Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 2ème arrondissement – Sentier, Bourse, Grands Boulevards | Point de Vente | Point de vente (page 5

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 2ème arrondissement ?

Le 2ème arrondissement présente des caractéristiques spécifiques en matière de locaux commerciaux avec extraction qui le distinguent du 1er arrondissement voisin et qui génèrent des opportunités d'un profil très différent pour les porteurs de projet en restauration.

Un tissu bâti plus hétérogène qui génère une plus grande diversité de configurations techniques d'extraction : contrairement au 1er arrondissement dont le bâti ancien est relativement homogène dans ses contraintes techniques, le 2ème présente une diversité architecturale immeubles haussmanniens, bâtiments du début du XXème siècle, structures industrielles reconverties du Sentier qui génère une variété de configurations d'extraction plus grande et des opportunités d'accès à des locaux techniquement compatibles avec la restauration plus fréquentes
Une demande de restauration en forte croissance portée par la densification du hub technologique : la présence de plus de 1 200 start-ups et scale-ups dans le quartier Sentier génère une demande de restauration du midi d'une intensité croissante des milliers de salariés young professionals dont les habitudes alimentaires favorisent les concepts de restauration créatifs et de qualité une clientèle particulièrement favorable pour les porteurs de projet qui s'installent dans un local avec extraction dans le 2ème
Des locaux avec extraction issus de la reconversion de locaux industriels du Sentier aux configurations atypiques : le passé manufacturier du quartier Sentier a laissé un stock de locaux commerciaux en rez-de-chaussée aux hauteurs sous plafond élevées et aux surfaces importantes dont certains disposent déjà de conduits d'extraction liés à leur usage industriel antérieur des locaux atypiques dont l'extraction existante peut être adaptée à un usage de restauration à des coûts souvent inférieurs à ceux d'une installation entièrement nouvelle
Une concurrence moins intense pour les locaux avec extraction que dans les arrondissements centraux les plus touristiques : la perception du 2ème comme arrondissement moins désirable que le 1er ou le Marais pour la restauration maintient la compétition pour les locaux avec extraction à un niveau légèrement inférieur dans certains secteurs une réalité qui offre aux porteurs de projet bien accompagnés des conditions d'acquisition plus favorables que dans les marchés les plus tendus de la capitale
Des passages couverts dont certains locaux disposent de configurations d'extraction spécifiques : le Passage des Panoramas et la Galerie Vivienne abritent des locaux de restauration dont les configurations d'extraction sont soumises à des contraintes très particulières liées au statut patrimonial de ces passages couverts classés monuments historiques des locaux rares et très recherchés dont l'accès requiert une connaissance spécifique des règles d'extraction applicables dans ces périmètres protégés
Un marché de locaux avec extraction en cours de revalorisation lié à la transformation gastronomique du 2ème : la renaissance des Grands Boulevards et l'ouverture de nouveaux restaurants créatifs dans le secteur Sentier génèrent une revalorisation progressive des locaux avec extraction dans tout l'arrondissement une tendance qui justifie l'acquisition rapide d'un emplacement bien positionné avant que les valorisations ne rattrapent la réalité de la transformation gastronomique en cours

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local avec extraction dans le 2ème arrondissement ?

La recherche d'un local avec extraction dans le 2ème arrondissement requiert une connaissance fine des spécificités techniques et commerciales d'un marché en transformation. Point de Vente structure son accompagnement autour d'axes d'expertise spécifiques à ce type de recherche dans le 2ème arrondissement.

Identification des locaux avec extraction disponibles dans le 2ème avant leur mise sur le marché : notre présence terrain dans le 2ème arrondissement et nos relations avec les propriétaires de locaux commerciaux, les locataires sortants et les gestionnaires d'immeubles nous permettent d'être informés des disponibilités de locaux avec extraction avant leur diffusion publique un avantage décisif dans un marché où les meilleurs emplacements sont identifiés et absorbés très rapidement par des porteurs de projet bien informés
Évaluation technique de l'extraction existante selon les spécificités du bâti du 2ème : dans le 2ème arrondissement où les configurations techniques varient considérablement selon le type de bâtiment immeuble haussmannien, bâtiment industriel reconverti, immeuble du XXème siècle Point de Vente mandate des techniciens spécialisés pour évaluer la configuration de l'extraction existante et vérifier sa compatibilité avec votre activité spécifique diamètre, longueur du conduit, présence de coudes, état des filtres, hauteur de sortie avant toute recommandation d'acquisition
Analyse de la faisabilité de l'adaptation de l'extraction industrielle dans les locaux du Sentier : pour les locaux issus de la reconversion de bâtiments industriels du Sentier dont l'extraction existante a été conçue pour des usages différents de la restauration, Point de Vente évalue la faisabilité technique et le coût de l'adaptation de ces installations à un usage de restauration conforme aux normes actuelles une évaluation qui peut révéler des opportunités d'accès à des locaux avec extraction à des coûts d'adaptation inférieurs à ceux d'une installation entièrement neuve
Vérification des règles spécifiques d'extraction dans les passages couverts du 2ème : dans le Passage des Panoramas et la Galerie Vivienne, les règles applicables à l'extraction sont très spécifiques et imposées par les gestionnaires des passages et les services de protection du patrimoine Point de Vente vérifie ces règles avant toute recommandation d'acquisition et évalue la compatibilité de votre concept de restauration avec les contraintes d'extraction applicables dans ces périmètres protégés
Évaluation du potentiel de chiffre d'affaires selon le flux de clientèle tech dans le périmètre du local : dans le 2ème arrondissement où la densité de salariés tech varie considérablement selon la rue et le secteur, le potentiel de chiffre d'affaires d'un concept de restauration du midi dépend directement de la proximité et de la densité des entreprises technologiques dans le périmètre Point de Vente analyse cette donnée pour chaque local proposé et vous présente une estimation réaliste du chiffre d'affaires potentiel selon votre concept
Accompagnement dans les démarches auprès des copropriétés pour l'utilisation de l'extraction : dans le 2ème arrondissement où les copropriétés sont parfois moins strictes qu'au 1er mais restent attentives aux nuisances générées par les activités de restauration, l'utilisation d'un conduit d'extraction existant ou l'installation d'un conduit supplémentaire nécessite souvent l'accord formel de la copropriété Point de Vente anticipe ces démarches et vous accompagne dans la présentation de votre projet devant les syndics et les assemblées générales de copropriété

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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