Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial en rue commerçante Paris 6ème arrondissement : Rennes, Saint-Germain, Buci (page 16)

Le 6ème arrondissement de Paris représente pour la recherche d’un local commercial en rue commerçante le marché le plus sélectif et le plus exigeant de la rive gauche parisienne un territoire dont les artères commerçantes concentrent une clientèle internationale d’une sophistication et d’un pouvoir d’achat sans équivalent sur la rive gauche, portée par l’image mondiale de Saint-Germain-des-Prés comme référence absolue de l’élégance intellectuelle et culturelle française. Contrairement au 5ème arrondissement voisin dont les rues commerçantes sont alimentées par une triple clientèle universitaire, résidentielle et touristique aux profils très diversifiés, le 6ème impose une logique commerciale d’une cohérence et d’une exigence particulières ses artères commerçantes attirent une clientèle qui ne choisit pas simplement un produit ou un service mais une association de sa consommation avec l’identité d’un quartier dont le prestige mondial justifie des positionnements tarifaires très premium. La rue de Rennes avec son flux résidentiel et de transit massif, le boulevard Saint-Germain avec ses terrasses de cafés emblématiques, la rue de Buci avec son marché gastronomique permanent, la rue du Four avec ses enseignes sélectives et la rue Mazarine avec ses galeries d’art autant d’artères dont les identités sont suffisamment distinctes pour constituer des micro-marchés commerciaux très différents au sein d’un même arrondissement d’exception. Point de Vente vous accompagne pour identifier et sécuriser dans ce marché exigeant le local commercial en rue commerçante le plus cohérent avec votre ambition commerciale dans le 6ème arrondissement.

Quelles sont les artères commerçantes majeures du 6ème arrondissement ?

Le 6ème arrondissement présente une géographie commerciale dont la densité et la qualité des artères génèrent des profils de clientèle et des opportunités d'implantation très différents selon la rue et le tronçon ciblés.

La rue de Rennes : première artère commerçante du 6ème en volume de passage, elle concentre des enseignes nationales et internationales portées par un flux résidentiel et de transit d'une densité remarquable entre Montparnasse et Saint-Germain des locaux dont les valeurs locatives sont parmi les plus élevées de l'arrondissement mais dont les niveaux de chiffre d'affaires générés auprès d'une clientèle dense et diversifiée justifient ces niveaux d'investissement pour les enseignes de mode, de services et de restauration bien positionnées
Le boulevard Saint-Germain : axe emblématique de la rive gauche parisienne dont les terrasses de cafés historiques Flore, Deux Magots ont construit une réputation mondiale qui génère un flux de touristes culturels et de résidents aisés d'une intensité permanente des locaux dont la valeur intègre une composante symbolique liée à l'image mondiale du boulevard et dont l'accès est réservé aux enseignes capables de s'inscrire dans son identité culturelle et gastronomique de prestige
La rue de Buci et son marché : artère gastronomique et de marché parmi les plus animées de Paris, elle concentre une offre alimentaire et gastronomique d'une authenticité et d'une qualité qui attirent une clientèle résidentielle très fidèle et un flux touristique international en progression des locaux particulièrement recherchés pour les concepts gastronomiques et alimentaires dont la clientèle valorise l'authenticité et la qualité au détriment du volume
La rue du Four : artère commerçante sélective du 6ème dont la concentration d'enseignes de mode et de lifestyle haut de gamme reflète les attentes d'une clientèle résidentielle très aisée une rue dont les niveaux de loyer sont significativement élevés mais dont la clientèle premium justifie des positionnements tarifaires très élevés pour les enseignes capables de s'inscrire dans son identité sélective
La rue Mazarine et ses abords : artère culturelle et artistique dont la concentration de galeries d'art contemporain et de boutiques de créateurs génère une clientèle de collectionneurs et d'amateurs d'art d'une qualité particulière une rue dont les niveaux de loyer sont légèrement inférieurs aux artères les plus premium du 6ème et dont les opportunités d'implantation pour des concepts culturels et créatifs sont encore accessibles
La rue de Seine et la rue Jacob : artères résidentielles et galeries dont la concentration d'antiquaires, de galeries d'art et de boutiques de décoration génère une clientèle de connaisseurs internationaux d'une qualité et d'un pouvoir d'achat exceptionnels des artères dont les loyers restent encore accessibles pour des niveaux de clientèle premium remarquables et dont les opportunités d'implantation pour des concepts culturels, décoratifs ou gastronomiques haut de gamme méritent une attention particulière

Comment Point de Vente vous positionne sur les meilleures opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante dans le 6ème arrondissement ?

Le 6ème arrondissement est le marché parisien de locaux commerciaux en rue commerçante où la qualité de l'accompagnement est la plus déterminante. Point de Vente structure son intervention autour d'axes d'expertise spécifiques à ce marché d'exception.

Accès aux locaux disponibles en rue commerçante dans le 6ème avant toute diffusion publique : dans le 6ème arrondissement où les meilleurs emplacements en rue commerçante ne font jamais l'objet d'annonces publiques ils circulent dans des réseaux très restreints de professionnels qui se font mutuellement confiance notre ancrage historique dans l'arrondissement et nos relations avec les propriétaires, les locataires sortants et les notaires actifs nous permettent d'accéder à ces opportunités en avant-première
Évaluation de la valeur symbolique de l'adresse dans le prix des locaux en rue commerçante du 6ème : dans le 6ème arrondissement, le prix d'un local commercial en rue commerçante intègre une composante symbolique liée à la désirabilité mondiale de l'adresse une valeur que Point de Vente évalue avec précision pour vous garantir que le prix demandé est cohérent avec la réalité du marché et non gonflé par une prime spéculative excessive
Analyse de la cohérence entre votre concept commercial et les codes de la rue ciblée dans le 6ème : boulevard Saint-Germain n'adresse pas la même clientèle que rue de Rennes ou rue de Buci Point de Vente analyse l'adéquation entre votre projet et les codes spécifiques de chaque artère commerçante du 6ème pour vous garantir que votre implantation est commercialement pertinente et que votre concept résonnera naturellement avec la clientèle du secteur ciblé
Vérification des contraintes ABF sur les modifications de façade et d'enseigne dans le secteur sauvegardé du 6ème : dans le 6ème arrondissement largement classé en secteur sauvegardé, toute modification de façade ou installation d'une enseigne nécessite l'accord préalable de l'ABF Point de Vente vérifie ces contraintes pour chaque local proposé et évalue leur impact sur votre capacité à déployer votre identité visuelle dans l'espace commercial
Construction d'un dossier de candidature adapté aux exigences des foncières du 6ème : dans le 6ème arrondissement où les foncières institutionnelles possèdent une grande partie du foncier commercial et sélectionnent leurs locataires selon des critères très précis solidité financière, cohérence du concept, ancienneté de l'enseigne Point de Vente vous accompagne dans la construction de chaque composante du dossier pour maximiser vos chances d'être retenu
Accompagnement complet jusqu'à la signature du bail dans le contexte très exigeant du 6ème : vérification exhaustive de chaque clause du bail par des avocats spécialisés, analyse de la destination commerciale, vérification des contraintes ABF, évaluation des conditions de renouvellement et des niveaux de loyer par rapport au marché Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre installation en rue commerçante dans le 6ème est sécurisée dans tous ses aspects juridiques et techniques

Découvrez toutes nos opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante à Paris Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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