Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 17ème arrondissement : trouver votre emplacement aux Batignolles, Ternes, Wagram (page 39)

Le 17ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un local commercial avec extraction une configuration de marché d’une richesse analytique particulière celle d’un arrondissement dont la dualité interne génère deux marchés de locaux avec extraction aussi distincts dans leur nature, leurs niveaux de tension et leurs perspectives d’évolution que si ils appartenaient à des arrondissements différents. Contrairement au 16ème voisin dont la rareté des locaux avec extraction tient principalement à la faible densité commerciale liée à sa nature résidentielle premium, le 17ème présente une réalité plus nuancée une dualité entre le 17ème sud établi et premium du secteur Ternes–Wagram–Monceau, où les locaux avec extraction se négocient dans la plus grande discrétion entre professionnels qui se connaissent à des niveaux qui reflètent une clientèle résidentielle d’une fidélité et d’un pouvoir d’achat exceptionnels, et le 17ème nord en transformation active des Batignolles et des Épinettes, où des locaux avec extraction encore accessibles à des niveaux de valorisation favorables offrent aux porteurs de projet gastronomiques ambitieux la possibilité de s’implanter dans un écosystème en pleine valorisation avant que ses prix ne rejoignent ceux des secteurs voisins plus établis. Cette dualité crée dans le 17ème un spectre d’opportunités de locaux avec extraction d’une diversité remarquable qui correspond à des stratégies d’implantation gastronomique et des profils de porteurs de projet très différents. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans cette dualité le local avec extraction qui correspond précisément à votre projet, votre budget et votre ambition gastronomique dans le 17ème arrondissement.

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 17ème arrondissement ?

Le 17ème arrondissement présente des caractéristiques en matière de locaux commerciaux avec extraction qui varient de façon aussi significative selon le secteur ciblé qu'elles génèrent en pratique deux marchés très différents au sein d'un même arrondissement.

Une tension asymétrique sur les locaux avec extraction entre le 17ème sud premium et le 17ème nord en transformation : dans le secteur Ternes-Wagram où les copropriétés haussmanniennes sont d'une sévérité comparable à celles du 16ème et où la clientèle résidentielle premium génère une demande de restauration gastronomique d'une qualité particulière, les locaux avec extraction sont rares et très recherchés tandis que dans les Batignolles où la transformation commerciale est encore en cours, des locaux avec extraction restent accessibles à des niveaux de valorisation encore favorables malgré une demande gastronomique en progression rapide
Un stock de locaux avec extraction dans les Batignolles en cours d'absorption par la transformation gastronomique du quartier : la transformation des Batignolles en écosystème gastronomique et créatif comparable à SoPi dans le 9ème a commencé à absorber progressivement le stock de locaux avec extraction disponibles dans ce secteur une absorption qui se poursuit chaque année et qui justifie une décision rapide de la part des porteurs de projet qui veulent s'implanter avant que les niveaux de valorisation ne rejoignent ceux des secteurs voisins plus établis
Des configurations d'extraction très différentes selon le type de bâtiment dans le 17ème : dans le 17ème sud où les immeubles haussmanniens prédominent, les configurations d'extraction sont soumises aux mêmes contraintes patrimoniales que dans le 6ème ou le 8ème conduits difficiles à modifier, sorties de toiture soumises au contrôle de l'ABF tandis que dans le 17ème nord où le bâti est plus hétérogène et moins strictement protégé, les configurations sont plus variées et les possibilités d'adaptation plus importantes
Un marché de locaux avec extraction autour de la rue de Lévis dont la valeur est soutenue par le flux du marché couvert : dans le périmètre du marché couvert de Lévis l'un des plus réputés de Paris les locaux avec extraction bénéficient d'un flux piéton qualitatif et régulier qui améliore leur potentiel gastronomique des emplacements particulièrement intéressants pour des concepts de restauration alimentaire ou gastronomique dont l'offre est complémentaire à celle du marché
Une demande de locaux avec extraction dans le 17ème alimentée par des porteurs de projet qui cherchent une alternative aux secteurs les plus tendus : le 17ème arrondissement attire de plus en plus de porteurs de projet gastronomiques qui cherchent à s'implanter dans un arrondissement parisien de qualité sans les niveaux de tension et les budgets d'acquisition des secteurs les plus saturés comme le Marais, Saint-Germain ou Oberkampf une demande nouvelle qui tend progressivement vers l'upper à revaloriser les locaux avec extraction dans les secteurs les plus attractifs du 17ème
Des locaux avec extraction dans le secteur Épinettes-La Jonquière à des niveaux de valorisation parmi les plus accessibles du 17ème : dans les rues les plus populaires du nord du 17ème, des locaux avec extraction sont disponibles à des niveaux d'acquisition encore très favorables pour une densité résidentielle significative des opportunités particulièrement adaptées aux porteurs de projet en première installation qui cherchent un emplacement solide dans Paris à des conditions d'entrée raisonnables

