Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 13ème arrondissement – Italie, Butte-aux-Cailles, Bibliothèque | Point de Vente | Point de vente (page 6

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 13ème arrondissement ?

Le 13ème arrondissement présente des caractéristiques en matière de locaux commerciaux avec extraction dont la compréhension correcte impose une lecture sectorisée qui dépasse largement l'analyse macro de l'arrondissement.

Une rareté absolue des locaux avec extraction à la Butte-aux-Cailles liée à la petite taille et à la densité gastronomique du périmètre : la Butte-aux-Cailles est l'un des périmètres gastronomiques les plus denses et les plus préservés de Paris ses ruelles pavées concentrent des restaurants et des bars dont la réputation gastronomique dépasse largement les frontières du 13ème mais la petite taille de ce périmètre et la quasi-impossibilité d'y installer de nouveaux conduits d'extraction dans des immeubles anciens aux copropriétés très attachées à l'identité du quartier génèrent une rareté des locaux avec extraction comparable aux secteurs les plus tendus du Marais
Une configuration d'extraction très particulière dans le Chinatown liée aux spécificités culinaires de la restauration asiatique : les locaux de restauration dans le périmètre du Chinatown parisien disposent souvent de systèmes d'extraction dimensionnés pour des cuisines asiatiques à forte intensité de cuisson woks à très haute température, fritures répétées qui génèrent des niveaux de fumées et d'odeurs particulièrement importants des installations dont la puissance et la configuration peuvent ne pas être adaptées à des cuisines occidentales moins intenses mais dont la robustesse technique constitue un avantage pour des concepts de restauration à cuisson intensive
Des locaux avec extraction dans le périmètre de la place d'Italie dont la valeur est soutenue par un flux résidentiel et commercial dense : autour de la première place commerciale du 13ème, les locaux avec extraction bénéficient d'un flux de clientèle résidentielle et de shopping d'une intensité et d'une régularité qui soutiennent les chiffres d'affaires des restaurants installés dans ce périmètre des locaux dont les niveaux de valorisation reflètent cette solidité commerciale mais qui restent accessibles à des niveaux inférieurs aux arrondissements centraux comparables
Un potentiel de locaux avec extraction dans Paris Rive Gauche encore largement inexploité : le nouveau quartier en cours de densification autour de la Bibliothèque nationale de France génère une demande de restauration en progression constante que l'offre de locaux avec extraction existante ne couvre pas encore pleinement des emplacements dans des programmes récents dont les configurations d'extraction sont aux normes actuelles et dont les niveaux de valorisation sont encore très favorables par rapport au potentiel commercial en cours de matérialisation
Une hétérogénéité technique des systèmes d'extraction liée à la diversité des époques de construction dans le 13ème : dans un arrondissement dont le bâti va des immeubles des années 1960 et 1970 période de construction intensive dans cet arrondissement aux programmes neufs de Paris Rive Gauche en passant par les petits immeubles anciens de la Butte-aux-Cailles, les configurations d'extraction présentent une diversité technique d'une amplitude particulière qui impose des approches d'évaluation très différentes selon le type de bâtiment
Des opportunités de locaux avec extraction à des niveaux de valorisation encore très accessibles dans les secteurs moins médiatisés du 13ème : en dehors des secteurs les plus convoités Butte-aux-Cailles et périmètre Italie le 13ème arrondissement offre des locaux avec extraction dans des secteurs comme les Gobelins, Maison-Blanche ou le secteur Tolbiac dont les niveaux de valorisation sont parmi les plus accessibles de Paris intramuros pour une clientèle résidentielle significative

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local avec extraction dans le 13ème arrondissement ?

Le 13ème arrondissement est un marché de locaux avec extraction dont la segmentation interne extrême impose un accompagnement d'une précision et d'une adaptabilité particulières. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à chacun des micro-marchés de cet arrondissement.

Accès différencié aux locaux avec extraction selon le secteur ciblé dans le 13ème : notre connaissance terrain de chacun des micro-marchés du 13ème nous permet d'accéder aux disponibilités de locaux avec extraction selon des circuits très différents selon le secteur réseau communautaire fermé pour le Chinatown, réseau de restaurateurs établis pour la Butte-aux-Cailles, relations avec les promoteurs pour Paris Rive Gauche, relations avec les propriétaires institutionnels pour le périmètre Italie une diversification de nos sources d'information qui maximise votre accès aux opportunités dans chaque secteur de l'arrondissement
Évaluation technique adaptée aux spécificités de chaque type de bâtiment dans le 13ème : des immeubles des années 1960 dont les systèmes d'extraction sont souvent vieillissants et non conformes aux normes actuelles aux programmes neufs de Paris Rive Gauche dont les installations sont récentes et aux normes, en passant par les petits immeubles anciens de la Butte-aux-Cailles dont les conduits sont souvent de diamètre insuffisant Point de Vente mandate des techniciens spécialisés pour évaluer chaque installation selon une grille adaptée au type de bâtiment concerné
Analyse de la compatibilité des systèmes d'extraction du Chinatown avec des concepts de restauration différents de la cuisine asiatique : dans le périmètre du Chinatown, les installations d'extraction dimensionnées pour des cuisines asiatiques à haute intensité de cuisson peuvent nécessiter des adaptations pour accueillir des concepts de restauration différents Point de Vente évalue cette compatibilité et chiffre le coût des adaptations éventuellement nécessaires pour que l'installation existante corresponde aux besoins techniques de votre concept gastronomique
Identification des locaux avec extraction dans Paris Rive Gauche avant que leur potentiel commercial ne soit pleinement valorisé : notre suivi en temps réel de la densification résidentielle et tertiaire du secteur Paris Rive Gauche nous permet d'identifier les locaux avec extraction dont la clientèle potentielle va progresser le plus rapidement avec l'arrivée de nouveaux résidents et de nouveaux bureaux des emplacements encore accessibles à des niveaux de valorisation favorables pour des porteurs de projet capables d'anticiper cette progression
Vérification de la conformité des systèmes d'extraction aux nouvelles normes dans les immeubles anciens du 13ème : dans un arrondissement dont une grande partie du bâti date des années 1960 et 1970, les systèmes d'extraction existants peuvent présenter des non-conformités importantes par rapport aux normes actuelles diamètres insuffisants, filtres à graisses absents ou non conformes, sorties mal positionnées Point de Vente fait réaliser un audit complet de chaque installation pour identifier ces non-conformités et évaluer le coût des mises aux normes nécessaires avant toute recommandation d'acquisition
Accompagnement dans la négociation des conditions d'accès aux locaux avec extraction selon le profil du vendeur dans le 13ème : propriétaires institutionnels autour de la place d'Italie aux processus de décision formalisés, restaurateurs établis à la Butte-aux-Cailles aux motivations personnelles fortes, promoteurs dans Paris Rive Gauche aux pratiques de commercialisation standardisées Point de Vente adapte sa stratégie de négociation à chaque profil de vendeur pour obtenir les meilleures conditions d'accès aux locaux avec extraction dans chaque secteur du 13ème arrondissement

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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