Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 17ème arrondissement : Ternes, Villiers, Batignolles (page 20)

Le 17ème arrondissement de Paris introduit dans cette série une variable que les seize arrondissements précédents n’ont pas encore abordée sous cet angle spécifique celle de la vitesse de transformation commerciale comme facteur de différenciation de la valeur des locaux proches du métro selon leur localisation dans l’arrondissement. Contrairement au 16ème voisin dont la valeur commerciale autour des stations tient à la qualité socio-économique exceptionnelle d’une clientèle résidentielle stable et homogène, le 17ème présente une hétérogénéité de vitesse de transformation commerciale entre ses secteurs nord et sud d’une amplitude remarquable des stations du 17ème sud comme Ternes et Argentine dont la valeur commerciale est établie et stable depuis des décennies, et des stations du 17ème nord comme Brochant, La Fourche et Batignolles dont la valeur commerciale est en pleine réévaluation sous l’effet de la transformation gastronomique et résidentielle en cours dans ces secteurs. Cette hétérogénéité de vitesse de transformation génère dans le 17ème une situation très particulière des locaux commerciaux proches de stations du nord de l’arrondissement dont la valeur actuelle est encore sous-évaluée par rapport à leur potentiel dans trois à cinq ans, et des locaux proches des stations du sud dont la valeur est pleinement intégrée dans les prix du marché mais dont la stabilité et la qualité de la clientèle offrent une sécurité commerciale d’une solidité remarquable. Point de Vente vous accompagne pour arbitrer entre ces deux stratégies d’implantation selon votre horizon d’investissement et votre tolérance au risque commercial.

Deux stratégies d'implantation selon la localisation dans le 17ème : sécurité établie au sud ou potentiel émergent au nord

La stratégie sud : Ternes, Argentine, Charles de Gaulle-Étoile : des locaux dont la valeur commerciale est pleinement établie et dont la clientèle est d'une qualité et d'une stabilité remarquables : les stations du 17ème sud desservent un secteur dont la clientèle résidentielle très aisée et la densité de sièges sociaux d'entreprises génèrent depuis des décennies une demande commerciale de qualité supérieure d'une solidité et d'une prévisibilité très favorables - des locaux dont l'accès est certes plus coûteux que ceux du 17ème nord mais dont les fondamentaux commerciaux sont suffisamment solides pour justifier un investissement d'implantation plus important en contrepartie d'une rentabilité plus rapide et plus prévisible
La stratégie nord : Brochant, La Fourche, Batignolles : des locaux dont la valeur commerciale est encore sous-évaluée par rapport à un potentiel de progression documenté : les stations du 17ème nord desservent des secteurs dont la transformation gastronomique et résidentielle est en cours mais non encore entièrement intégrée dans les prix du marché des locaux encore accessibles à des conditions très favorables pour des porteurs de projet capables d'anticiper la progression de la valeur commerciale de ces secteurs dans les prochaines années, avec la contrepartie d'un horizon de rentabilité légèrement plus long que dans le 17ème sud et d'une part d'incertitude inhérente à tout investissement dans un secteur en transformation
La station Villiers comme point d'équilibre entre les deux stratégies : au centre géographique du 17ème, la station Villiers constitue un point d'équilibre remarquable entre les deux stratégies une clientèle résidentielle de qualité comparable à celle du 17ème sud mais avec un niveau de loyer encore légèrement inférieur à ceux pratiqués dans le périmètre des Ternes, et une dynamique commerciale en progression plus rapide que dans le 17ème sud sous l'effet de la transformation progressive du secteur une station dont Point de Vente surveille particulièrement les disponibilités pour les porteurs de projet cherchant à combiner qualité de clientèle et accessibilité tarifaire dans le 17ème

Le Palais des Congrès et son impact sur les locaux proches de la Porte Maillot

Un générateur de flux événementiel concentré sur des périodes très précises qui impose une gestion commerciale très différente des flux résidentiels ordinaires : le Palais des Congrès de la Porte Maillot constitue dans le 17ème un générateur de flux événementiel d'une intensité et d'une prévisibilité particulières des congrès internationaux, des salons professionnels et des spectacles dont le calendrier est connu plusieurs mois à l'avance et dont les délégués et les spectateurs génèrent des pics de demande commerciale très concentrés sur des journées ou des semaines précises une réalité commerciale très différente du flux résidentiel quotidien et qui impose aux commerces proches de la Porte Maillot une organisation opérationnelle adaptable selon les événements programmés
Une clientèle de congrès internationaux d'un pouvoir d'achat et d'une diversité culturelle très élevés pendant les événements professionnels : les délégués de congrès internationaux qui transitent par la station Porte Maillot pendant les grands événements du Palais des Congrès constituent une clientèle temporaire d'un pouvoir d'achat très élevé et d'une diversité culturelle remarquable des professionnels venus du monde entier dont les besoins de restauration, d'hébergement et de services pendant la durée du congrès génèrent des opportunités de chiffre d'affaires très significatives pour les commerces bien positionnés sur leurs itinéraires entre le Palais des Congrès et les stations de métro et RER du périmètre
Un calendrier des événements comme outil de planification commerciale d'une valeur particulièrement élevée dans le périmètre Porte Maillot : contrairement à la plupart des générateurs de flux dont la prévisibilité est limitée, le calendrier des événements du Palais des Congrès est public et disponible plusieurs mois à l'avance une prévisibilité exceptionnelle dont les commerçants proches de la Porte Maillot peuvent tirer parti en adaptant leurs stocks, leurs effectifs et leurs offres spéciales selon les événements programmés Point de Vente intègre cette dimension événementielle dans son analyse de la valeur commerciale de chaque local proposé dans le périmètre de la Porte Maillot

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris