Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local-commercial-a-louer-paris-11 | Point de vente (page 754

Local commercial 36 m2 93310 Le Pré-Saint-Gervais

FONDS DE COMMERCE

93310 Le Pré-Saint-Gervais

Le groupe POINT DE VENTE vous propose au cœur du près-saint-Gervais , un cession de fond d'un local commercial d'une surface totale de 36 m² Le local se décompose de la manière suivante -Au rez-de-chaussée, une surface de 16 m² -Au sous-sol, une surface de …

Réf. 15-237789

Téléphone

50 000 € Net vendeur

Loyer : 1 283 € Hc/ht/mois
Surface totale : 36 m²

Voir le produit

Location local commercial 806 m2 37000 Tours

LOCATION PURE

37000 Tours

Le Groupe Pointdevente vous propose, sur la rue commerçante N°1 de Tours, un local commercial de 806 m². Emplacement PRIME face au tramway, flux piétons important. Environnement commercial premium dense composé de grandes enseignes internationales. L…

Réf. 15-237987

Téléphone

20 000 € Hc/ht/mois

Surface totale : 806 m²

Voir le produit

Achat local sur cour 62 m2 75016 Paris

MURS LIBRES

AUTEUIL

Paris 16^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à Paris 16ème, dans le quartier de Auteuil, Un local commercial sur cour, à deux pas de l’avenue Mozart. Ce local dispose d’une surface de 62m2 en rez de chaussée et jouit d'une cour commune à usage exclusif de 60m² sur…

Réf. 15-238363

Téléphone

695 000 € Net vendeur

Surface totale : 62 m²

Voir le produit

Local commercial 85 m2 75015 Paris

CESSION DE BAIL

CHARLES MICHEL

Paris 15^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à Paris 15ème, dans le quartier de Charles Michel: Un commerce d'une surface totale de 102 m² disposant d'une façade de 7 mètres linéaires, qui se compose comme suit: - Au rez de chaussée, une surface de 70 m², point d’e…

Réf. 15-238205

Téléphone

105 000 € Net vendeur

Loyer : 2 419 € Hc/mois
Surface totale : 85 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

MURS LIBRES

Paris 16^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à Paris 16ème, dans le quartier de Auteuil, Un local commercial sur cour, à deux pas de l’avenue Mozart. Ce local dispose d’une surface de 62m2 en rez de chaus…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Achat local commercial 310 m2 92000 Nanterre

MURS LIBRES

92000 Nanterre

Le groupe POINT DE VENTE vous propose à proximité du métro La Défense : deux plateaux de bureaux d'une surface totale de 310 m² - Au rez de chaussée, une surface de 133 m², - Au premier étage, une surface de 177 m², représentant 15 bureaux d…

Réf. 15-238207

Téléphone

1 490 000 € Net vendeur

Surface totale : 310 m²

Voir le produit

Local commercial 32 m2 77000 Melun

CESSION DE BAIL

77000 Melun

Le groupe POINT DE VENTE vous propose dans la commune de Melun, à proximité d'enseignes telles que G7, O Tacos, dans un secteur résidentiel, un commerce d'une surface totale de 32 m². Le local se compose d'un rez-de-chaussée d'une surface de 32 m² . Ce …

Réf. 15-238187

Téléphone

30 000 € Net vendeur

Loyer : 1 150 € Hc/mois
Surface totale : 32 m²

Voir le produit

Local commercial 25 m2 93230 Romainville

CESSION DE BAIL

93230 Romainville

Le groupe POINT DE VENTE vous propose sur la ville de ROMAINVILLE à proximité du nouveau métro de ROMAINVLLE : Un commerce d'une surface totale de 25 m² disposant d'une façade de 3 m - Au rez de chaussée, une surface de 25 m² de plain pied Si vous s…

Réf. 15-237615

Téléphone

95 000 € Net vendeur

Loyer : 1 350 € Hc/ht/mois
Surface totale : 25 m²

Voir le produit

Location local commercial 66 m2 75010 Paris

LOCATION PURE

CHATEAU D'EAU-LANCRY

Paris 10^e

Le groupe POINT DE VENTE vous propose en plein cœur du 10ème arrondissement, dans le quartier de chateau d'eau-lancry un commerce d'une surface totale de 66 m² . Belle cellule avec un beau linéaire vitrine qui convient pour toute activité sans nuisance. Dos…

Réf. 15-237988

Téléphone

4 417 € Hc/ht/mois

Surface totale : 66 m²

Voir le produit

OFF-MARKET

CESSION DE BAIL

93230 Romainville

Le groupe POINT DE VENTE vous propose sur la ville de ROMAINVILLE à proximité du nouveau métro de ROMAINVLLE : Un commerce d'une surface totale de 25 m² disposant d'une façade de 3 m - Au rez d…

Exclusivité

Réf : FP

Bien off-market Informations
disponibles
sur-demande Nous contacter

Achat local commercial 185 m2 91260 Juvisy-sur-Orge

MURS OCCUPÉS

91260 Juvisy-sur-Orge

Le groupe POINT DE VENTE vous propose immeuble mixte à vendre - Proximité, Juvisy-sur-Orge: Cet immeuble de 170 m² comporte un local commercial de 85 m² au rez-de-chaussée, déjà loué, avec installation d'extraction, ainsi que deux places de parking exterieur.…

Réf. 15-237435

Téléphone

600 000 € Net vendeur

Loyer : 3 900 € Hc/mois
Surface totale : 185 m²

Voir le produit

Location local commercial 1 000 m2 77310 Pringy

LOCATION PURE

77310 Pringy

Le groupe POINT DE VENTE vous propose un commerce d'une surface totale de 1 000 m² : - Au rez-de-chaussée, une surface de 1 000 m². - Possibilité d'installer un conduit d'extraction - Place de parking

Réf. 15-238160

Téléphone

10 000 € Hc/ht/mois

Surface totale : 1000 m²

Voir le produit

(page 754)

Recherche avancée :

AUTEUIL

CHARLES MICHEL

AUTEUIL

CHATEAU D'EAU-LANCRY

Local commercial 36 m2 93310 Le Pré-Saint-Gervais

93310 Le Pré-Saint-Gervais

Location local commercial 806 m2 37000 Tours

37000 Tours

Achat local sur cour 62 m2 75016 Paris

AUTEUIL

Paris 16^e

Local commercial 85 m2 75015 Paris

CHARLES MICHEL

Paris 15^e

Paris 16^e

Achat local commercial 310 m2 92000 Nanterre

92000 Nanterre

Local commercial 32 m2 77000 Melun

77000 Melun

Local commercial 25 m2 93230 Romainville

93230 Romainville

Location local commercial 66 m2 75010 Paris

CHATEAU D'EAU-LANCRY

Paris 10^e

93230 Romainville

Achat local commercial 185 m2 91260 Juvisy-sur-Orge

91260 Juvisy-sur-Orge

Location local commercial 1 000 m2 77310 Pringy

77310 Pringy