Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 14ème arrondissement : Montparnasse, Denfert-Rochereau, Alésia (page 12)

Le 14ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une dynamique commerciale que les treize arrondissements précédents n’ont pas encore mise en lumière sous cet angle précis celle de la complémentarité entre une grande gare ferroviaire et un réseau de stations de métro résidentielles dont les logiques commerciales s’articulent de façon particulièrement cohérente pour créer dans le même arrondissement deux marchés de locaux commerciaux aux profils très distincts mais également pertinents selon le type d’activité envisagée. La gare Montparnasse avec ses flux TGV vers l’ouest et le sud-ouest de la France génère un flux ferroviaire d’une puissance et d’une spécificité très différentes de celles des gares analysées jusqu’ici dans cette série ni la dimension internationale de la Gare du Nord, ni le flux méridional de la Gare de Lyon, mais un flux bretonnant et atlantique d’une identité culturelle très précise dont les comportements de consommation avant le départ reflètent des habitudes gastronomiques et des références culturelles régionales qui influencent directement la nature des concepts commerciaux les plus pertinents dans le périmètre de la gare. Parallèlement, le réseau de stations résidentielles du 14ème Denfert-Rochereau, Alésia, Mouton-Duvernet, Plaisance génère un flux de clientèle résidentielle dont la stabilité et la qualité constituent une base commerciale d’une solidité que les emplacements à fort flux touristique ou ferroviaire ne peuvent pas reproduire avec la même constance. Point de Vente vous accompagne pour choisir entre ces deux logiques et identifier le local le plus cohérent avec votre projet commercial.

Le flux bretonnant et atlantique de Montparnasse : une identité commerciale très précise

Des voyageurs qui partent vers la Bretagne, les Pays de la Loire et le Pays Basque dont les achats avant le départ reflètent une identité culturelle régionale très marquée : le voyageur qui prend le TGV vers Rennes, Nantes, Bordeaux ou Biarritz depuis Montparnasse a des comportements d'achat avant le départ qui reflètent une identité culturelle régionale très précise des produits du terroir breton et atlantique, des bouteilles de vin de Loire ou de Bordeaux, des guides de randonnée pour les chemins côtiers des achats dont les concepts commerciaux bien positionnés dans le périmètre de la gare peuvent tirer parti via un positionnement gastronomique et culturel très précisément orienté vers les destinations desservies par la gare
Un flux de navetteurs TGV entre Paris et les grandes métropoles de l'ouest dont la régularité hebdomadaire génère des habitudes de consommation très stables : les cadres qui font régulièrement Paris-Nantes ou Paris-Rennes en TGV constituent une clientèle de gare d'une régularité hebdomadaire très favorable des professionnels qui connaissent parfaitement les commerces proches de la gare, qui ont leurs adresses habituelles pour le café du matin ou le sandwich du trajet et dont la fidélité à ces adresses est d'une constance semaine après semaine qui génère pour les commerçants qui les ont fidélisés une base de chiffre d'affaires d'une solidité remarquable
Un effet de porte d'entrée vers Paris pour les touristes qui arrivent des régions atlantiques dont les premiers achats à la sortie du train constituent une opportunité commerciale immédiate : les touristes qui arrivent à Montparnasse depuis la Bretagne, la Vendée ou le Pays Basque pour un séjour parisien constituent à la sortie du train une clientèle dont les premiers besoins immédiats plan de Paris, carte téléphonique, repas d'arrivée génèrent pour les commerces bien positionnés à la sortie des quais une opportunité de premier achat parisien d'une valeur symbolique et commerciale particulière

Denfert-Rochereau et le RER B : un nœud de transport sous-estimé dans le 14ème

Une station Denfert-Rochereau dont la fonction de nœud RER B génère un flux de voyageurs vers et depuis les aéroports d'une valeur commerciale très spécifique : la station Denfert-Rochereau constitue dans le 14ème un générateur de flux d'une nature très particulière lié à sa fonction de nœud sur le RER B qui dessert à la fois l'aéroport Charles de Gaulle au nord et l'aéroport d'Orly au sud un flux de voyageurs aériens dont les comportements de consommation avant un vol ou à l'arrivée d'un voyage international sont très spécifiques et très différents de ceux des usagers ordinaires du métro, et dont les locaux commerciaux bien positionnés à la sortie de la station peuvent tirer parti via des concepts orientés vers les besoins des voyageurs aériens
Un flux résidentiel dense autour de Denfert-Rochereau qui génère une clientèle de proximité d'une stabilité et d'une exigence remarquables : au-delà du flux ferroviaire et aérien, la station Denfert-Rochereau génère un flux résidentiel très dense lié à la population aisée et stable du 14ème dont les habitudes d'achat de proximité constituent une base commerciale très solide pour les commerces dont le positionnement est cohérent avec les attentes d'une clientèle résidentielle exigeante des épiceries fines, des boulangeries artisanales et des restaurants de qualité dont la localisation à proximité immédiate de la station Denfert-Rochereau génère une visibilité et une accessibilité optimales pour cette clientèle
Une station Alésia dont le flux résidentiel reflète directement l'identité du marché de quartier le plus authentique du 14ème : la station Alésia dont le périmètre immédiat coïncide avec l'axe commercial de la rue d'Alésia génère un flux résidentiel dont la composition reflète directement l'identité gastronomique et commerciale d'un marché de quartier très authentique des résidents dont les habitudes d'achat alimentaire et gastronomique sont très développées et dont la fidélité aux commerces de qualité bien positionnés sur l'axe entre la station et le marché est d'une profondeur et d'une récurrence particulièrement favorables à la rentabilité annuelle des exploitations

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris