Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial neuf en VEFA Paris 6ème arrondissement : Saint-Germain-des-Prés, Sèvres-Babylone, Luxembourg (page 14)

Le 6ème arrondissement est l’un des plus prestigieux de Paris et l’un des plus fermés à la construction. Hôtels particuliers, immeubles de pierre de taille, couvents, institutions et jardins occupent presque tout le territoire, et les parcelles disponibles sont quasi inexistantes. Un local commercial neuf n’y apparaît donc que dans des circonstances exceptionnelles : la restructuration complète d’un immeuble institutionnel ou hospitalier, la transformation d’un ancien établissement d’enseignement, la réhabilitation d’un hôtel particulier en résidence de standing ou en maison de luxe, ou le redéploiement d’un îlot autour du carrefour Sèvres-Babylone. Ces opérations, très rares, livrent des rez-de-chaussée commerciaux d’une qualité d’exécution que le marché de l’ancien ne peut pas offrir, dans un quartier où la clientèle attend des devantures irréprochables. Dans ce contexte, un lot neuf est moins un produit d’investissement courant qu’un emplacement de référence pour une maison ou une enseigne qui veut s’installer durablement sur la rive gauche. Point de Vente vous accompagne pour accéder à ces programmes confidentiels et en mesurer la valeur.

Un neuf conçu pour le luxe discret : ce que les promoteurs du 6ème livrent réellement

Les opérations du 6ème visent une clientèle exigeante, et leurs rez-de-chaussée commerciaux reflètent cette ambition. Leur lecture impose de regarder au-delà de la brochure.

Des façades en pierre et des devantures sur mesure : le cahier des charges impose des matériaux nobles, des proportions précises et une cohérence avec la rue, ce qui valorise le lot mais encadre fortement l'identité visuelle de l'exploitant
Des hauteurs sous plafond généreuses et des vitrines monumentales : particulièrement recherchées par les galeries, les maisons de décoration et les marques haut de gamme, qui y trouvent un écrin adapté à la mise en scène de leurs produits
Des prestations techniques élevées : climatisation, acoustique, sécurité, courants faibles et accès logistiques sont souvent dimensionnés pour des activités exigeantes, mais leur périmètre exact doit être lu dans la notice descriptive
Une livraison fréquente en état brut de luxe : le lot est remis hors d'eau, hors d'air, avec attentes de fluides, et l'agencement final, très onéreux dans ce quartier, s'ajoute largement au prix d'acquisition
Une copropriété haut de gamme aux règles strictes : horaires, livraisons, bruit, odeurs et usage des parties communes sont encadrés, et le règlement peut interdire certaines activités, notamment la restauration
Une commercialisation souvent discrète : beaucoup de lots sont placés auprès d'acquéreurs identifiés avant toute annonce, d'où l'importance d'un accès direct aux promoteurs et aux propriétaires

Sécuriser l'acquisition : prix de prestige, calendrier et garanties dans le 6ème

Acheter neuf dans le 6ème suppose de maîtriser des paramètres financiers et juridiques spécifiques à un marché de prestige.

Des prix qui reflètent la rareté bien plus que la surface : la valeur d'un lot dépend de la rue, de la façade et de l'adresse, et seule la comparaison avec des transactions réellement conclues permet de juger un prix
Un rendement locatif modéré compensé par la solidité de l'actif : pour un investisseur, la sécurité du locataire et la valeur de revente priment souvent sur le rendement immédiat
Une garantie financière d'achèvement à vérifier : elle protège l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur, et sa portée doit être contrôlée avant toute signature
Un calendrier exposé aux contraintes patrimoniales : avis des Bâtiments de France, chantiers en site contraint et livraisons limitées peuvent retarder l'opération, et le contrat doit encadrer pénalités et causes de report
Une destination commerciale à verrouiller : commerce de détail, galerie, services ou restauration n'ont pas les mêmes exigences, et le permis comme le règlement doivent autoriser l'usage prévu
Un accompagnement de la réservation à la remise des clés : lecture du contrat, suivi du chantier, réception du local, démarches d'autorisation de devanture et préparation de l'ouverture sont coordonnés par nos conseillers

Point de Vente accompagne les investisseurs et les exploitants dans l'achat de locaux commerciaux neufs en VEFA dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial neuf VEFA Paris