Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 12ème arrondissement : Gare de Lyon, Bercy, Reuilly (page 22)

Le 12ème arrondissement de Paris génère pour les locaux commerciaux proches du métro une dynamique d’une nature très particulière dans cette série celle d’un arrondissement dont la Gare de Lyon constitue un moteur de flux ferroviaire d’une puissance comparable à celle de la Gare du Nord dans le 10ème, mais dans un contexte géographique, économique et culturel suffisamment différent pour générer des opportunités commerciales d’un profil très distinct. Contrairement au 10ème dont la puissance ferroviaire est dominée par les flux internationaux de l’Eurostar et du Thalys vers le nord de l’Europe, la Gare de Lyon génère principalement des flux vers le sud de la France et l’Europe méditerranéenne Lyon, Marseille, Nice, Barcelone, Milan, Genève dont les voyageurs ont des comportements de consommation avant le départ très spécifiques et très différents de ceux des voyageurs nord-européens de la Gare du Nord. Ce différentiel de destination génère dans le 12ème une demande commerciale d’un profil gastronomique et culturel très particulier des voyageurs qui partent vers des destinations ensoleillées et dont les achats avant le départ reflètent un état d’esprit vacancier qui influence directement la nature des concepts commerciaux les plus pertinents dans le périmètre de la gare. Au-delà de la Gare de Lyon, le 12ème dispose d’un réseau de stations de métro d’une qualité et d’une diversité remarquables Bercy avec son attractivité événementielle et ses programmes tertiaires récents, Reuilly-Diderot avec sa clientèle résidentielle dense et stable, Dugommier avec sa proximité du marché d’Aligre autant de générateurs de flux commerciaux aux logiques très distinctes que Point de Vente vous accompagne à exploiter avec la précision qu’ils méritent.

La Gare de Lyon et la psychologie du voyageur méridional : un profil commercial unique à Paris

Un voyageur qui part vers le sud dans un état d'esprit vacancier dont les achats avant le départ reflètent l'anticipation du voyage : le voyageur qui prend le TGV vers Lyon, Marseille ou Barcelone depuis la Gare de Lyon est dans un état d'esprit fondamentalement différent de celui qui prend le train de banlieue à Saint-Lazare il part souvent pour plusieurs jours ou plusieurs semaines, il est en mode vacances ou en déplacement agréable et ses achats avant le départ reflètent cet état d'esprit des guides de voyage, des livres pour le trajet, des provisions gastronomiques régionales, des vêtements de dernière minute pour une destination ensoleillée des comportements d'achat dont les concepts commerciaux bien positionnés dans le périmètre de la gare peuvent tirer parti de façon très précise
Un flux de voyageurs d'affaires vers Lyon et les grandes métropoles françaises du sud dont les habitudes de déjeuner rapide génèrent une demande structurelle très régulière : les cadres et les professionnels qui effectuent régulièrement des allers-retours en TGV entre Paris et Lyon, Genève ou Barcelone constituent une clientèle de déjeuner rapide d'une régularité hebdomadaire très favorable pour les restaurants et les commerces alimentaires bien positionnés autour de la gare des voyageurs dont les habitudes de consommation sont très prévisibles, dont les budgets de déjeuner sont favorables et dont la fidélité aux adresses qui les satisfont est d'une régularité très appréciable pour la rentabilité annuelle des exploitations
Un afflux de touristes internationaux arrivant de l'aéroport de Lyon-Saint Exupéry via le TGV dont le comportement commercial à la sortie de la gare est très différent de celui des voyageurs au départ : la Gare de Lyon accueille également un flux de touristes internationaux arrivant de l'aéroport de Lyon-Saint-Exupéry via le TGV ou directement depuis l'Italie et l'Espagne dont les besoins immédiats à l'arrivée repas, pharmacie, SIM card, informations touristiques génèrent une demande commerciale d'une nature très différente de celle des voyageurs au départ et dont les locaux commerciaux bien positionnés à la sortie des trains peuvent tirer parti

Bercy, Reuilly, Dugommier : trois stations aux logiques commerciales complémentaires dans le 12ème

Bercy : une station dont la densification tertiaire récente et la proximité du Palais Omnisports génèrent deux flux commerciaux complémentaires aux temporalités très différentes : dans le périmètre de la station Bercy, deux types de flux se superposent avec des temporalités très complémentaires un flux de travailleurs en semaine lié aux nouveaux programmes tertiaires du secteur dont la demande de services de déjeuner et de commerces de proximité est en progression constante, et un flux événementiel le week-end lié aux concerts et aux événements sportifs du Palais Omnisports dont les pics de fréquentation sont prévisibles à l'avance et très rentables pour les commerces bien positionnés dans le périmètre une complémentarité de flux dont les locaux proches de la station Bercy peuvent tirer parti en adaptant leur offre à chaque profil de clientèle selon les jours et les heures
Reuilly-Diderot : une station résidentielle dont le flux reflète la stabilité et la qualité d'une clientèle de quartier très fidèle : contrairement aux stations à fort flux de transit du périmètre Gare de Lyon, la station Reuilly-Diderot génère un flux de nature principalement résidentielle dont la valeur commerciale tient moins à l'intensité du passage qu'à la fidélité et à la récurrence des comportements d'achat d'une clientèle de quartier qui fréquente les mêmes commerces semaine après semaine une clientèle dont la fidélité, une fois gagnée, génère une base de chiffre d'affaires d'une solidité annuelle que les emplacements à fort flux touristique ne peuvent pas reproduire avec la même constance
Dugommier : une station de quartier dont la proximité du marché d'Aligre génère un flux gastronomique et alimentaire d'une qualité particulièrement favorable aux commerces de bouche : la station Dugommier constitue dans le 12ème un générateur de flux commercial d'une spécificité remarquable lié à sa proximité immédiate avec le marché d'Aligre dont la montée en puissance gastronomique attire une clientèle de plus en plus sophistiquée venue de toute la rive droite parisienne dont les comportements d'achat alimentaire et gastronomique dans les commerces du périmètre sont d'une qualité et d'une diversité très favorables pour les épiceries fines, les cavistes et les restaurants gastronomiques bien positionnés sur l'axe entre la station et le marché

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris