Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 10ème arrondissement : trouver votre emplacement Canal Saint-Martin, Gare du Nord, République (page 16)

Le 10ème arrondissement de Paris représente pour la recherche d’un local commercial avec extraction l’une des opportunités les plus équilibrées et les plus stratégiquement pertinentes du marché parisien en 2025. Contrairement au 9ème voisin dont la tension sur les locaux avec extraction s’intensifie rapidement sous l’effet de la transformation gastronomique de SoPi, le 10ème présente une configuration plus favorable pour les porteurs de projet qui cherchent à combiner qualité d’emplacement, accessibilité des conditions d’acquisition et potentiel de progression du chiffre d’affaires. La coexistence dans le 10ème de deux moteurs de demande gastronomique de nature très différente le flux de voyageurs de la Gare du Nord qui génère une demande de restauration structurelle d’une intensité permanente, et la scène gastronomique créative du Canal Saint-Martin qui attire une clientèle lifestyle internationale en quête d’expériences culinaires innovantes crée un environnement particulièrement favorable pour les locaux avec extraction bien positionnés. Ces deux moteurs fonctionnent en complémentarité plutôt qu’en concurrence le flux gare est maximal en semaine lors des déplacements professionnels, tandis que le flux Canal est plus intense le week-end lors des sorties gastronomiques et culturelles une complémentarité qui garantit aux restaurants avec extraction bien localisés dans le 10ème une activité régulière sur l’ensemble de la semaine et qui les rend moins vulnérables aux variations saisonnières que les concepts dépendants d’un seul type de flux. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cet arrondissement en pleine ascension le local avec extraction qui correspond précisément à votre ambition gastronomique.

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 10ème arrondissement ?

Le 10ème arrondissement présente des caractéristiques en matière de locaux commerciaux avec extraction qui le distinguent fondamentalement du 9ème voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très différent pour les porteurs de projet en restauration.

Une offre de locaux avec extraction plus diversifiée grâce à la densité gastronomique historique du 10ème : contrairement aux arrondissements dont le tissu commercial a été historiquement peu orienté vers la restauration, le 10ème arrondissement dispose d'une tradition gastronomique restaurants indiens et pakistanais du faubourg Saint-Denis, brasseries historiques des Grands Boulevards, restaurants de quartier résidentiel dense qui a généré un stock de locaux avec extraction plus important que dans des arrondissements comparables en termes de taille et de densité commerciale
Des locaux avec extraction aux abords de la Gare du Nord dont la valeur est soutenue par un flux structurel de voyageurs : dans le périmètre immédiat de la première gare d'Europe en nombre de voyageurs, les locaux avec extraction bénéficient d'une demande gastronomique d'une intensité et d'une régularité structurelles des restaurateurs qui exploitent ces emplacements génèrent des chiffres d'affaires parmi les plus prévisibles du 10ème, portés par un flux de voyageurs qui ne dépend pas des tendances gastronomiques ni des saisons touristiques
Des locaux avec extraction sur les quais du Canal Saint-Martin dont la valeur progresse rapidement avec la transformation gastronomique : les quais du Canal concentrent des locaux de restauration dont la notoriété gastronomique internationale génère une demande de reprise de la part de porteurs de projet ambitieux des locaux avec extraction dont la valeur a progressé significativement ces cinq dernières années mais qui conservent encore un différentiel favorable par rapport aux secteurs équivalents du 11ème
Un tissu bâti hétérogène qui génère des configurations d'extraction très variées selon le type d'immeuble : dans le 10ème arrondissement où coexistent des immeubles haussmanniens dans les secteurs les plus bourgeois, des bâtiments industriels reconvertis autour du Canal et des immeubles des années 1970 dans le secteur Gare du Nord, les configurations d'extraction varient considérablement une hétérogénéité qui impose une vérification technique préalable systématique pour chaque local proposé
Une tension sur les locaux avec extraction en cours d'intensification dans les rues les plus convoitées du Canal : si le 10ème conserve encore des niveaux de tension inférieurs à ceux du 9ème sur les locaux avec extraction dans ses secteurs les plus dynamiques, la vitesse de progression de cette tension dans les rues les plus gastronomiques autour du Canal impose aux porteurs de projet une réactivité croissante pour accéder aux meilleures opportunités avant leurs concurrents
Des locaux avec extraction dans le secteur faubourg Saint-Denis à des niveaux de valorisation encore très accessibles : le faubourg Saint-Denis, axe gastronomique en pleine transformation qui fait l'objet d'une couverture médiatique internationale croissante, concentre des locaux avec extraction encore accessibles à des niveaux de valorisation inférieurs à ceux des secteurs Canal ou République une opportunité de premier établissement dans un secteur dont la progression gastronomique va continuer à revaloriser les emplacements disponibles

