Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 15ème arrondissement : Convention, Vaugirard, Balard (page 7)

Le 15ème arrondissement de Paris génère pour les locaux commerciaux proches du métro une réalité d’une nature très différente de celle analysée dans les arrondissements précédents de cette série. Contrairement au 14ème dont la dynamique commerciale était structurée par la tension entre le flux ferroviaire de Montparnasse et le flux résidentiel des stations de quartier, ou au 13ème dont la valeur des locaux proches du métro était largement déterminée par la transformation urbaine du quartier BNF, le 15ème propose quelque chose de plus fondamental et de plus immédiat un marché de locaux commerciaux proches du métro dont la valeur repose sur la réalité démographique brute d’un arrondissement de 240 000 habitants dont le réseau de métro très dense génère un flux résidentiel d’une intensité, d’une régularité et d’une prévisibilité que les arrondissements à vocation plus touristique ou plus institutionnelle ne peuvent pas reproduire avec la même constance. Dans le 15ème, la proximité du métro n’est pas un facteur de prestige comme dans le 6ème, ni un accélérateur de flux touristique comme dans le 4ème c’est un outil quotidien de mobilité d’une population résidentielle massive dont les habitudes de consommation de proximité constituent le socle commercial le plus stable et le plus prévisible de Paris intramuros. Ce que le 15ème offre aux commerçants proches de ses stations que les arrondissements plus centraux ne peuvent pas reproduire, c’est une clientèle résidentielle d’une densité exceptionnelle dont les achats quotidiens génèrent un chiffre d’affaires de fond d’une régularité qui résiste aux variations saisonnières, aux tendances gastronomiques et aux cycles économiques qui fragilisent les commerces trop dépendants de flux plus volatils.

La mécanique du flux résidentiel dans le 15ème : régularité, densité et prévisibilité

Un ratio habitants par station parmi les plus élevés de Paris qui génère une intensité de flux résidentiel remarquable autour de chaque station : avec 240 000 habitants répartis sur un territoire desservi par un nombre de stations de métro proportionnellement limité, chaque station du 15ème concentre autour d'elle une densité de clientèle résidentielle très supérieure à la moyenne parisienne une concentration qui génère autour de stations comme Convention, Vaugirard ou Boucicaut une intensité de flux résidentiel quotidien d'une richesse commerciale que les comptages de voyageurs par station sous-estiment souvent par rapport à la valeur réelle pour les commerces de proximité
Une distribution du flux très uniforme sur l'ensemble de la journée qui favorise les commerces à horaires larges : contrairement aux arrondissements dont le flux est très concentré sur les heures de pointe de bureau, le flux résidentiel des stations du 15ème présente une distribution beaucoup plus uniforme sur l'ensemble de la journée des résidents qui sortent tôt le matin pour leurs courses, des parents qui repassent en milieu de journée après avoir déposé les enfants, des retraités qui fréquentent les commerces en dehors des heures de pointe, des actifs qui font leurs achats le soir une distribution horaire qui favorise les commerces dont les horaires larges leur permettent de capter plusieurs vagues de clientèle résidentielle tout au long de la journée
Une fidélité de clientèle résidentielle d'une profondeur particulièrement forte dans le 15ème : dans un arrondissement dont la population résidentielle est d'une stabilité démographique remarquable faible rotation des résidents, fort sentiment d'appartenance au quartier, habitudes d'achat ancrées les commerces bien implantés près des stations de métro bénéficient d'une fidélité de clientèle qui se mesure en années plutôt qu'en semaines, d'une profondeur qui génère une base de chiffre d'affaires récurrente dont la solidité contraste fortement avec la volatilité des flux touristiques ou événementiels qui alimentent les commerces d'autres arrondissements

Balard et la nouvelle dynamique tertiaire du 15ème : un flux émergent à saisir maintenant

Une station Balard dont la densification tertiaire récente génère un flux de travailleurs en progression qui s'ajoute au flux résidentiel existant : l'installation du ministère de la Défense et la densification tertiaire du secteur Balard ont généré autour de la station Balard un flux de travailleurs dont la progression va continuer avec la densification du quartier des milliers d'employés qui rejoignent quotidiennement le secteur via la station et dont la demande de services de déjeuner, de commerces de proximité et de restauration rapide est en progression constante mais encore partiellement insatisfaite par une offre commerciale qui n'a pas encore entièrement accompagné la transformation du quartier
Un différentiel d'offre commerciale par rapport à la demande autour de Balard qui génère des opportunités pour les premiers entrants : contrairement aux stations des arrondissements plus centraux dont l'offre commerciale a depuis longtemps rattrapé et souvent dépassé la demande, la station Balard présente encore un différentiel entre la demande commerciale générée par la densification tertiaire et l'offre disponible un déficit d'offre qui représente pour les porteurs de projet capables de l'identifier une opportunité d'implantation à des conditions encore favorables avant que la concurrence commerciale ne s'intensifie avec la progression de la transformation du secteur
Une complémentarité entre le flux tertiaire de Balard en semaine et le flux événementiel du Parc des Expositions le week-end : les grands salons du Parc des Expositions de la Porte de Versailles à proximité de la station Balard génèrent pendant les périodes de salon des pics de fréquentation prévisibles qui s'ajoutent au flux tertiaire de la semaine des exposants et des visiteurs dont les besoins de restauration et de services pendant les jours de salon constituent des opportunités de chiffre d'affaires complémentaires pour les commerces bien positionnés dans le périmètre, et dont le calendrier des salons est disponible longtemps à l'avance pour permettre une organisation opérationnelle anticipée

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris