Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial en rue commerçante Paris 4ème arrondissement : Rivoli, Francs-Bourgeois, Saint-Antoine (page 12)

Le 4ème arrondissement de Paris propose pour la recherche d’un local commercial en rue commerçante une configuration de marché d’une intensité et d’une complexité qui le distinguent fondamentalement du 3ème arrondissement voisin. Contrairement au 3ème dont les artères commerçantes tirent leur puissance de l’identité créative et gastronomique du Haut-Marais, le 4ème superpose à cette dimension culturelle une attractivité touristique mondiale d’une puissance absolue la rue de Rivoli longeant le Louvre et s’ouvrant sur l’Hôtel de Ville, la rue des Francs-Bourgeois traversant le Marais historique, la rue Saint-Antoine reliant la Bastille au centre, la place des Vosges et ses arcades emblématiques autant d’artères commerçantes dont la notoriété mondiale génère des flux piétons d’une intensité que peu de rues européennes peuvent reproduire avec la même permanence. S’implanter en rue commerçante dans le 4ème arrondissement, c’est accéder à une clientèle internationale d’une diversité et d’une qualité incomparables touristes culturels du monde entier, résidents du Marais parmi les plus aisés de Paris, clientèle LGBTQ+ internationale qui fait du Marais sa destination parisienne de prédilection une combinaison de flux qui garantit aux commerces bien positionnés des niveaux de chiffre d’affaires d’une solidité et d’une régularité que les artères moins exposées à cette multiplicité de clientèles ne peuvent pas reproduire. Point de Vente vous accompagne pour identifier et sécuriser dans ce marché exceptionnel le local commercial en rue commerçante le plus adapté à votre projet.

Quelles sont les rues commerçantes incontournables du 4ème arrondissement ?

Le 4ème arrondissement présente une géographie commerciale d'une richesse et d'une densité remarquables des artères commerçantes aux identités très différentes qui génèrent des profils de clientèle et des opportunités commerciales spécifiques selon leur localisation précise dans l'arrondissement.

La rue des Francs-Bourgeois : première rue shopping du Marais avec plus de 50 000 passages certains week-ends, elle concentre une offre de mode, d'accessoires et de décoration d'une densité et d'une qualité qui en font l'artère commerçante la plus fréquentée du 4ème des locaux dont la valeur locative est parmi les plus élevées de l'arrondissement mais dont les chiffres d'affaires générés auprès d'une clientèle internationale très dense justifient ces niveaux d'investissement pour les enseignes de mode et de lifestyle
La rue de Rivoli côté 4ème : prolongement de l'axe Rivoli depuis l'Hôtel de Ville jusqu'à la place de la Bastille, elle génère un flux piéton permanent de résidents, de touristes et de passants dont la densité soutient une offre commerciale diversifiée souvenirs, mode accessible, restauration rapide dont les loyers restent plus accessibles que sur la portion du 1er arrondissement tout en bénéficiant de niveaux de passage comparables
La rue Saint-Antoine : artère commerçante populaire et animée qui relie la Bastille au Marais, elle concentre une offre de commerces de proximité et de restauration dont la clientèle est majoritairement résidentielle et de transit une rue dont les niveaux de loyer sont plus accessibles que les artères du Marais historique et dont le flux résidentiel dense garantit des chiffres d'affaires solides pour les concepts de restauration et de services quotidiens
La rue de Bretagne côté 4ème et les abords de la place des Vosges : les rues qui bordent la place des Vosges concentrent des locaux commerciaux d'exception dont la valeur est autant patrimoniale que commerciale des emplacements sous arcades classées ou en pied d'immeuble des hôtels particuliers du XVIIème siècle dont la désirabilité internationale génère une demande permanente d'enseignes gastronomiques, de galeries d'art et de joailliers
La rue Vieille du Temple côté 4ème : axe gastronomique et culturel dont la concentration de bars, restaurants et galeries génère une animation du midi au soir d'une intensité particulière une artère dont la clientèle est mixte entre résidents du Marais, touristes gastronomiques et clientèle LGBTQ+ internationale qui font de ce secteur l'un des plus dynamiques du 4ème en termes de fréquentation nocturne
La rue du Roi de Sicile et ses abords : rues secondaires du Marais dont les niveaux de loyer sont encore légèrement inférieurs aux artères les plus établies tout en bénéficiant d'une clientèle résidentielle et touristique dense des opportunités d'implantation pour des concepts gastronomiques ou créatifs qui cherchent à s'installer dans le Marais à des conditions encore raisonnables

Comment Point de Vente vous aide à trouver votre local commercial en rue commerçante dans le 4ème arrondissement ?

Le 4ème arrondissement est l'un des marchés parisiens de locaux commerciaux en rue commerçante où la qualité de l'accompagnement fait le plus la différence. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à ce marché d'exception.

Veille en temps réel sur les locaux disponibles en rue commerçante dans le 4ème avant leur mise en compétition : dans un arrondissement où les meilleurs emplacements en rue commerçante sont identifiés et absorbés en quelques heures, notre présence terrain permanente et nos relations avec les propriétaires, les bailleurs et les locataires sortants nous permettent d'accéder à ces opportunités avant toute diffusion publique un avantage décisif dans un marché aussi tendu que le Marais
Évaluation de l'impact de la réouverture de Notre-Dame sur le potentiel commercial des rues du 4ème : la réouverture de la cathédrale a généré une revalorisation commerciale de tout le périmètre de l'Île de la Cité et du Marais sud Point de Vente évalue l'impact de ce flux touristique nouveau sur le potentiel commercial de chaque rue du 4ème pour identifier les emplacements dont la valeur va progresser le plus avec la montée en puissance de la fréquentation post-réouverture
Analyse de la saisonnalité touristique sur le chiffre d'affaires potentiel de chaque emplacement : dans le 4ème arrondissement où certains locaux réalisent 60 à 70% de leur chiffre d'affaires pendant les mois de haute saison touristique, Point de Vente modélise cette saisonnalité pour chaque local proposé et évalue la stratégie commerciale nécessaire pour maintenir une rentabilité satisfaisante sur l'ensemble du cycle annuel
Vérification des restrictions PLU sur les types de commerces dans les rues du Marais : le PLU du 4ème arrondissement contient des dispositions spécifiques visant à limiter la prolifération de certains types de commerces restauration rapide, boutiques de souvenirs dans certaines rues du Marais pour préserver la diversité commerciale du quartier Point de Vente vérifie ces restrictions avant toute recommandation d'implantation dans les zones concernées
Analyse de la cohérence entre votre concept et l'identité commerciale de la rue ciblée dans le 4ème : rue des Francs-Bourgeois n'adresse pas la même clientèle que rue Saint-Antoine ou que les abords de la place des Vosges Point de Vente analyse l'adéquation entre votre projet commercial et les codes spécifiques de chaque artère pour vous garantir que votre implantation est commercialement pertinente au-delà de la qualité de l'emplacement
Accompagnement complet jusqu'à la signature du bail dans le contexte patrimonial du 4ème : vérification des contraintes ABF sur les modifications de façade et d'enseigne, analyse de la clause de destination par rapport à votre activité, vérification de la solidité du bailleur, évaluation des conditions de renouvellement Point de Vente coordonne l'ensemble de ces vérifications pour garantir que votre installation en rue commerçante dans le 4ème est sécurisée dans tous ses aspects juridiques et techniques

Découvrez toutes nos opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante à Paris Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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