Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 10ème arrondissement : Gare du Nord, Gare de l’Est, République (page 12)

Le 10ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une variable commerciale d’une puissance et d’une complexité que les neuf arrondissements précédents n’ont pas encore abordées avec la même amplitude celle des grandes gares ferroviaires comme générateurs de flux d’une échelle nationale et internationale. Dans le 8ème, la gare Saint-Lazare constituait déjà un moteur commercial important mais dans un contexte de loyers extrêmement élevés qui limitaient l’accessibilité des meilleurs emplacements. Dans le 10ème, la coexistence de la Gare du Nord première gare d’Europe avec 700 000 voyageurs quotidiens et de la Gare de l’Est dans un contexte de loyers encore très accessibles par rapport aux arrondissements voisins crée une combinaison de valeur de flux et de coût d’accès d’une pertinence commerciale remarquable pour les porteurs de projet capables de lire correctement les flux générés par ces deux infrastructures ferroviaires d’envergure mondiale. Ce qui rend le 10ème fondamentalement différent du 8ème dans cette série, ce n’est pas simplement la taille des gares c’est la nature internationale du flux généré par la Gare du Nord dont les correspondances avec l’Eurostar, le Thalys et les trains à grande vitesse vers le nord de l’Europe génèrent une clientèle internationale d’une diversité et d’une qualité très différentes de celles des navetteurs de banlieue qui constituent la majorité du flux de Saint-Lazare. Point de Vente vous accompagne pour identifier dans le 10ème les locaux commerciaux dont la localisation tire le meilleur parti de cette puissance ferroviaire exceptionnelle.

Gare du Nord et Gare de l'Est : deux profils de flux ferroviaire aux implications commerciales très différentes

La Gare du Nord : un carrefour international dont le flux mêle voyageurs grandes lignes, navetteurs de banlieue et utilisateurs des transports urbains dans des proportions qui varient radicalement selon les heures : la Gare du Nord génère un flux d'une complexité remarquable dont la composition change plusieurs fois au cours de la journée des voyageurs internationaux en provenance ou à destination de Londres, Bruxelles et Amsterdam aux heures de départ et d'arrivée des Eurostars et Thalys, des navetteurs de banlieue nord aux heures de pointe matinales et vespérales, des utilisateurs des RER B et D en flux continu toute la journée trois profils de voyageurs dont les comportements de consommation dans les commerces proches de la gare sont si différents qu'un local commercial dont le concept n'est pas précisément calibré sur le profil dominant de son créneau horaire principal laissera une fraction significative de sa valeur potentielle sur la table
La Gare de l'Est : un flux de voyageurs grandes lignes vers l'Alsace, l'Allemagne et l'Europe centrale dont la spécificité culturelle génère des comportements de consommation très particuliers : la Gare de l'Est génère un flux de voyageurs dont la destination principale Strasbourg, Frankfurt, Munich, Vienne génère des comportements de consommation avant le départ très spécifiques des voyageurs qui partent pour plusieurs jours et qui cherchent des provisions de voyage, des cadeaux à rapporter, des lectures pour le trajet des comportements très différents de ceux des navetteurs quotidiens de la Gare du Nord et qui créent pour les commerces bien positionnés à proximité de la Gare de l'Est des niches commerciales d'une pertinence particulière
République : une station de métro dont le flux multimodal est d'une diversité et d'une intensité exceptionnelles sans la pression locative des grandes gares : la station République constitue dans le 10ème un générateur de flux commercial d'une nature très différente des deux grandes gares ferroviaires un flux de métro multimodal d'une intensité très élevée lié à la convergence de cinq lignes de métro dans un contexte de loyers commerciaux bien plus accessibles que dans le périmètre immédiat des gares une combinaison de valeur de flux et de coût d'accès particulièrement favorable pour les porteurs de projet dont les budgets de loyer sont contraints mais dont l'activité peut tirer parti d'un flux piéton dense et diversifié

L'équation économique des locaux commerciaux proches des grandes gares du 10ème

Un rapport valeur de flux / coût locatif parmi les plus favorables de Paris intramuros pour les emplacements autour de la Gare du Nord : dans le 10ème arrondissement, les locaux commerciaux situés à proximité de la Gare du Nord bénéficient d'un flux d'une intensité comparable à celle observée dans le périmètre de la gare Saint-Lazare dans le 8ème, mais à des niveaux de loyer encore significativement inférieurs un différentiel qui génère des ratios loyer sur chiffre d'affaires prévisionnel très favorables pour les concepts commerciaux bien adaptés au profil de flux de la gare et qui représente l'une des meilleures opportunités de locaux commerciaux à forte valeur de transit disponibles dans Paris intramuros à des coûts encore raisonnables
Une fenêtre d'accessibilité tarifaire qui se referme progressivement avec la transformation gastronomique du faubourg Saint-Denis : la transformation du faubourg Saint-Denis en destination gastronomique internationale génère une revalorisation progressive des loyers commerciaux dans le 10ème qui réduit chaque année le différentiel avec les arrondissements voisins les porteurs de projet qui s'implantent maintenant dans les meilleurs emplacements proches des gares du 10ème bénéficient de conditions d'accès qui seront significativement moins favorables dans quelques années une fois que la transformation commerciale de l'arrondissement sera entièrement intégrée dans les valorisations locatives
Une analyse du rayon de chalandise autour des gares qui révèle des emplacements à forte valeur commerciale encore peu valorisés par le marché : dans le périmètre des grandes gares du 10ème, tous les emplacements ne sont pas encore correctement valorisés par le marché des locaux situés à 200 ou 300 mètres des gares sur des axes piétons très fréquentés par les voyageurs en transit vers leur destination finale dans Paris peuvent bénéficier d'une valeur de flux très significative à des niveaux de loyer encore inférieurs à ceux pratiqués dans le périmètre immédiat des gares - des opportunités que Point de Vente identifie via son analyse des itinéraires piétons les plus fréquentés depuis chaque sortie de gare

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris