local commercial 28 m2 75017 Paris

CESSION DE BAIL

TERNES-MAILLOT

Paris 17^e

Le groupe POINT DE VENTE vous présente une opportunité rare dans le très prisé quartier Ternes-Maillot, entouré d’enseignes reconnues telles que La Poste, SOS Optique, Société Générale, Carrefour Express et Monceau Fleurs. Ce commerce, d’une surface totale …

Réf. 15-265150

Téléphone

100 000 € Net vendeur

Loyer : 2 800 € Hc/mois
Surface totale : 28 m²

Voir le produit

(page 702)

Recherche avancée :

PASTEUR

MONTMARTRE

PASTEUR

GOBELINS-AUSTERLITZ

TERNES-MAILLOT

Local commercial 67 m2 93320 Les Pavillons-sous-Bois

93320 Les Pavillons-sous-Bois

Achat local commercial 60 m2 92000 Nanterre

92000 Nanterre

Achat local commercial 220 m2 94800 Villejuif

94800 Villejuif

Local commercial 64 m2 92150 Suresnes

92150 Suresnes

94800 Villejuif

Local commercial 56 m2 94800 Villejuif

94800 Villejuif

Local commercial 63 m2 75015 Paris

PASTEUR

Paris 15^e

Local commercial 52 m2 75018 Paris

MONTMARTRE

Paris 18^e

Local commercial 60 m2 92100 Boulogne-Billancourt

92100 Boulogne-Billancourt

Paris 18^e

Local commercial 55 m2 75013 Paris

GOBELINS-AUSTERLITZ

Paris 13^e

Local commercial 28 m2 75017 Paris

TERNES-MAILLOT

Paris 17^e