Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial en rue commerçante Paris 7ème arrondissement : rue du Bac, rue Cler, rue Saint-Dominique (page 10)

Le 7ème arrondissement de Paris offre pour la recherche d’un local commercial en rue commerçante une expérience d’implantation d’une nature radicalement différente de celle que réservent les arrondissements analysés jusqu’ici dans cette série. Contrairement au 6ème dont les artères commerçantes sont portées par la puissance symbolique mondiale de Saint-Germain et dont la compétition pour les meilleurs emplacements atteint des niveaux institutionnels, le 7ème impose une logique commerciale fondée sur la discrétion, la durabilité et la qualité de la relation entre le commerçant et sa clientèle résidentielle une logique qui génère des rues commerçantes d’un profil très différent et des opportunités d’implantation d’une nature très particulière. Dans le 7ème arrondissement, les rues commerçantes ne cherchent pas à attirer une clientèle de passage ou de destination internationale elles servent une population résidentielle d’une stabilité et d’un pouvoir d’achat exceptionnels qui consomme à proximité de son domicile de façon quotidienne et récurrente depuis des années, parfois des décennies. La rue du Bac avec ses boutiques de décoration et de gastronomie premium, la rue Cler avec son marché de quartier emblématique, la rue Saint-Dominique avec ses commerces alimentaires artisanaux et ses restaurants gastronomiques de quartier autant d’artères dont l’identité commerciale est construite sur des décennies de fidélité réciproque entre commerçants et résidents. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ce marché particulièrement discret et fermé avec la précision et le réseau qu’il exige.

Quelles sont les rues commerçantes qui font l'identité commerciale du 7ème arrondissement ?

Le 7ème arrondissement présente une géographie commerciale d'une cohérence et d'une authenticité remarquables des artères commerçantes dont les identités sont construites sur des décennies et dont les clientèles sont d'une fidélité et d'une régularité que peu d'autres quartiers parisiens peuvent reproduire.

La rue du Bac : artère commerçante la plus diversifiée du 7ème arrondissement, elle concentre une offre de boutiques de décoration intérieure haut de gamme, de galeries d'art, d'épiceries fines et de restaurants gastronomiques dont la clientèle résidentielle très aisée constitue une base commerciale d'une solidité et d'une fidélité exceptionnelles une rue dont les niveaux de loyer sont significativement élevés mais dont la clientèle premium justifie des positionnements tarifaires très élevés pour les enseignes capables de s'inscrire dans son identité premium
La rue Cler : marché piétonnier le plus connu du 7ème arrondissement, cette rue concentre une offre alimentaire et gastronomique artisanale d'une authenticité et d'une qualité qui en font l'une des artères commerçantes les plus photographiées de Paris par les visiteurs internationaux des fromagers, boulangers, traiteurs, cavistes et fleuristes qui coexistent dans un équilibre commercial d'une harmonie remarquable dont la clientèle résidentielle fidèle et le flux touristique gastronomique garantissent des niveaux de chiffre d'affaires d'une prévisibilité et d'une solidité particulières
La rue Saint-Dominique : artère commerçante de quartier dont la concentration de commerces alimentaires artisanaux et de restaurants gastronomiques de proximité génère une clientèle résidentielle d'une fidélité et d'une régularité remarquables une rue dont les niveaux de loyer restent légèrement inférieurs à ceux de la rue Cler et de la rue du Bac tout en bénéficiant d'une clientèle résidentielle très aisée et d'un flux touristique croissant lié à la proximité de la Tour Eiffel
La rue de Grenelle : artère commerçante et résidentielle dont les boutiques de mode sélective, les épiceries fines et les services premium reflètent les attentes d'une population résidentielle parmi les plus aisées de Paris une rue dont les loyers sont élevés mais dont la densité de la clientèle résidentielle premium justifie ces niveaux pour les enseignes capables de s'inscrire dans son identité discrète et sélective
La rue de Babylone et ses abords : artère résidentielle dont la proximité du Bon Marché le grand magasin le plus sélectif de Paris génère un flux de clientèle premium qui enrichit la demande commerciale locale des rues dont les opportunités d'implantation pour des concepts gastronomiques ou de services haut de gamme sont particulièrement intéressantes en raison de la qualité exceptionnelle de la clientèle générée par cet environnement commercial
La rue Malar et les rues du quartier Gros-Caillou : artères résidentielles dont la densité de population aisée et l'offre commerciale encore partiellement insuffisante génèrent des opportunités d'implantation pour des concepts gastronomiques ou de services premium qui cherchent à s'établir dans le 7ème à des conditions encore raisonnables par rapport aux artères les plus établies de l'arrondissement

