Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 19ème arrondissement : Stalingrad, Jaurès, Ourcq (page 2)

Le 19ème arrondissement de Paris génère pour les locaux commerciaux proches du métro une opportunité d’une nature que les dix-huit arrondissements précédents de cette série n’ont pas encore formulée avec la même clarté celle d’un marché dont la valeur commerciale des stations est en cours de réévaluation active et documentée, dont le momentum de transformation est suffisamment établi pour rassurer les investisseurs prudents, mais dont les prix n’ont pas encore entièrement intégré ce momentum, créant une fenêtre d’opportunité d’une pertinence commerciale particulière pour les porteurs de projet qui savent la lire. Contrairement au 18ème dont l’hétérogénéité interne était si marquée que chaque station imposait une analyse séparée, le 19ème présente une cohérence de transformation plus lisible une progression gastronomique et créative qui avance du sud vers le nord de l’arrondissement, du bassin de La Villette et des quais de l’Ourcq vers les secteurs Flandre et Crimée, avec des vitesses et des niveaux de maturité différents selon les stations mais une direction commune suffisamment claire pour orienter les décisions d’implantation avec une confiance raisonnée. Ce qui rend le 19ème particulièrement intéressant dans cette série, c’est que la transformation de la valeur commerciale de ses stations est directement mesurable et traçable dans le temps ce n’est pas une promesse abstraite de développement futur mais une progression documentée par les ouvertures gastronomiques, les chiffres de fréquentation du Canal de l’Ourcq et les données de valorisation immobilière du secteur. Point de Vente vous accompagne pour positionner votre implantation au bon endroit sur cette courbe de progression.

La géographie de la transformation commerciale dans le 19ème : lire la progression du sud vers le nord

Stalingrad et Jaurès : des stations dont la transformation commerciale est la plus avancée et dont les locaux sont les premiers à intégrer la revalorisation du 19ème dans leurs loyers : les stations Stalingrad et Jaurès constituent aujourd'hui les stations du 19ème dont la transformation commerciale est la plus documentée et la plus avancée une densification gastronomique autour du bassin de La Villette qui génère un flux de clientèle lifestyle international d'une progression constante, des ouvertures de restaurants créatifs qui attirent des visiteurs venus d'autres arrondissements parisiens spécifiquement pour l'expérience gastronomique, et une revalorisation des loyers commerciaux qui reflète cette progression des stations dont les locaux proches constituent encore des opportunités intéressantes mais dont les conditions d'accès sont déjà significativement moins favorables qu'elles ne l'étaient il y a cinq ans
Ourcq et Laumière : des stations dont la transformation commerciale est en cours mais non encore entièrement intégrée dans les prix du marché : au nord du bassin de La Villette, les stations Ourcq et Laumière desservent des secteurs dont la transformation commerciale est en cours mais dont les prix des locaux commerciaux n'ont pas encore entièrement rattrapé ceux des stations plus au sud des opportunités d'implantation à des conditions encore favorables pour des porteurs de projet capables d'anticiper la progression du front gastronomique du 19ème vers ces secteurs dans les prochaines années
Crimée et Corentin Cariou : des stations dont la valeur commerciale est encore très accessible et dont le potentiel de progression est parmi les plus documentés du nord parisien : les stations les plus au nord du 19ème desservent des secteurs dont la transformation commerciale est encore à ses débuts mais dont les fondamentaux densité résidentielle, accessibilité aux transports, proximité des zones en transformation sont suffisamment solides pour justifier des implantations précoces à des conditions très favorables pour des porteurs de projet dont l'horizon d'investissement dépasse les deux à trois ans

Ce que le Grand Paris Express change concrètement pour les locaux proches des stations du 19ème

Une amélioration prévisible et documentée de l'accessibilité du 19ème qui va revaloriser mécaniquement les locaux commerciaux proches des stations concernées : les nouvelles lignes du Grand Paris Express vont améliorer significativement l'accessibilité de plusieurs secteurs du 19ème dans les prochaines années, générant une revalorisation mécanique des locaux commerciaux dans les périmètres concernés une revalorisation dont le calendrier est suffisamment documenté pour permettre aux porteurs de projet d'anticiper son impact sur la valeur de leurs baux et d'intégrer cette dimension dans leur calcul de rentabilité à moyen terme
Un flux additionnel de clientèle externe qui va progressivement s'ajouter au flux résidentiel local autour des stations du Grand Paris Express : l'amélioration de l'accessibilité du 19ème via le Grand Paris Express va générer un flux additionnel de clientèle externe des habitants de la banlieue nord et est qui auront accès directement aux stations du 19ème sans correspondance dont l'impact commercial sur les locaux proches des stations concernées va progresser avec la montée en charge du nouveau réseau
Une opportunité de premier entrant dans les secteurs les plus éloignés des stations actuelles du 19ème qui vont être désenclavés par le Grand Paris Express : dans certains secteurs du 19ème aujourd'hui peu desservis par les transports en commun et dont la valeur commerciale des locaux est très faible, l'arrivée du Grand Paris Express va générer une revalorisation d'une amplitude potentiellement très significative des secteurs dont les locaux commerciaux sont aujourd'hui accessibles à des conditions très favorables mais dont la valeur va progresser fortement avec le désenclavement généré par les nouvelles lignes

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris

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Ce que le Grand Paris Express change concrètement pour les locaux proches des stations du 19ème

Local commercial 80 m2 75019 Paris

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Achat local commercial 60 m2 75019 Paris

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PLACE DES FETES BUTTES CHAUMONT

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