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local avec extraction dans le 17ème arrondissement ?

Le 17ème arrondissement est un marché de locaux avec extraction dont la dualité interne impose une approche d'accompagnement différenciée selon le secteur ciblé. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise adaptés à chacun des deux univers commerciaux qui composent cet arrondissement.

Cartographie différenciée des opportunités de locaux avec extraction selon la dualité nord-sud du 17ème : notre connaissance terrain du 17ème arrondissement nous permet de distinguer clairement les opportunités dans le 17ème sud rares, très recherchées et aux conditions d'acquisition élevées mais dans un environnement gastronomique premium constitué et dans le 17ème nord plus accessibles mais dans un écosystème encore en cours de valorisation une distinction fondamentale pour calibrer votre stratégie d'implantation selon votre budget et votre horizon d'investissement
Accès aux locaux avec extraction disponibles dans le secteur Ternes-Monceau via notre réseau de restaurateurs et de notaires : dans le secteur le plus discret et le plus fermé du 17ème, les locaux avec extraction qui se libèrent ne font pratiquement jamais l'objet d'une annonce publique ils circulent dans des réseaux très restreints de professionnels de la restauration et de l'immobilier commercial Point de Vente est intégré dans ces réseaux et vous transmet les informations sur les disponibilités en priorité
Veille en temps réel sur les locaux avec extraction disponibles dans les Batignolles avant leur absorption par le marché : dans un secteur dont la transformation gastronomique absorbe progressivement les locaux avec extraction disponibles, la réactivité est un facteur décisif Point de Vente surveille ce secteur en permanence et vous alerte immédiatement dès qu'un local avec extraction correspondant à vos critères y devient disponible
Évaluation technique adaptée aux spécificités architecturales de chaque secteur du 17ème : des immeubles haussmanniens du 17ème sud soumis aux contraintes ABF aux bâtiments plus hétérogènes du 17ème nord aux configurations d'extraction plus variées, Point de Vente mandate des techniciens spécialisés pour évaluer chaque installation selon les critères adaptés au type de bâtiment concerné et vous confirmer sa réelle utilisabilité avant tout engagement
Analyse du potentiel de valorisation gastronomique du local avec extraction selon son positionnement dans le 17ème : dans un arrondissement dont les niveaux de valorisation gastronomique varient considérablement selon le secteur de la clientèle résidentielle premium des Ternes à la clientèle gastronomique émergente des Batignolles Point de Vente évalue le potentiel de chiffre d'affaires de chaque local selon votre concept et sa cohérence avec le profil de clientèle du secteur ciblé
Vérification des règlements de copropriété sur les conditions d'utilisation de l'extraction selon le profil de chaque immeuble dans le 17ème : dans le 17ème sud où les copropriétés sont d'une sévérité comparable à celles du 16ème, les conditions d'utilisation de l'extraction sont souvent très strictement définies horaires limités, niveaux de filtration imposés, obligations de maintenance tandis que dans le 17ème nord les règlements sont parfois moins contraignants Point de Vente vérifie systématiquement ces conditions pour chaque local proposé et évalue leur impact sur la faisabilité de votre concept gastronomique

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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