Comment Point de Vente vous accompagne dans votre recherche de local commercial en rue commerçante dans le 7ème arrondissement ?

Le 7ème arrondissement est le marché parisien de locaux commerciaux en rue commerçante le plus discret et le plus exigeant sur les dimensions qualitatives celui où la compréhension des codes culturels de l'arrondissement et la qualité relationnelle font le plus la différence. Point de Vente structure son accompagnement autour d'axes d'expertise spécifiques à ce marché particulier.

Identification des locaux disponibles en rue commerçante dans le 7ème via notre réseau de commerçants et de propriétaires : dans le 7ème arrondissement où les disponibilités en rue commerçante résultent souvent de départs à la retraite dont l'information circule dans des réseaux très informels de commerçants et de professionnels qui se connaissent personnellement, Point de Vente est intégré dans ces réseaux et vous transmet les informations sur les disponibilités futures plusieurs mois avant qu'elles ne soient officiellement disponibles
Analyse du potentiel commercial de chaque artère selon la qualité et la densité de la clientèle résidentielle : dans le 7ème arrondissement où la valeur commerciale d'une rue dépend davantage de la qualité de la clientèle résidentielle que de l'intensité du flux piéton, Point de Vente évalue la composition sociodémographique et les habitudes de consommation des habitants de chaque rue pour vous donner une estimation réaliste du chiffre d'affaires potentiel selon votre concept
Évaluation de l'impact du marché de la rue Cler sur les locaux du périmètre : le marché de la rue Cler génère un flux piéton qualitatif et régulier qui enrichit la demande commerciale de tout le périmètre Point de Vente modélise cet impact pour chaque local proposé dans ce périmètre et évalue la complémentarité de votre concept avec l'offre existante pour maximiser vos chances de succès commercial
Vérification des contraintes diplomatiques et institutionnelles spécifiques à certains secteurs du 7ème : dans le périmètre des ambassades et des ministères du 7ème, certains locaux commerciaux peuvent être soumis à des contraintes supplémentaires liées à la sécurité des riverains institutionnels Point de Vente vérifie systématiquement ces contraintes avant toute recommandation d'implantation dans ces zones
Accompagnement dans la présentation de votre projet selon les codes culturels des bailleurs du 7ème : dans le 7ème arrondissement où les bailleurs valorisent la cohérence culturelle du projet autant que sa solidité financière, la présentation de votre dossier doit mettre en avant des dimensions qualitatives ancienneté dans le métier, références d'autres implantations réussies, cohérence du concept avec l'identité du quartier que Point de Vente vous aide à valoriser de façon convaincante
Sécurisation complète du bail commercial dans le contexte très spécifique du 7ème : vérification de chaque clause du bail par des avocats spécialisés, analyse de la destination commerciale par rapport à votre activité, vérification des contraintes de copropriété spécifiques aux immeubles de standing du 7ème, évaluation des conditions de renouvellement Point de Vente coordonne l'ensemble pour garantir que votre installation en rue commerçante dans le 7ème est sécurisée dans tous ses aspects

Découvrez toutes nos opportunités de locaux commerciaux en rue commerçante à Paris Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans les 20 arrondissements de la capitale.

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