Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial en rue commerçante Paris 17ème arrondissement : Lévis, Ternes, Batignolles (page 20)

Le 17ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un local commercial en rue commerçante une configuration de marché d’une richesse analytique particulière celle d’un arrondissement dont la dualité interne génère deux univers d’artères commerçantes aussi distincts dans leur nature, leur clientèle et leurs perspectives d’évolution que si ils appartenaient à des arrondissements différents. Contrairement au 16ème voisin dont les rues commerçantes sont d’une cohérence et d’une sélectivité premium remarquables, le 17ème présente une fracture interne beaucoup plus marquée entre ses artères commerçantes du sud Ternes, Wagram, rue de Lévis dont les identités premium sont construites sur des décennies et dont les clientèles résidentielles très aisées garantissent des chiffres d’affaires d’une solidité remarquable, et ses artères du nord Batignolles, Épinettes dont la transformation commerciale en cours génère des opportunités d’implantation à des conditions encore favorables dans des environnements gastronomiques en plein essor. Cette dualité crée dans le 17ème un spectre d’opportunités en rue commerçante d’une diversité remarquable qui correspond à des stratégies d’implantation et des profils de porteurs de projet très différents du commerçant qui cherche la sécurité d’une artère premium établie à l’entrepreneur gastronomique qui veut s’implanter dans un quartier en devenir à des conditions encore favorables. Point de Vente vous accompagne pour décoder cette dualité avec la précision analytique et la connaissance terrain qui transforment la complexité du 17ème en avantage stratégique pour votre implantation commerciale.

Quelles sont les artères commerçantes qui structurent le 17ème arrondissement ?

Le 17ème arrondissement présente une géographie commerciale dont la lecture correcte impose de distinguer clairement les artères du 17ème sud premium de celles du 17ème nord en transformation des univers commerciaux aux logiques si différentes que les outils d'analyse applicables à l'un sont souvent inadaptés à l'autre.

La rue de Lévis et son marché : artère commerçante la plus emblématique du 17ème arrondissement et l'une des plus réputées de Paris pour la qualité de ses commerces alimentaires artisanaux fromagers, boulangers, charcutiers, traiteurs et cavistes coexistent dans un équilibre commercial d'une authenticité remarquable dont la réputation attire une clientèle résidentielle très fidèle et un flux gastronomique de destination croissant des locaux dont les niveaux de loyer reflètent cette désirabilité et dont la rareté des disponibilités impose une réactivité particulière
L'avenue des Ternes : artère commerçante premium du 17ème sud dont la concentration de commerces alimentaires haut de gamme, de restaurants gastronomiques et de boutiques spécialisées reflète les attentes d'une clientèle résidentielle très aisée une artère dont les niveaux de loyer sont parmi les plus élevés du 17ème mais dont la solidité de la clientèle garantit des chiffres d'affaires particulièrement stables sur la durée du bail pour les enseignes capables de s'inscrire dans son identité premium
La rue des Batignolles et les artères du quartier : artère commerçante emblématique du 17ème nord en pleine transformation dont la concentration croissante de restaurants créatifs, de cafés lifestyle et de boutiques indépendantes génère une attractivité en progression une rue dont les niveaux de loyer sont encore inférieurs aux artères les plus établies du 17ème sud malgré une attractivité gastronomique et créative en progression rapide des opportunités d'implantation à des conditions encore favorables pour des porteurs de projet ambitieux
L'avenue de Wagram : artère commerçante et de services entre l'Étoile et le 17ème dont le flux de bureau et de résidence génère une demande commerciale d'une régularité remarquable une rue dont les niveaux de loyer restent accessibles pour des niveaux de flux professionnel et résidentiel élevés et dont les opportunités d'implantation pour des concepts de restauration d'affaires et de services premium sont particulièrement intéressantes
La rue de la Jonquière et les artères des Épinettes : artères populaires du 17ème nord dont la densité résidentielle significative et les niveaux de loyer parmi les plus accessibles de l'arrondissement offrent des conditions d'implantation très favorables pour des concepts de restauration accessible et de services de proximité dont la clientèle résidentielle nombreuse constitue une base commerciale solide
La rue Brochant et ses abords : artère résidentielle des Batignolles dont la gentrification progressive attire une nouvelle génération de commerces gastronomiques créatifs et de boutiques indépendantes une rue dont les niveaux de loyer sont encore inférieurs aux artères les plus convoitées du quartier des Batignolles et dont les opportunités méritent une attention particulière pour les porteurs de projet qui veulent s'implanter dans les Batignolles à des conditions encore très favorablesv

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local commercial en rue commerçante dans le 17ème arrondissement ?

Le 17ème arrondissement est un marché de locaux commerciaux en rue commerçante dont la dualité interne impose une approche d'accompagnement différenciée selon l'artère ciblée. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise adaptés à chacun des deux univers commerciaux qui composent cet arrondissement.

Cartographie différenciée des opportunités de locaux en rue commerçante selon la dualité nord-sud du 17ème : notre connaissance terrain du 17ème arrondissement nous permet de distinguer clairement les opportunités dans les artères premium du 17ème sud rue de Lévis, avenue des Ternes dont la clientèle est immédiatement constituée mais les niveaux de loyer élevés, et dans les artères en transformation du 17ème nord Batignolles, Épinettes dont les loyers conservent une décote favorable par rapport à leur attractivité croissante une distinction fondamentale pour calibrer votre stratégie d'implantation
Accès aux locaux disponibles en rue commerçante dans le secteur Ternes-Lévis via notre réseau de commerçants et de propriétaires : dans les artères les plus discrètes du 17ème sud, les disponibilités en rue commerçante résultent souvent de décisions personnelles dont l'information circule dans des réseaux très informels Point de Vente est intégré dans ces réseaux et vous transmet les informations sur les disponibilités futures en amont
Veille en temps réel sur les locaux disponibles dans les artères en transformation des Batignolles : dans un secteur dont la transformation commerciale génère une rotation croissante des locaux disponibles, notre présence terrain permanente et nos relations avec les propriétaires et les locataires sortants actifs dans chaque artère nous permettent d'anticiper les disponibilités avant leur annonce officielle
Évaluation de l'impact du marché de Lévis sur le potentiel commercial des locaux du périmètre : le marché couvert de Lévis génère un flux piéton qualitatif qui irrigue tout le périmètre de la rue Point de Vente modélise cet impact pour chaque local proposé dans ce périmètre et évalue la complémentarité de votre concept avec l'offre gastronomique et alimentaire existante pour maximiser les effets de synergie commerciale
Analyse de la vitesse de progression de la gentrification dans les Batignolles et identification des artères encore sous-valorisées : notre cartographie en temps réel de la transformation commerciale du quartier des Batignolles nous permet d'identifier les artères dont les niveaux de loyer sont encore décalés par rapport à leur attractivité commerciale croissante des emplacements dont les conditions d'accès sont encore favorables et dont la valeur locative va progresser avec la suite de la transformation
Sécurisation complète du bail commercial adapté aux spécificités du 17ème : vérification de chaque clause du bail par des avocats spécialisés, analyse de la destination commerciale par rapport à votre activité, vérification des contraintes de copropriété spécifiques aux immeubles haussmanniens du 17ème sud et aux bâtiments plus hétérogènes du 17ème nord, évaluation des conditions de renouvellement Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre installation en rue commerçante dans le 17ème est sécurisée dans tous ses aspects

Découvrez toutes nos opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante à Paris Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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