Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial en rue commerçante Paris 3ème arrondissement : rue de Bretagne, Temple, Arts et Métiers (page 4)

Le 3ème arrondissement de Paris constitue pour la recherche d’un local commercial en rue commerçante un territoire d’une richesse et d’une complexité qui le distinguent nettement des deux arrondissements précédemment analysés dans cette série. Contrairement au 2ème dont les rues commerçantes sont en pleine transformation et dont les conditions d’accès restent relativement favorables, le 3ème présente des artères commerçantes dont la maturité commerciale est pleinement atteinte des rues dont la réputation internationale en matière de mode, de design, de gastronomie créative et d’artisanat d’art génère une demande de locaux d’une intensité permanente et d’une sophistication particulière. S’implanter en rue commerçante dans le 3ème arrondissement, c’est rejoindre l’un des écosystèmes commerciaux les plus reconnus et les plus désirables de Paris un territoire dont les artères commerçantes attirent une clientèle internationale cultivée et fortunée qui consomme avec une exigence et une fidélité que peu d’autres quartiers parisiens peuvent reproduire. La rue de Bretagne avec son marché des Enfants Rouges, la rue du Temple avec sa diversité commerciale caractéristique, la rue Charlot avec ses galeries et ses boutiques de créateurs, la rue Vieille du Temple avec son animation gastronomique permanente autant d’artères dont les identités sont assez distinctes pour constituer des micro-marchés commerciaux très différents au sein d’un même arrondissement. Point de Vente vous accompagne pour identifier et sécuriser dans cet arrondissement exigeant le local commercial en rue commerçante le plus cohérent avec votre projet.

Quelles sont les rues commerçantes majeures du 3ème arrondissement ?

Le 3ème arrondissement présente une géographie commerciale dont la densité et la diversité des artères commerçantes génèrent des opportunités d'implantation très différentes selon la rue et le tronçon ciblés une réalité qui impose une connaissance micro-locale d'une précision particulière avant toute décision d'implantation.

La rue de Bretagne et le marché des Enfants Rouges : artère commerçante alimentaire et gastronomique par excellence du 3ème arrondissement, elle concentre une offre de commerces artisanaux et de restauration d'une authenticité et d'une qualité qui attirent une clientèle résidentielle très fidèle et un flux touristique gastronomique en progression constante le marché des Enfants Rouges, le plus ancien marché couvert de Paris, amplifie ce flux en générant un apport de clientèle qualifiée plusieurs fois par semaine qui irrigue toute l'artère et ses rues adjacentes
La rue Charlot : artère emblématique du Haut-Marais dont la concentration de galeries d'art contemporain, de boutiques de créateurs et de restaurants gastronomiques en a fait l'une des rues les plus convoitées du 3ème une artère dont les loyers commerciaux ont fortement progressé ces dix ans mais dont la clientèle internationale premium justifie des positionnements tarifaires très élevés pour les enseignes capables de s'inscrire dans son identité créative
La rue du Temple : axe commercial structurant du 3ème arrondissement reliant la place de la République au Marais, il présente une offre commerciale diversifiée mode, services, restauration portée par un flux piéton résidentiel et de transit d'une densité remarquable une rue dont les niveaux de loyer sont légèrement inférieurs à ceux des artères les plus premium du Haut-Marais mais dont le flux de clientèle justifie des chiffres d'affaires solides pour les concepts bien positionnés
La rue Vieille du Temple : artère gastronomique et culturelle du Marais dont la concentration de bars, restaurants et galeries génère une animation permanente du midi jusqu'au soir une rue dont la fréquentation est parmi les plus élevées du 3ème en soirée et dont les locaux commerciaux sont très recherchés par les porteurs de projet de restauration et de divertissement qui cherchent à capter la clientèle nocturne du quartier
La rue des Gravilliers et ses abords : artère résidentielle en cours de valorisation commerciale dont les niveaux de loyer restent encore accessibles par rapport aux artères les plus établies du 3ème une opportunité d'implantation dans un secteur en progression pour des concepts créatifs ou gastronomiques qui cherchent à s'installer dans le 3ème à des conditions encore favorables
La rue Beaubourg côté 3ème : axe de liaison entre le Centre Pompidou et le Haut-Marais dont le flux culturel et touristique permanent génère une demande commerciale d'une régularité et d'une diversité particulièrement favorables pour les concepts de restauration créative, de retail culturel et de services aux visiteurs

Comment Point de Vente vous positionne sur les meilleures opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante dans le 3ème arrondissement ?

La recherche d'un local commercial en rue commerçante dans le 3ème arrondissement requiert une réactivité et une connaissance micro-locale d'une précision que Point de Vente met à votre service à chaque étape de votre recherche.

Accès aux locaux disponibles en rue commerçante dans le 3ème avant leur mise en concurrence publique : dans le Haut-Marais où les meilleurs emplacements en rue commerçante sont identifiés et absorbés en quelques heures dès leur mise en disponibilité, notre présence terrain permanente et nos relations avec les propriétaires, les locataires sortants et les notaires actifs dans l'arrondissement nous permettent d'accéder à ces opportunités avant toute diffusion publique
Analyse de la cohérence entre votre concept commercial et l'identité de la rue ciblée dans le 3ème : rue Charlot n'accueille pas les mêmes enseignes ni la même clientèle que rue du Temple ou rue de Bretagne Point de Vente analyse l'adéquation entre votre projet commercial et les codes spécifiques de chaque artère commerçante du 3ème pour vous garantir que votre implantation est commercialement cohérente avec l'identité du secteur ciblé
Évaluation de l'impact du marché des Enfants Rouges sur le potentiel commercial des locaux de la rue de Bretagne : le marché des Enfants Rouges génère un flux de clientèle qualifiée qui irrigue tout le périmètre de la rue de Bretagne les jours de marché Point de Vente modélise cet impact pour chaque local proposé dans ce périmètre et évalue sa compatibilité avec les jours et horaires de fréquentation maximale générés par le marché
Vérification des contraintes du secteur sauvegardé sur les modifications de façade et d'enseigne dans le 3ème : dans le 3ème arrondissement entièrement classé en secteur sauvegardé, toute modification de façade ou installation d'une enseigne nécessite l'accord préalable de l'ABF Point de Vente vérifie ces contraintes pour chaque local proposé et évalue leur impact sur votre capacité à déployer votre identité visuelle dans l'espace commercial
Analyse comparative des niveaux de loyer par rue commerçante dans le 3ème : dans un arrondissement où les loyers varient considérablement entre les artères les plus premium rue Charlot, rue de Bretagne et les rues en cours de valorisation rue des Gravilliers Point de Vente réalise une analyse comparative qui vous aide à calibrer votre budget d'implantation en fonction du potentiel commercial réel de chaque emplacement
Sécurisation complète du bail commercial dans le contexte patrimonial du 3ème : vérification de chaque clause du bail par des avocats spécialisés en droit des baux commerciaux, analyse de la destination commerciale par rapport à votre activité, évaluation des conditions de renouvellement, vérification des autorisations ABF nécessaires pour les aménagements envisagés Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre installation en rue commerçante dans le 3ème est sécurisée dans tous ses aspects

Découvrez toutes nos opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante à Paris Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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