Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial avec extraction Paris 5ème arrondissement : trouver votre emplacement au Quartier Latin, Mouffetard, Panthéon (page 14)

Le 5ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un local commercial avec extraction un profil de marché qui se distingue nettement de celui des arrondissements voisins analysés jusqu’ici dans cette série. Contrairement au 4ème dont la tension sur les locaux avec extraction est alimentée par une pression touristique mondiale d’une intensité extrême, et contrairement au 3ème dont la rareté est principalement liée à la sévérité des copropriétés du Haut-Marais, le 5ème présente une réalité plus nuancée un arrondissement dont la demande de restauration est soutenue et régulière grâce à sa triple nature universitaire, résidentielle et touristique, mais dont l’offre de locaux avec extraction est également plus diversifiée grâce à la densité historique de son tissu gastronomique. La rue Mouffetard l’une des plus anciennes rues commerçantes de Paris avec une tradition gastronomique séculaire concentre à elle seule un stock de locaux dont les configurations d’extraction existantes sont parmi les plus nombreuses et les plus variées du 5ème arrondissement. Mais cette densité gastronomique historique est aussi une source de complexité pour le porteur de projet qui cherche à y reprendre un local les baux existants sont souvent très spécifiques dans leur clause de destination, les copropriétés ont des historiques de relation avec les commerces de restauration qui influencent leurs décisions actuelles, et les configurations d’extraction héritées de décennies d’exploitation ne correspondent pas toujours aux normes actuelles. Point de Vente vous accompagne pour naviguer dans cette complexité avec la précision et la connaissance terrain qui transforment une recherche difficile en acquisition réussie.

Quelles sont les spécificités de la recherche de local avec extraction dans le 5ème arrondissement ?

Le 5ème arrondissement présente des caractéristiques propres en matière de locaux commerciaux avec extraction qui le distinguent fondamentalement des arrondissements précédemment analysés et qui génèrent des opportunités d'un profil très particulier pour les porteurs de projet en restauration.

Une densité historique de locaux avec extraction liée au tissu gastronomique séculaire du Quartier Latin : le 5ème arrondissement est l'un des arrondissements parisiens dont la tradition gastronomique est la plus ancienne la rue Mouffetard, la rue de la Huchette et leurs rues adjacentes concentrent des locaux de restauration dont certains sont équipés de systèmes d'extraction depuis des décennies une réalité qui génère un stock de locaux avec extraction plus important que dans des arrondissements comparables en termes de taille, mais dont la qualité technique des installations existantes est très variable
Une demande de restauration portée par la triple clientèle universitaire, résidentielle et touristique : le 5ème arrondissement bénéficie d'une triple source de clientèle de restauration étudiants et chercheurs des universités, résidents intellectuels et aisés du quartier, touristes culturels attirés par le Panthéon et le Jardin des Plantes une diversité qui génère une demande de restauration régulière sur l'ensemble de la semaine et de l'année, avec des variations selon les périodes universitaires que les porteurs de projet doivent intégrer dans leur analyse de rentabilité
Des configurations d'extraction très hétérogènes liées à la diversité du bâti du 5ème : dans le 5ème arrondissement où le bâti va des immeubles médiévaux de la rue de la Huchette aux constructions haussmanniennes de l'avenue des Gobelins en passant par des bâtiments universitaires du XXème siècle, les configurations d'extraction existantes sont d'une hétérogénéité particulière des conduits d'extraction de diamètres variés, d'états techniques très différents et de conformité variable aux normes actuelles que seule une vérification technique préalable rigoureuse peut évaluer correctement
Une tension particulière sur les locaux avec extraction autour de la rue Mouffetard : la notoriété gastronomique internationale de la rue Mouffetard génère une demande de locaux avec extraction d'une intensité particulière dans son périmètre immédiat des porteurs de projet de restauration venus du monde entier qui cherchent à s'implanter dans cette artère emblématique et qui créent une compétition d'une intensité comparable à celle observée dans les secteurs les plus recherchés du Marais
Des plans de sauvegarde et de mise en valeur qui réglementent les activités de restauration dans certaines rues : plusieurs rues du 5ème arrondissement sont soumises à des PSMV qui réglementent les types d'activités commerciales autorisées certaines rues imposent des restrictions sur la restauration avec cuisson pour préserver la diversité commerciale du quartier une contrainte que Point de Vente vérifie systématiquement avant de recommander l'acquisition d'un local avec extraction dans ces zones
Une saisonnalité académique qui impacte la rentabilité des locaux avec extraction selon leur dépendance à la clientèle étudiante : dans le 5ème arrondissement, les locaux avec extraction dont la clientèle est majoritairement universitaire subissent une contraction significative de leur chiffre d'affaires pendant les grandes vacances une réalité qui doit être intégrée dans l'évaluation de la rentabilité de l'emplacement et qui impose une stratégie de diversification de la clientèle que Point de Vente analyse pour chaque local proposé

