Quel est le principe d’évaluation du droit au bail ?

Ce n'est pas le résultat d'exploitation d'une entreprise qui détermine la valeur de son droit au bail . Sa valeur dépend des facteurs suivants : où sont situés les locaux ? Est-il possible de prévoir un agrandissement ? quelle est la superficie des locaux, leur configuration ? Dans quel état sont-ils ? quelles sont les conditions juridiques et financières du bail commercial ? Par ailleurs, d'autres critères apporteront une plus-value au droit au bail : quelles sont les activités autorisées par le bail et sont-elles rentables ? quelle est la durée restante du bail en cours ? est-il possible de mettre les locaux en sous-location ou en gérance ? quelles charges sont à la charge du locataire ? les locaux sont-ils fonctionnels ? Il existe plusieurs méthodes permettant de procéder à l'évaluation : l'évaluation au m2 ; le prix du loyer ; la méthode différentielle sur le prix de vente des locaux ; la méthode différentielle sur le prix du loyer.

Comment évalue-t-on la valeur vénale des locaux (valeur des murs) ?

Selon le Code du commerce (art. R123-178), la valeur vénale d'un local est le "prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché". Dans les faits, la méthode retenue est bien souvent empirique, en comparant le montant des transactions récentes sur des biens de qualité équivalente, hors frais d'acte, droit de mutation, ou modification du taux de TVA. Il est par ailleurs recommandé de tenir compte de : l'état d'entretien des locaux ; l'ancienneté des locaux ; sont-ils facilement aménageables ? sont-ils conformes aux normes de sécurité récentes ? Quel est le montant des charges qui incombent au locataire ? Les différentes méthodes pour l'évaluation sont : la comparaison avec des transactions similaires ; les revenus liés à la location de l'immeuble auquel s'additionne un taux de capitalisation pour tenir compte du prix d'achat ; la valeur de rendement, c'est à dire la différence entre dépenses et recettes liées à l'immeuble ; par cash-flow actualisé ; à partir du prix du loyer commercial annuel.

Existe-t-il un indicateur de valeur des fonds de commerce ?

Les spécialistes de vente de fonds de commerce utilisent un indicateur pour classer les différents biens en fonction d'un barème. Ainsi, une fourchette de valeur exprimée sous la forme d'un pourcentage est déterminée à partir des chiffres d'affaire H.T des comptes de résultat des 3 dernières années. Puis, sont pris en compte, afin de minorer ou majorer ce résultat d'autres éléments comme : l'état des locaux ; l'évolution du chiffre d'affaire sur les dernières années ; le montant du chiffre d'affaire ; l'état de la concurrence sur la zone de chalandise ; la localisation, etc... Attention cependant : ce barème est indicatif et ne doit pas empêcher la négociation ; il peut être demandé d'autres évaluations, en fonction d'autres méthodes ; si le local regroupe plusieurs activités, il faut considérer le poids de chiffre d'affaire de chacune par rapport au chiffre d'affaire global.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir lors de la vente d’un local commercial ou la signature d’un bail commercial ?

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial, vous devez obligatoirement avant de vendre ou de louer votre bien procéder à des diagnostics spécifiques . Mais les diagnostics que vous avez à fournir sont différents en cas de vente ou en cas de location de votre local commercial. En cas de vente : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques ; l'état relatif à la présence de termites ; le diagnostic de performance énergétique. En cas de location : le repérage de l'amiante ; l'état des risques naturels et/ou technologiques. Attention, même si vous avez fait appel à un professionnel pour réaliser ces diagnostic, le cédant reste responsable de la validité de leur contenu.

De combien peut être augmenté le loyer d’un bail commercial ?

Si le loyer d'un bail commercial est libre au moment de la signature du bail commercial, il ne peut ensuite être révisé qu'au terme de chaque période triennale, puis, au bout de 9 ans, lors du renouvellement du bail commercial. Les indices appliqués sont : l'indice INSEE du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux si vous êtes locataire commerçant ou artisan ; l'indice des loyers des activités tertiaires pour les activités de profession libérale. Au moment de la révision , si le propriétaire souhaite appliquer une augmentation de plus de 10% du montant du loyer,notamment pour des raisons de commercialité, il devra apporter la preuve des éléments qui justifient le déplafonnement. Au moment du renouvellement , un décret de 1953 fixe que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux en fonction de la variation de l'indice retenu, mais peut être déplafonné, notamment pour des raisons de commercialité. Attention également : si le bail est renouvelé pour une période supérieure à 9 ans ; si le bail s'est poursuivi tacitement sur une période supérieure à 12 ans ; le loyer peut être déplafonné et fixé selon la valeur locative des locaux au moment du renouvellement.

Comment éviter les litiges lors du renouvellement d’un bail commercial ?

