Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 16ème arrondissement : Trocadéro, Passy, Victor Hugo (page 26)

Le 16ème arrondissement de Paris soulève dans cette série une contradiction apparente d’une clarté remarquable celle d’un arrondissement dont la population résidentielle est parmi les plus aisées de France et dont les stations de métro desservent certaines des adresses les plus recherchées de Paris, mais dont le réseau de transports en commun est objectivement moins dense que dans les arrondissements voisins, générant une réalité commerciale autour des stations d’une nature très particulière. Contrairement au 15ème voisin dont la densité démographique de 240 000 habitants génère autour de chaque station un flux résidentiel massif et régulier, ou au 8ème dont les flux commerciaux sont alimentés par des millions de visiteurs des Champs-Élysées, le 16ème génère autour de ses stations de métro un flux d’une intensité plus modérée mais d’une qualité socio-économique exceptionnelle une clientèle résidentielle dont le pouvoir d’achat et l’exigence gastronomique sont sans équivalent à Paris et dont la fidélité aux commerces qui la satisfont génère des chiffres d’affaires d’une valeur unitaire très élevée qui compensent largement la modestie relative du volume de passage. Dans le 16ème, la question commerciale autour d’une station de métro n’est pas combien de personnes passent mais qui passe une distinction qui impose une approche analytique très différente de celle appliquée aux arrondissements à fort flux volumétrique. Point de Vente vous accompagne pour exploiter la valeur qualitative de cette clientèle avec la précision et la connaissance terrain qu’elle exige.

La qualité contre le volume : comment penser la valeur commerciale des stations du 16ème

Un panier moyen client autour des stations du 16ème parmi les plus élevés de Paris intramuros qui compense largement la modestie relative du flux volumétrique : dans le 16ème arrondissement dont les résidents sont parmi les plus fortunés de France, les commerces bien positionnés près des stations de métro bénéficient d'un panier moyen client d'une amplitude très supérieure à celle observée dans des arrondissements à flux plus importants un client du 16ème qui entre dans une épicerie fine proche de la station Victor Hugo ou dans une boulangerie artisanale proche de Passy dépense en moyenne significativement plus qu'un client de passage dans le périmètre d'une grande station touristique, compensant par la qualité de la transaction ce que le volume de passage ne peut pas apporter
Une clientèle de résidents stables dont la longévité dans l'arrondissement génère une fidélité aux commerces de proximité d'une profondeur intergénérationnelle : dans le 16ème arrondissement dont les familles résident souvent de nombreuses années voire de nombreuses décennies dans les mêmes immeubles, la fidélité aux commerces de proximité prend une dimension intergénérationnelle d'une profondeur que les arrondissements à population plus mobile ne peuvent pas reproduire des clients qui fréquentent le même caviste depuis vingt ans, dont les enfants ont grandi en achetant leurs fournitures dans la même papeterie et dont la loyauté aux commerçants du quartier constitue un actif commercial d'une valeur considérable pour les exploitants qui ont su la mériter
Un effet de recommandation communautaire dans les réseaux sociaux du 16ème d'une puissance commerciale particulièrement élevée : dans le 16ème arrondissement dont les résidents sont organisés en réseaux sociaux très denses associations de copropriétaires, clubs sportifs, réseaux scolaires des grandes écoles privées du quartier la recommandation d'un commerce de proximité par un résident influent peut générer un afflux de clientèle d'une qualité et d'une rapidité que les arrondissements dont le tissu social est moins structuré ne peuvent pas reproduire un mécanisme de prescription communautaire dont Point de Vente évalue le potentiel pour chaque local proposé dans le 16ème

Trocadéro, la station touristique du 16ème : une logique commerciale très différente des autres stations de l'arrondissement

Un flux touristique mondial autour du Trocadéro qui génère une opportunité commerciale d'une nature très différente du flux résidentiel des autres stations du 16ème : la station Trocadéro fait figure d'exception remarquable dans le réseau de métro du 16ème contrairement aux stations résidentielles de l'arrondissement dont le flux est dominé par les habitants, Trocadéro génère un flux touristique mondial lié à sa proximité immédiate avec la Tour Eiffel et le palais de Chaillot, dont la nature et les comportements d'achat sont très différents de ceux de la clientèle résidentielle premium qui fréquente les autres stations de l'arrondissement
Une tension entre la clientèle touristique de Trocadéro et l'identité résidentielle premium du 16ème qui impose un positionnement commercial très précis : dans le périmètre de la station Trocadéro, la coexistence d'un flux touristique de masse et d'une clientèle résidentielle très aisée génère une tension commerciale dont les concepts mal positionnés font les frais un commerce trop tourné vers le flux touristique risque de se couper de la clientèle résidentielle premium qui constitue la valeur long terme du quartier, tandis qu'un commerce trop exclusivement orienté vers la clientèle résidentielle ignore le potentiel commercial considérable du flux touristique saisonnier Point de Vente évalue cette tension pour chaque local proposé dans le périmètre Trocadéro
Un effet saisonnier très marqué autour de Trocadéro qui contraste avec la régularité annuelle des stations résidentielles du 16ème : la saisonnalité touristique génère autour de la station Trocadéro des variations de flux d'une amplitude très supérieure à celle observée dans les stations résidentielles du 16ème des pics très intenses pendant les mois de juillet et d'août suivis de creux significatifs pendant l'automne et l'hiver une saisonnalité qui impose aux commerçants du périmètre une gestion très rigoureuse des stocks et des effectifs selon les saisons et qui constitue la principale contrainte de gestion des exploitations proches de cette station

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris