Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial neuf en VEFA Paris 14ème arrondissement : Montparnasse, Pernety, Porte d’Orléans

Dans le 14ème arrondissement, le neuf se lit comme une couture entre plusieurs périodes de la ville. Le quartier Montparnasse, remodelé dans les années 1970 autour de la gare et de la tour, fait aujourd’hui l’objet d’un vaste mouvement de renouvellement : réaménagement du pied de tour, restructuration d’immeubles de bureaux, transformation du parvis et des abords de la gare. Plus au sud, le secteur Pernety-Plaisance voit d’anciens ateliers et garages laisser la place à des programmes de logements avec commerces en rez-de-chaussée, tandis que la Porte d’Orléans et les abords du boulevard périphérique accueillent des opérations de couture urbaine avec la Ville et les communes voisines. Ces chantiers, de tailles très différentes, livrent des lots commerciaux neufs dans un arrondissement où l’offre était jusqu’ici surtout ancienne, parfois vieillissante, et rarement adaptée aux exigences actuelles d’accessibilité et de ventilation. Pour un acquéreur, le 14ème présente donc un double visage : un pôle de gare en pleine mutation, et des quartiers résidentiels où le neuf s’insère par petites touches. Point de Vente vous accompagne pour distinguer ces deux logiques et évaluer chaque lot.

Montparnasse en chantier : acheter pendant que le quartier se réinvente

Le renouvellement du secteur de la gare et de la tour bouleverse les repères commerciaux. Un acquéreur doit mesurer ce que ces transformations changent réellement pour un lot.

Un parvis et des cheminements redessinés : la nouvelle organisation des flux piétons entre gare, métro, tour et rues alentour peut déplacer la valeur des emplacements, et un lot bien situé hier peut l'être moins demain
Des immeubles de bureaux restructurés avec rez-de-chaussée commerciaux : volumes dégagés, vitrines neuves et réseaux modernes, mais accès partagés avec les étages et règles de copropriété à lire avec soin
Une clientèle de voyageurs, de salariés et de visiteurs : la gare, les bureaux et l'observatoire panoramique génèrent un trafic dense mais peu fidèle, qui favorise la restauration rapide, les services express et le dépannage
Des nuisances de chantier transitoires mais réelles : poussière, déviations et barrières peuvent réduire la fréquentation pendant plusieurs mois, ce que le plan de trésorerie doit absorber
Une période de transition à valoriser dans la négociation : un lot livré au cœur d'un secteur en travaux peut être acquis à des conditions plus mesurées que celles du quartier achevé
Un régime de vente à identifier : VEFA, vente après travaux ou lot dans un immeuble restructuré n'offrent pas les mêmes garanties, ce que nos conseillers clarifient avant toute réservation

Pernety, Plaisance et Porte d'Orléans : le neuf de quartier, plus abordable et plus résidentiel

Au sud de l'arrondissement, les programmes récents s'adressent d'abord aux habitants. L'analyse y suit une logique de proximité, très différente de celle du pôle de gare.

Des pieds d'immeuble pour de nouveaux résidents : familles et jeunes actifs arrivant dans les programmes récents créent une demande régulière en commerces du quotidien, en santé de proximité et en services
Des loyers et des prix plus accessibles qu'à Montparnasse : l'entrée de gamme du neuf parisien se trouve souvent dans ces secteurs, avec un horizon de rentabilité plus progressif
La Porte d'Orléans et l'effet de frontière : le tramway, le métro et la proximité de Montrouge ou de Gentilly élargissent la zone de chalandise, avec des opérations qui jouent sur le franchissement du périphérique
Une comparaison avec l'ancien voisin : nos conseillers rapprochent le prix du lot neuf des cessions récentes de la rue, pour éviter de payer une prime de nouveauté non justifiée
Un contrat à lire point par point : garantie financière d'achèvement, appels de fonds, pénalités de retard, état de livraison et destination du local sont vérifiés avant toute signature
Un accompagnement de la réservation à l'ouverture : suivi du chantier, réception du local, réserves éventuelles et démarches d'exploitation sont coordonnés par Point de Vente

Point de Vente accompagne les investisseurs et les exploitants dans l'achat de locaux commerciaux neufs en VEFA dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial neuf VEFA Paris

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Montparnasse en chantier : acheter pendant que le quartier se réinvente

Pernety, Plaisance et Porte d'Orléans : le neuf de quartier, plus abordable et plus résidentiel

Local commercial 106 m2 75014 Paris

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Location local commercial 585 m2 75014 Paris

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Local commercial 173 m2 75014 Paris

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Location local commercial 54 m2 75014 Paris

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Achat local commercial 91 m2 75014 Paris

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Achat local commercial 62 m2 75014 Paris

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Location local commercial 1 939 m2 75014 Paris

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Location local commercial 60 m2 75014 Paris

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Local commercial 80 m2 75014 Paris

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