L'échéance et le renouvellement d'un bail commercial peut être source de litiges qu'il faut apprendre à déjouer. Au moment de la procédure de renouvellement : Si le bailleur donne congé , celui-ci doit être notifié par huissier. S'il y figure une offre de renouvellement, nait alors un nouveau bail de 9 an dont les conditions sont identiques à celles du bail d'origine. En cas de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être justifié et motivé par le bailleur. Si le locataire demande le renouvellement , celui-ci doit le faire également par acte d'huissier. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de 3 mois, le bail est tacitement renouvelé pour une durée de 9 ans. En cas de réponse et de déplafonnement du loyer, celui-ci doit être motivé et justifié. En cas de refus de renouvellement, ce refus peut se faire : avec versement d'une indemnité d'éviction , ce qui ne nécessite pas de motiver le refus sans versement d'une indemnité d'éviction , ce qui nécessite la justification par le bailleur de ce refus. les motifs sont alors strictement encadrés par la loi.

Quelles clauses faut-il respecter lors de la cession du droit au bail ?

Si le droit au bail d'une entreprise peut être cédé librement à l'acquéreur d'un fond de commerce, il est essentiel de respecter les clauses du contrat de bail. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux stipule que la cession du bail à la personne qui achète le fond de commerce est libre, indépendamment de toute clause contraire du bail. Cependant, il peut être prévu des clauses dans le bail protégeant le bailleur d'un nouveau locataire qui serait insolvable : le bailleur donne son accord préalable à l'opération ; que le nouveau locataire soit agréé par le bailleur ; que le cédant paie les loyers durant une certaine durée en cas de défaut de paiement du cessionnaire ; la signature d'un acte authentique entre le vendeur et l'acquéreur, avec signature du bailleur. Il est essentiel de bien respecter les clauses du bail relatives à la cession du droit au bail, sous peine de voir cette cession devenir inopposable au bailleur . Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit et l'acquéreur du droit au bail peut se voir expulsé des locaux.

De quoi se compose un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce se compose d'éléments corporels et d'éléments incorporels. Les éléments corporels sont : le matériel et l'outillage dont dispose l'entreprise ; les objets servant à l'exploitation comme me mobilier, les machines ou les véhicules ; le stock de marchandises. Les éléments incorporels sont : la clientèle ; le droit au bail ; le nom commercial et l'enseigne ; les éléments incorporels extraordinaires, c'est à dire les droits de propriété intellectuelle, littéraires, artistiques et les droits d'auteur. D'autres éléments ne font pas partie du fonds de commerce : les dettes liées à l'activité professionnelle ; les liquidités (disponibilités) ; les créances relatives à l'exploitation ; les contrats liés à l'exploitation du fonds ; les documents comptables. Lors d'une vente, les éléments compris sont : la clientèle ; les autorisations administratives ; les contrats de travail ; les contrats d'assurance ; les contrats d'édition.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L 145-1 du Code de commerce et protège le locataire. Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale ou artisanale peut signer un bail. La jurisprudence permet également aux professions libérales d'en bénéficier. Un bail commercial est un contrat entre un locataire et un bailleur. Un état des risques naturels et technologiques doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail commercial. Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, même si ce n'est pas une obligation légale. Sa durée minimale est de 9 ans , révisable tous les 3 ans. Le loyer est, en vertu de la règle du plafonnement des loyers, réévalué tous les 3 ans en fonction d'un indice de référence qui figure sur le bail. Le bail peut être cédé lors d'une vente de fonds de commerce .

Comment choisir la structure juridique de son entreprise ?

la structure juridique d'une entreprise est le cadre légal dans lequel le créateur/repreneur va exercer son activité professionnelle. S'il n'y a pas de structure idéale, le choix d'une structure juridique a des conséquences, notamment en termes de responsabilité et de fiscalité. Il existe deux types de structure : dans le cadre de l' entreprise individuelle , le dirigeant et son entreprise sont une seule et même personne. Les bénéfices tirés de l'activité sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Par contre, l'entrepreneur est responsable de ses dettes sur ses biens personnels. En société , la responsabilité du ou des associés est limitée aux montants de leur apport dans le capital. Il est donc essentiel de se poser les bonnes questions pour faire le bon choix : L'activité envisagée impose-t-elle une forme juridique déterminée ? L'activité va-t-elle s'exercer seul, ou avec des partenaires ? Quelles sont les perspectives de croissance ? Quel est le patrimoine personnel de l'entrepreneur ? C'est en répondant à ces questions que vous saurez vers quelle structure juridique vous diriger.

Local commercial proche gare et métro Paris 1er arrondissement : Châtelet, Les Halles, Louvre-Rivoli (page 12)

Le 1er arrondissement de Paris concentre autour de Châtelet–Les Halles le nœud de transports en commun le plus fréquenté d’Europe une réalité qui transforme radicalement la nature de la demande de locaux commerciaux dans ce périmètre par rapport à tous les autres arrondissements de la capitale. Avec plus de 750 000 voyageurs qui transitent chaque jour par la station Châtelet–Les Halles, les locaux commerciaux dont la localisation capture une fraction de ce flux bénéficient d’une exposition à une clientèle de passage d’une intensité et d’une permanence que peu d’emplacements commerciaux dans le monde peuvent reproduire. Mais cette puissance de flux brute masque une réalité commerciale plus nuancée dans le 1er arrondissement, tous les locaux proches d’une gare ou d’un métro ne se valent pas et la qualité de l’emplacement dépend autant de la localisation précise par rapport aux sorties de métro que de la nature du flux capturé. Un local en face de la sortie Châtelet côté rue de Rivoli attire une clientèle très différente de celui positionné côté forum des Halles des profils de consommateurs aux comportements d’achat, aux budgets et aux temps de présence très distincts dont la compréhension conditionne la pertinence de l’implantation pour chaque concept commercial. Point de Vente vous accompagne pour décoder cette granularité et identifier dans le 1er arrondissement le local le plus cohérent avec votre projet.

Ce que le flux Châtelet-Les Halles génère concrètement pour un commerce de proximité transport

Un flux de 750 000 voyageurs quotidiens dont la conversion en actes d'achat dépend entièrement de la localisation par rapport aux sorties : la puissance brute du flux Châtelet-Les Halles est une réalité statistique dont l'impact commercial sur un local donné varie de façon considérable selon sa position par rapport aux sorties de métro et aux accès du forum un local en sortie directe bénéficiant d'un passage de plusieurs milliers de personnes par heure peut générer un chiffre d'affaires sans commune mesure avec un local situé à 50 mètres de la même sortie mais dont la visibilité est masquée par un angle de rue une granularité que Point de Vente mesure pour chaque emplacement proposé
Des comportements d'achat très différents selon le profil de voyageur capturé : les navetteurs qui empruntent Châtelet-Les Halles aux heures de pointe du matin et du soir ont des comportements d'achat très différents des touristes qui découvrent le forum des Halles en milieu de journée ou des groupes d'adolescents qui fréquentent le centre commercial le week-end trois profils de consommateurs aux paniers moyens, aux catégories de produits recherchés et aux temps de présence si distincts que le concept commercial optimal n'est pas le même selon le créneau horaire dominant du flux capturé
Un marché de la restauration rapide et du snacking d'une intensité particulière liée aux flux de transit : dans le périmètre de Châtelet-Les Halles dont une fraction très importante de la clientèle est en transit rapide entre deux lignes de métro ou deux correspondances, la restauration rapide sandwichs, bowls, cafés à emporter génère des volumes de chiffre d'affaires d'une intensité particulière pendant les créneaux de pointe que les restaurants à service à table ne peuvent pas capter avec la même efficacité
Des loyers de locaux commerciaux très stratifiés selon la distance et la visibilité par rapport aux sorties de métro : dans le 1er arrondissement, le différentiel de loyer entre un local en sortie directe de métro et un local situé à 100 mètres de la même sortie peut atteindre 40 à 60% une stratification très précise que Point de Vente analyse pour chaque opportunité en évaluant si le différentiel de loyer est justifié par le différentiel de flux et de chiffre d'affaires potentiel selon votre concept commercial
Une concurrence institutionnelle des enseignes du forum des Halles qui impose une différenciation très précise aux commerces indépendants : les grandes enseignes nationales et internationales installées dans le forum des Halles disposent de moyens marketing et de notoriété qui rendent la compétition frontale avec elles très difficile pour un commerçant indépendant les locaux commerciaux proches du métro dans le 1er arrondissement les plus pertinents pour les commerces indépendants sont ceux dont la localisation leur permet de capter un flux de qualité sans subir directement la concurrence des enseignes du centre commercial

Comment Point de Vente analyse la pertinence d'un local proche gare ou métro dans le 1er

Mesure précise du flux piéton par sortie de métro et par créneau horaire : analyse des comptages de flux par sortie de métro, modélisation du profil de clientèle capturée selon les horaires et les jours de la semaine et évaluation de la conversion potentielle en actes d'achat selon votre concept commercial
Évaluation de la visibilité et de l'accessibilité depuis les flux piétons dominants : analyse de l'angle de vue depuis les sorties de métro, de la lisibilité de la vitrine depuis les axes de circulation principaux et des éventuels obstacles visuels qui réduisent l'impact de la localisation malgré la proximité du métro
Vérification de la compatibilité entre le profil de flux capturé et votre concept commercial : confrontation entre les caractéristiques du flux capturé par le local et les exigences de votre concept en termes de profil de clientèle, de panier moyen et de temps de présence pour garantir l'adéquation entre l'emplacement et votre projet
Sécurisation complète du bail négociation des conditions locatives, vérification de chaque clause et coordination juridique jusqu'à la signature

Point de Vente accompagne les porteurs de projet dans leur recherche de locaux commerciaux proches des gares et du métro dans l'ensemble des arrondissements parisiens.

→ Local commercial proche gare et métro Paris