Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 12ème arrondissement – Gare de Lyon, Bercy, Aligre | Point de Vente | Point de vente (page 25

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 12ème arrondissement ?

Le 12ème arrondissement présente des caractéristiques en matière de locaux commerciaux avec extraction qui le distinguent fondamentalement du 11ème voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très différent pour les porteurs de projet en restauration.

Une offre de locaux avec extraction plus diversifiée grâce à la taille et à la diversité commerciale de l'arrondissement : le 12ème arrondissement est l'un des plus vastes de Paris intramuros une superficie qui génère mécaniquement un stock de locaux commerciaux avec extraction plus important que dans les arrondissements plus compacts, et dont la diversité reflète la multiplicité des pôles commerciaux de l'arrondissement des locaux aux configurations très différentes selon qu'ils se situent en périmètre gare, dans Bercy Village ou autour du marché d'Aligre
Des locaux avec extraction dans le périmètre Gare de Lyon dont la valeur est soutenue par un flux voyageurs structurel d'une régularité incomparable : les locaux avec extraction bien positionnés dans le périmètre immédiat de la Gare de Lyon bénéficient d'un flux de voyageurs TGV dont la régularité et la qualité clientèle professionnelle aux budgets de restauration élevés génèrent des chiffres d'affaires d'une prévisibilité remarquable qui réduit significativement le risque commercial inhérent à tout projet de restauration
Des locaux avec extraction dans Bercy Village d'une configuration et d'un statut juridique très spécifiques : les locaux de restauration dans les anciennes halles aux vins de Bercy disposent souvent de systèmes d'extraction intégrés dans la conception originale du village commercial des installations généralement de bonne qualité mais soumises à des règles d'exploitation très spécifiques imposées par le gestionnaire de l'ensemble commercial des locaux rares et très recherchés dont l'accès requiert une connaissance des règles spécifiques à ce périmètre atypique
Un potentiel gastronomique encore largement inexploité autour du marché d'Aligre : le rayonnement gastronomique croissant du marché d'Aligre génère une demande de restauration dans son périmètre que l'offre de locaux avec extraction existante ne couvre pas encore pleinement des emplacements dont le potentiel commercial va progresser avec la suite de la valorisation gastronomique du secteur et qui sont encore accessibles à des niveaux de valorisation favorables
Une tension très modérée sur les locaux avec extraction par rapport aux arrondissements voisins : le 12ème arrondissement est l'un des marchés de locaux avec extraction les moins tendus de l'est parisien une réalité qui permet aux porteurs de projet bien accompagnés de négocier des conditions d'acquisition plus favorables et de prendre le temps de la préparation sans la pression d'une compétition extrême qui caractérise les marchés les plus saturés
Des configurations d'extraction très hétérogènes liées à la diversité du bâti du 12ème : dans un arrondissement où coexistent des immeubles haussmanniens, des bâtiments industriels reconvertis autour du Viaduc des Arts, des constructions des années 1960 et des programmes immobiliers récents dans le secteur Paris Rive Gauche, les configurations d'extraction varient de façon aussi significative que dans n'importe quel autre arrondissement parisien une hétérogénéité qui impose une vérification technique préalable systématique et rigoureuse

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local avec extraction dans le 12ème arrondissement ?

Le 12ème arrondissement est un marché de locaux avec extraction dont la complexité interne et la diversité des configurations imposent une approche d'accompagnement précise et méthodique. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à chaque pôle commercial de l'arrondissement.

Identification des locaux avec extraction disponibles selon leur pôle commercial dans le 12ème : notre connaissance terrain du 12ème arrondissement nous permet d'identifier les disponibilités de locaux avec extraction en distinguant clairement les opportunités dans le périmètre Gare de Lyon flux voyageurs structurel dans Bercy Village offre gastronomique de loisirs dans le secteur Aligre valorisation gastronomique en cours et dans le secteur résidentiel du cours de Vincennes clientèle de proximité dense une segmentation qui permet de cibler précisément les opportunités les plus cohérentes avec votre concept gastronomique
Expertise spécifique sur les systèmes d'extraction dans Bercy Village : les locaux de restauration dans les halles aux vins de Bercy disposent de systèmes d'extraction soumis aux règles spécifiques du gestionnaire de l'ensemble commercial niveaux de filtration imposés, maintenance obligatoire par des prestataires agréés, restrictions sur les modifications Point de Vente maîtrise ces règles et évalue la compatibilité de chaque système avec votre activité gastronomique avant toute recommandation
Évaluation technique différenciée selon le type de bâtiment dans le 12ème : des immeubles haussmanniens du secteur Bastille côté 12ème aux bâtiments industriels du Viaduc des Arts en passant par les constructions récentes de Paris Rive Gauche, les configurations d'extraction nécessitent des approches d'évaluation très différentes Point de Vente mandate des bureaux d'études dont l'expertise couvre la diversité architecturale du 12ème pour garantir une évaluation précise et adaptée à chaque type de bâtiment
Analyse du potentiel de chiffre d'affaires selon la complémentarité des flux dans le périmètre du local : dans le 12ème arrondissement, la complémentarité entre le flux voyageurs de la Gare de Lyon, le flux de loisirs de Bercy Village et le flux gastronomique d'Aligre crée pour certains emplacements une double ou triple source de clientèle particulièrement favorable Point de Vente quantifie cette complémentarité pour chaque local proposé et vous présente une estimation réaliste du chiffre d'affaires potentiel selon votre concept
Identification des locaux avec extraction dans le secteur Aligre avant leur revalorisation complète : notre suivi de la progression gastronomique du marché d'Aligre et des rues adjacentes nous permet d'identifier les locaux avec extraction dont la valeur va progresser le plus rapidement des emplacements encore accessibles à des niveaux favorables et dont le potentiel de valorisation sur la durée du bail est significatif pour un porteur de projet capable d'anticiper la suite de cette transformation
Accompagnement dans les démarches auprès des copropriétés du 12ème selon leur profil spécifique : dans un arrondissement dont les copropriétés varient des structures organisées des immeubles haussmanniens aux assemblées plus informelles des bâtiments industriels reconvertis, Point de Vente adapte sa stratégie d'accompagnement pour maximiser les chances d'obtenir l'accord nécessaire à l'utilisation de l'extraction dans les meilleures conditions

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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