Comment Point de Vente vous aide à trouver votre local avec extraction dans le 10ème arrondissement ?

Le 10ème arrondissement est un marché de locaux avec extraction en transformation rapide dont les meilleures opportunités requièrent une réactivité et une précision analytique spécifiques. Point de Vente structure son accompagnement autour d'axes d'expertise adaptés aux spécificités de ce marché en pleine ascension.

Identification des locaux avec extraction disponibles dans le 10ème selon leur localisation par rapport aux deux moteurs de demande gastronomique : notre veille terrain permanente dans le 10ème arrondissement et nos relations avec les propriétaires, les locataires sortants et les associations de commerçants actifs dans le secteur nous permettent d'anticiper les disponibilités de locaux avec extraction selon leur proximité avec le flux gare ou le flux Canal une distinction fondamentale qui conditionne le profil de clientèle et le potentiel de chiffre d'affaires de chaque emplacement
Évaluation technique différenciée selon le type de bâtiment dans le 10ème : dans un arrondissement au bâti très hétérogène, les configurations d'extraction varient de façon aussi significative que dans n'importe quel autre arrondissement parisien Point de Vente mandate des techniciens spécialisés pour évaluer chaque installation selon les critères adaptés au type architectural de chaque immeuble conduit en façade arrière dans les cours haussmanniennes, gaine technique dans les bâtiments industriels reconvertis du Canal, extraction murale dans les immeubles plus récents du secteur gare
Analyse du potentiel de chiffre d'affaires selon la complémentarité des flux gare et Canal pour chaque emplacement : notre modélisation de la complémentarité entre le flux voyageurs de la Gare du Nord et le flux gastronomique du Canal nous permet d'évaluer avec précision le potentiel de chiffre d'affaires de chaque local avec extraction selon sa localisation dans le 10ème une donnée stratégique qui permet de calibrer votre concept gastronomique sur le profil de flux dominant dans le périmètre du local
Identification des locaux avec extraction dans le faubourg Saint-Denis avant leur revalorisation complète : notre suivi en temps réel de la progression gastronomique du faubourg Saint-Denis nous permet d'identifier les locaux avec extraction dans ce secteur dont la valeur va progresser le plus rapidement avec la montée en puissance de la scène gastronomique locale des emplacements encore accessibles à des niveaux de valorisation favorables pour des porteurs de projet capables d'anticiper cette progression
Vérification de la conformité des systèmes d'extraction aux normes actuelles dans les bâtiments industriels reconvertis : dans les anciens entrepôts et ateliers reconvertis en espaces gastronomiques autour du Canal Saint-Martin, les systèmes d'extraction peuvent avoir été installés dans des conditions d'urgence lors de la reconversion des installations parfois non conformes aux normes actuelles malgré leur jeunesse relative Point de Vente fait réaliser un audit technique complet de chaque installation pour identifier les non-conformités et évaluer le coût des mises aux normes nécessaires
Accompagnement dans les démarches auprès des copropriétés du 10ème selon leur profil : dans un arrondissement où les profils de copropriétés varient considérablement copropriétés organisées et exigeantes dans les secteurs haussmanniens, structures de gestion plus informelles dans les bâtiments industriels reconvertis Point de Vente adapte sa stratégie d'accompagnement à chaque profil de copropriété pour maximiser les chances d'obtenir l'accord nécessaire à l'utilisation de l'extraction dans les meilleures conditions

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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