Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 20ème arrondissement : trouver votre emplacement à Belleville, Ménilmontant, Père-Lachaise (page 20)

Le 20ème arrondissement de Paris clôt cette série consacrée aux locaux commerciaux avec extraction par arrondissement en offrant ce que les porteurs de projet gastronomiques les plus lucides et les plus ambitieux reconnaissent comme la dernière grande fenêtre d’opportunité accessible dans la capitale pour un local avec extraction à des conditions encore raisonnables dans un environnement gastronomique en pleine ascension. Contrairement au 19ème voisin dont la transformation gastronomique est encore relativement récente et dont les locaux avec extraction conservent des niveaux de valorisation favorables dans les secteurs en cours de transformation, le 20ème présente une configuration encore plus avantageuse un arrondissement dont l’identité gastronomique et culturelle est construite sur des décennies, dont la clientèle est d’une fidélité et d’une exigence qualitative particulièrement favorables pour les concepts de restauration créatifs, et dont les locaux avec extraction restent accessibles à des niveaux d’acquisition que des secteurs comparables du 11ème ou du 9ème ne peuvent plus offrir depuis plusieurs années. Belleville et son écosystème artistique et gastronomique internationalement reconnu, Ménilmontant et sa scène nocturne et culinaire parmi les plus actives de l’est parisien, le Père-Lachaise et ses deux millions de visiteurs annuels qui irriguent commercialement tout son périmètre, la rue des Pyrénées et son tissu de commerces de proximité d’une régularité remarquable chacun de ces territoires génère une demande de restauration avec extraction d’un profil distinct dont les locaux équipés offrent des opportunités d’implantation gastronomique d’une qualité et d’une diversité que Point de Vente vous accompagne à exploiter avec la réactivité et la précision terrain que ce marché en évolution rapide exige.

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 20ème arrondissement ?

Le 20ème arrondissement présente des caractéristiques en matière de locaux commerciaux avec extraction qui le distinguent fondamentalement du 19ème voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très différent pour les porteurs de projet en restauration.

Des locaux avec extraction dans le périmètre Belleville dont la valeur progresse avec la reconnaissance gastronomique internationale croissante : la notoriété mondiale de Belleville comme quartier artistique et gastronomique de référence génère une demande de locaux avec extraction d'une intensité croissante de la part de porteurs de projet venus du monde entier une demande qui progresse chaque année avec la montée en puissance de la notoriété gastronomique du quartier et qui génère une tension sur les locaux avec extraction dont les niveaux conservent encore un différentiel favorable par rapport aux secteurs comparables du 11ème
Un stock de locaux avec extraction sur l'axe Ménilmontant en cours d'absorption par la transformation gastronomique nocturne : la concentration de restaurants créatifs et de bars à vins naturels sur l'axe Ménilmontant génère une absorption progressive du stock de locaux avec extraction disponibles une absorption qui progresse chaque année et qui justifie une décision rapide pour les porteurs de projet qui veulent s'implanter dans ce secteur avant que les niveaux de valorisation ne rejoignent ceux de l'axe Oberkampf dans le 11ème
Des configurations d'extraction très hétérogènes liées à la diversité architecturale et gastronomique du 20ème : dans un arrondissement dont le bâti va des immeubles anciens des ruelles de Belleville aux constructions plus récentes du secteur Gambetta en passant par les bâtiments des années 1970 du secteur Saint-Blaise, les configurations d'extraction varient considérablement une hétérogénéité qui impose une vérification technique préalable rigoureuse et différenciée selon le type de bâtiment concerné
Un potentiel de locaux avec extraction autour du Père-Lachaise dont le flux touristique culturel génère une demande complémentaire à la clientèle résidentielle : les rues d'accès au Père-Lachaise site le plus visité de Paris avec deux millions de visiteurs annuels concentrent des locaux avec extraction dont le potentiel commercial est renforcé par un flux touristique culturel régulier qui vient s'ajouter à la clientèle résidentielle locale des emplacements intéressants pour des concepts de restauration capables de s'adresser simultanément à ces deux types de clientèle
Une tension modérée qui permet encore aux porteurs de projet bien accompagnés d'accéder à des emplacements de qualité : contrairement aux arrondissements gastronomiquement les plus saturés dont les locaux avec extraction sont identifiés et absorbés en quelques heures, le 20ème conserve des niveaux de tension qui permettent encore à des porteurs de projet bien préparés et bien accompagnés de négocier des conditions d'acquisition raisonnables une fenêtre qui se referme progressivement mais qui reste ouverte pour ceux qui agissent maintenant
Des locaux avec extraction dans le secteur Saint-Blaise-Réunion à des niveaux de valorisation parmi les plus accessibles du 20ème : dans le quartier résidentiel en cours de renouvellement urbain, des locaux avec extraction sont disponibles à des niveaux d'acquisition encore très favorables malgré une densité résidentielle forte et une demande commerciale de proximité insuffisamment couverte des opportunités particulièrement adaptées aux porteurs de projet en première installation qui cherchent un emplacement solide à Paris à des conditions d'entrée très raisonnables