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local avec extraction dans le 5ème arrondissement ?

Le 5ème arrondissement est un marché de locaux avec extraction dont la complexité technique et commerciale impose un accompagnement précis et méthodique. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à ce marché.

Identification des locaux avec extraction disponibles dans le 5ème via notre réseau de locataires et de propriétaires : notre présence terrain dans le 5ème arrondissement et nos relations avec les propriétaires d'immeubles commerciaux, les locataires de restaurants et les gestionnaires de copropriétés nous permettent d'anticiper les libérations de locaux avec extraction avant leur mise sur le marché - une anticipation particulièrement précieuse dans un marché comme celui de la rue Mouffetard où les meilleures opportunités ne sont jamais annoncées publiquement
Audit technique approfondi des systèmes d'extraction existants dans le bâti hétérogène du 5ème : dans un arrondissement où les systèmes d'extraction existants varient d'installations récentes conformes aux normes actuelles à des conduits vétustes datant de plusieurs décennies et ne correspondant plus aux exigences réglementaires, Point de Vente mandate des bureaux d'études spécialisés pour réaliser un audit technique complet de chaque installation proposée diamètre du conduit, état des parois intérieures, présence de filtres à graisses conformes, hauteur et positionnement de la sortie en toiture et vous confirmer sa réelle utilisabilité avant tout engagement
Vérification des PSMV applicables à chaque rue du 5ème pour les activités de restauration avec extraction: les plans de sauvegarde et de mise en valeur du 5ème arrondissement contiennent des dispositions spécifiques sur les activités de restauration autorisées dans certaines rues restrictions sur les activités générant des nuisances olfactives, obligations de maintien de certains types de commerces que Point de Vente vérifie systématiquement pour s'assurer que votre activité de restauration est compatible avec le cadre réglementaire applicable à chaque local proposé
Modélisation de la saisonnalité académique sur le chiffre d'affaires prévisionnel de chaque emplacement : dans le 5ème arrondissement, l'impact de la saisonnalité universitaire sur le chiffre d'affaires d'un restaurant varie considérablement selon la localisation du local très fort pour les locaux de la rue des Écoles proches des universités, modéré pour les locaux de la rue Mouffetard dont la clientèle est plus mixte Point de Vente modélise cet impact pour chaque local proposé et vous présente une estimation réaliste de la rentabilité annuelle corrigée de la saisonnalité
Analyse de la conformité des conduits d'extraction aux nouvelles normes environnementales : les normes applicables aux systèmes d'extraction en restauration ont évolué ces dernières années avec l'introduction d'exigences plus strictes sur la filtration des odeurs et des particules fines des conduits conformes aux normes d'il y a dix ans peuvent ne plus l'être aujourd'hui Point de Vente intègre cette dimension dans son évaluation technique de chaque installation et évalue le coût des mises à niveau éventuellement nécessaires avant de vous recommander un local
Accompagnement dans les démarches auprès des copropriétés du 5ème pour sécuriser l'utilisation de l'extraction : dans le 5ème arrondissement où les copropriétés ont souvent un historique de coexistence avec des restaurants parfois conflictuel en raison de nuisances passées la présentation d'un nouveau projet de restauration avec extraction doit être soigneusement préparée pour rassurer les copropriétaires et obtenir leur accord Point de Vente vous accompagne dans la préparation de cette présentation et vous représente si nécessaire devant l'assemblée générale de copropriété

Point de Vente accompagne les porteurs de projet sur les locaux commerciaux avec extraction dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

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