Comment Point de Vente finalise votre recherche de local avec extraction dans le 20ème arrondissement ?

Le 20ème arrondissement clôt cette série sur les locaux avec extraction parisiens en offrant un terrain de recherche dont la richesse et la dynamique exigent un accompagnement d'une précision et d'une réactivité particulières. Point de Vente apporte dans le 20ème une connaissance terrain construite sur des années de présence active dans chacun des secteurs gastronomiques de cet arrondissement.

Veille en temps réel sur les locaux avec extraction disponibles dans le périmètre Belleville-Ménilmontant avant leur absorption : dans les secteurs les plus dynamiques gastronomiquement du 20ème, les locaux avec extraction correspondant aux attentes des meilleurs porteurs de projet disparaissent rapidement dès leur mise en disponibilité notre réseau de locataires sortants, de propriétaires et d'associations de commerçants actifs dans ce périmètre nous permet d'être informés des libérations futures avant leur annonce officielle et de vous positionner avec la préparation et la réactivité nécessaires
Évaluation technique différenciée selon le type de bâtiment et le secteur dans le 20ème : des immeubles anciens des ruelles de Belleville aux bâtiments plus récents du secteur Gambetta, les configurations d'extraction nécessitent des approches d'évaluation très différentes Point de Vente mandate des techniciens spécialisés pour évaluer chaque installation selon les critères adaptés au type architectural concerné et vous confirmer sa conformité aux normes actuelles avant tout engagement
Analyse du différentiel de valorisation entre les locaux avec extraction du 20ème et leurs équivalents dans les arrondissements voisins : notre base de données sur les transactions récentes de locaux avec extraction dans le 20ème et dans les arrondissements voisins nous permet de quantifier précisément le différentiel de valorisation actuel et de vous présenter une analyse objective de l'opportunité que représente l'acquisition d'un local avec extraction dans le 20ème par rapport aux secteurs comparables du 11ème ou du 19ème
Identification des locaux avec extraction dans le secteur Saint-Blaise avant leur revalorisation : notre suivi du renouvellement urbain en cours dans le secteur Saint-Blaise-Réunion nous permet d'identifier les locaux avec extraction dont la valeur va progresser le plus rapidement avec l'arrivée de nouveaux résidents des emplacements encore accessibles à des niveaux très favorables et dont le potentiel commercial va croître significativement dans les prochaines années
Vérification de l'adéquation culturelle entre votre concept gastronomique et l'identité du secteur ciblé dans le 20ème : dans un arrondissement dont la clientèle gastronomique est particulièrement sensible à l'authenticité et à la cohérence culturelle des établissements qu'elle fréquente, la compatibilité entre votre concept et l'identité gastronomique du secteur ciblé est une condition de succès aussi importante que la qualité technique de l'extraction Point de Vente évalue cette adéquation pour chaque porteur de projet et formule des recommandations de positionnement adaptées à chaque secteur du 20ème
Accompagnement complet jusqu'à la signature dans un marché dont les meilleures opportunités demandent une exécution sans faille : dans le 20ème arrondissement où les meilleures opportunités de locaux avec extraction sont identifiées et absorbées de plus en plus rapidement, la qualité de l'exécution entre la décision d'acquisition et la signature est un facteur décisif Point de Vente coordonne l'ensemble des vérifications techniques, juridiques et administratives nécessaires pour garantir que votre acquisition est sécurisée dans les meilleurs délais sans sacrifier la rigueur indispensable à tout engagement de cette nature

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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